（今天收到了国际商报张跃同学的报纸，政策出台之前的评论“政策宜疏不宜堵”用了。还是在报纸上看着舒服。评论过后新政出台，个人和叶檀女士的观点类似，支持中央用经济手段调控，但北京市的政策太离谱，乱搞。）

降房价政策宜疏不宜堵（中国不动产研究中心主任 搜狐焦点新闻中心副主编 马磊）

国际商报

    两会过后的“部分城市”房价，并没有因为总理要遏制的表态而降，反而是加速赶顶。在货币超放和负利息的状况下，一旦发生突发性事件（比如政府政策，无法预判的经济危机），泡沫被挤破的结果是必然的。问题是，系统能不能承接和消化泡沫破裂冲击，比如牵涉其中的银行和高位接盘者。

    关于这个市场目前问题很大的判断很容易得出：政府工作报告高调提及，体制内媒体连续发评论痛斥，物业税——或者称为“特别消费税”文件的泄露，银监会高层有意无意的抛出“首付六成”的言论和媒体随即很配合的“误读”。

    这一切像极了2005年开始的每一项政策出台之前的媒介信息池，聪明的政策制定和执行者惯常在敏感内容出台之前放出风声，以试探业界对此的反应，从而决定是否出，出到何种程度。这是业界普遍怀疑体制媒体连续评论房价事件，是否得到高层授意的逻辑原点，而且我认为，这些评论金牌是否受到高层授意并不重要，重要的是决策者看到了这些石头落水之后引起的响动：难解之题，越加难解。

    从“政策市”的判断而言，很多人依然会迷信政策会让发疯的价格恢复理性，比如特别消费税和二套房首付六成，这完全可以从逻辑上杜绝炒房者的套利之路，这可解释为近期地产股连续杀跌的根源。但法施与堵而不是疏，这不是根本解决之道。

    首先，若按此施法，对于之前购买者而言，政府牺牲的是其诚信。那些为高房价埋单的人会想：仅仅过了一年，就被甩掉了吗？买房“救国”，怎么就被装进去了呢？2008年底开始，为了应对全球性的金融海啸，一系列鼓励楼市消费的政策出台，而房地产——确切的说是这些买房人，也的确为2009年的保八任务和中国经济的企稳和反转做出中流砥柱的作用。我相信这些购买者不都是第一套住房，那么过了短短的一年甚至房子还没拿到手的时候，忽然被告知“您买的房子将来交易的时候至少20%的收益需要交给国家”，对于政策的朝令夕改作何感想？

    其次，用堵而不用疏，未必起作用不说，副作用明显。房价涨到今天，即便跌个50%，也不是主流的“老百姓”可承受的。此番呱噪，看客居多。但是堵的结果，必然是再次压制需求，而首付提高在减轻商业银行风险的同时，也削弱了商业银行的利润。即便如银监会刘主席而言，银行可以承受房价下跌的风险，但在住房信贷尚未证明是比其他类型的贷款风险更高的情况下收缩此块业务，无疑是面临巨大机会成本的。如果价格真遂了某种意愿跌了，此前购房者当如何处理？2008年金融海啸影响下，大规模退房事件还历历在目，此番旧病复发，恐怕更难以收场。

    若调控，诸多以上问题（尚不算上地方政府利益掣肘下的执行力）；不调控，恐慌性购房推动下的泡沫越演越烈，这真是烫手山芋。政策当疏不宜堵，此轮报复性上涨，源于金融海峡压制的需求在政策鼓励下的释放，以及充裕流动性的大背景，源于经12年高速城市化之后的新增用地稀缺。在人民币面临巨大的升值压力和通胀预期下，加息是迟早的事情，而政府授意下金融紧缩政策立竿见影，当月放贷明显得到遏制，而对房地产的政策“红包”早已经收回。我个人认为即便政策不作为，市场的力量足以消化和自动挤压泡沫，此番乃最后的疯狂，大家都需更耐心：病去若抽丝。但若继续抬高交易门槛切断二手住宅盘活存量之路，问题会更严重。