深圳关注购房者律师团/颜宇丹律师

    问题一： 我于去年12月29日和买方在中介的撮和下签了一个二手房买卖合同，我是红本在手没有按揭，合同约定买方2010年1月20日之前支付首期款14万并提交贷款申请，按揭银行出具贷款承诺书起三日内买卖双方签署正式的二手房买卖合同并办理递件过户手续。买方交了定金2万，首期款14万监管在银行，贷款银行于2010年2月11日出具了贷款承诺书时效为一个月，当时正好是春节，我们买卖双方都回了老家于3月11日才签了正式买卖合同。我依约于签订正式合同当日即3月11日办理了过户，现在房产证已出过户到买方名下。买方看见房价下来了，就不去国土房管局领取房产证，还说当时签订正式合同时贷款承诺函到期导致他没有贷到款，现在他要求退房。

    颜宇丹律师： 你们在二手房预约买卖合同中虽然约定银行出具贷款承诺书起三日内签订正式合同并过户，但你们超过这个时间签订的正式合同是双方认可并签字了的，当时买方已知道贷款承诺函到期但未提出异议视为同意，而且付款是买方的合同义务，即使贷款承诺到期也可向银行申请延期，或另外出一个新期限的承诺函，但买方没有这样继续履行合同，是买方违约，可以向法院提起诉讼要求买方继续履行合同，支付定金和首期款外的尾款。

    问题二：请问港人在深圳没有商品房，但有小产权房，农民房，或没产权证的房改房，还能买商品房吗？

    颜宇丹律师：可以。深圳的限外令内容是：港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。因为你说的这几类房不属于合法的商品房，没有在国土房管部门备案登记，不能上市交易。而且港人在深圳购买商品房，过户时国土房管部门在产权交易中心系统里也查不到以前购买的这几类没有产权证的房子纪录，所以再购买商品房也不按第二套房来处理，可以过户。

    问题三：颜律师认为深圳恢复限外令导致无法过户是否构成违约？政府该行为是否合法？

    颜宇丹律师：我认为因这次恢复限外令而导致合同无法继续履行的，买方不构成违约，因为即使买方支付了全部房款，产权也无法过户到买方名下，房屋买卖合同无法最终完成，合同目的无法实现，所以买卖双方都不应承担违约责任。这次恢复限外令导致正在履行的买卖合同中止甚至解除，政府行为有违法之嫌，无异于“京十二条”中同一购房家庭只能购买一套房的限购政策，以行政强制权干预平等民事主体之间的交易权。

    问题四：2010年3月28日，我与一个卖方张某签订了《二手房买卖合同》，依照合同约定张某将一处物业出售给我。我依照合同约定于当日向张某支付了定金，张某向我出具了《收据》。后来我才知道张某并非真正的产权人，他是在和我们签订这份合同的前一天即2010年3月27日与真正的产权人签订了一份二手房买卖合同，购买了这套房屋。虽然张某买了这套房但还没过户到他名下，考虑到资金的安全，我拒绝向张某付款，我会承担违约责任吗？

    颜宇丹律师：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。如果真正的产权人事后出具授权委托书追认了张某出售房产的行为，则合同成为有效合同，你不履行合同就要承担违约责任了。所以你现在要向产权人发函，给出一个合理时间要求产权人给予是否追认的答复，如果产权人同意追认，则你这份合同的相对人是产权人,张某只是代理人，合同双方是你和产权人。如果产权人不予追认，则这份合同是无效合同你可以拒绝履约。另一种情况就是无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效，但即使最后该房产过户到了张某名下，张某取得了处分权，但你们合同上约定的各自履行义务的时间早已超过，也成为不能履行的合同，你无需承担违约责任，不过如果你们双方同意重新签订新的合同，可以继续完成交易。

   问题五：我于今年二月份向在同一个人手中购买了五套房，卖方现在已将我向他购买的五套房产过户给我，但我申请贷款的银行多贷给了我五套共二十多万，现在从银行的监管帐号上放款打到卖方帐户，但是卖方说这是他的钱不还给我。现在我该怎么办呢？

    颜宇丹律师：买方申请贷款的银行贷款金额加上买方已支付的首期款、定金和交楼押金后多于合同转让成交价的，买方可要求卖方返还。卖方作为受益人取得这二十多万的利益即既没有法律上、也没有合同上的根据，有义务将已得的不当利益返还受害人即买方。你和卖方之间因此形成债的关系，卖方为债务人，你为债权人。你可以向法院起诉要求卖方返还这二十多万的不当得利之债。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976