加入建银精瑞一年之后，李晓东终于将新东家带上了发展的快车道。
获悉，筹备多时的建银精瑞基金近日将进行首期发行。上海建银精瑞资产管理公司董事长李晓东向本报记者透露，基金首期规模为20亿元，“前期工作已基本就绪，预计年内发行。”
对于人们所关心的建银精瑞是否已经开始着手推进REITs计划，李晓东表示目前并非推出的最好时机。但他同时表示，正在为未来的建银精瑞REITs计划培育资产池。
建银精瑞发力
“我们已经与多个投资者签订了协议，20亿元资金的募集并不困难。” 李晓东表示。
对于募集资金的使用方式，李晓东介绍，还将沿用公司一直尝试的多元化路径。“投资方式主要包括房地产项目开发投资、拟上市房企股权投资、物业收购及其他符合条件的融资项目。”
“现在我们储备的项目已经满足首期基金的使用。但我们仍在全国范围内继续征集优质项目。”在李晓东的计划中，后续的分期基金也将很快上马。
作为房地产基金运作及投资方面的领军人物，李晓东深谙市场中的变化之道。在过去一年中，随着房地产市场过山车般的急剧变化，他所掌控的建银精瑞也在不断调整着产品这辆“车子”的性能与功用。
“根据市场需要，我们适时调整了基金的设计理念，也通过团队进行了银行理财、集合信托、有限合伙制的私募基金等多种融资的渠道尝试，并取得了一定的成果。”李晓东透露，一只新的产业基金也已经列入了建银精瑞的产品计划。
“在李晓东的领导下，建银精瑞开始发力。”建银精瑞内部人士表示，“房地产投融资服务、房地产产业基金管理、房地产投资银行服务这三大业务板块今后将会齐头并进。”
他表示，现在开展的基金项目只是建银精瑞为企业服务的一部分，在房地产投融资服务方面，建银精瑞可以为企业提供以抵押贷款、预售回购、夹层融资等债务融资；在投资银行方面，建银精瑞可以利用股东建银国际的投行优势和建设银行的资金优势，介入房地产上市公司的收购兼并、资产重组业务和PE投资业务。
等待REITs时机
对于此次基金的项目储备，李晓东表示，也是为未来的REITs培育资产池。“在投资方向中，我们做了成熟物业的准备，进行REITs资产池的培育。我们会先通过私募股权基金的形式持有，一旦将来REITs时机成熟，就会有优质项目的配备。”
但李晓东认为，目前并非是推出REITs的最好时机，因为到底是选择在银行间市场发行债权型REITs，还是在交易所市场发行股权型REITs，现在仍未有定论。
“随着‘国九条’、‘金融三十条’等新政的发布，来自政策层面的障碍已经很小，目前主要的考虑是来自于市场。”李晓东表示。
事实也如李晓东所言，目前市场上的租金收益率普遍偏低。在各家提供的REITs方案中，无论是“银监会版本”，还是“证监会版本”，回报率也多小于市场预期。
另一方面，回顾今年年初，在“保增长”的初衷下，包括REITs等一揽子刺激政策的出台，或多或少都带有支持经济快速进入回升轨道的目的。随着经济回暖以及今年上半年的天量信贷，“保八”已无悬念。充足的信贷也使房地产企业自身对REITs等新融资渠道的需求明显动力不足。
有机构调研指出，天量的信贷以及房地产回暖所带来的房企资金相对充裕，大大减缓了房企以及机构推出REITs的热情。
“现在也可以推，但与其为了推出REITs而推出，倒不如稍微等一下，等市场的积极性再高一些，回报率的要求再符合市场一些的时候再推出。”李晓东表示，希望首只REITs能够走上正确的方向，起到真正能提振市场的作用。
李晓东“架桥”
作为专业从事房地产投融资服务和房地产基金管理业务的管理公司，由全国工商联房地产商会与中国建设银行合力搭建，联合建银国际及部分房地产企业、房地产基金、信托管理团队加盟，让建银精瑞从诞生那天起就受到了人们的极大关注。
“建银精瑞其实是被赋予了一定的行业责任，这一年来，我们也一直围绕着一个战略定位在做各种准备工作，那就是致力于在地产与资本之间搭建一个直接融资的桥梁。”李晓东表示。
但桥梁的搭建并非易事。中国长期以来形成的投融资结构根深蒂固，银行信贷始终在扮演主渠道作用。
截止到去年年底，我国的居民储蓄存款已经超过了20万亿元。“这说明民间投资的渠道比较狭窄，资金的使用效率很低。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇曾表示。
“所以我们在搭桥的具体落地过程中，首先开始寻找有志于投资房地产、分享房地产增长利润的投资者。”李晓东表示，也正是在此基础上，建银精瑞与房地产商会、北京大学房地产金融研究中心联合推出了房地产投资网。
据了解，房地产投资网将致力于打造包含房地产企业、房地产投资人、金融理财服务机构多方在内的专业服务平台。
“在过去一年中，我们已经跟许多包括信托公司、私募基金在内的机构签订了战略合作，同时也跟全国工商联房地产商会的投融资中心密切联系。作为后续服务，建银精瑞也会为平台双方提供增值服务，并且成立了投资人俱乐部”。李晓东认为，这将是对现有行业资源的一个极有效的优化整合。
中国房地产报 作者：张晓赫 时间：2009年11月16日