一、当前我国房地产市场存在的问题

当前我国房地产市场出现了一些不健康的苗头，主要表现在一线城市房价上涨过快，二线城市跟风上涨。根据全国商品房销售面积和商品房销售额推算， 2009年全国房价相对2008年涨幅达24%，每平方米平均上涨813元，很多一、二线城市房价上涨幅度超过30%。

  　在低利率、流动性充足和房价长期上涨的背景下，人们的理性防线被逐渐击溃，出现了恐慌性和投资、投机性购房的热潮。统计数据显示，去年全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比2008年增长42.1%。在这股大潮中，房地产犹如巨大的黑洞，吸引各类社会资金源源不断地输入，社会资源高度集中，造成资源的浪费和低效率。同时房地产是民生行业，高房价严重影响购房人的心理预期，对其他产业发展及社会稳定形成冲击。鉴于此，我们认为国家应该未雨绸缪，早做预防性调控。

   二、政策建议

1、对房地产行业的调控应遵循缓调慢理，辨证施治的原则

根据美国和日本等成熟经济体应对房地产泡沫的经验和教训，对房地产行业的调控应遵循以下原则：

第一，防患于未然。当房地产行业出现不良倾向时，要采取积极的预防措施。不要等到房地产市场严重失控，再采取激进的堵截手段，造成社会资源的极大浪费。我们认为现在采取措施，时机恰到好处。

第二，预防措施要有针对性。不可太激进，引起国民经济、甚至全球经济的剧烈波动。

第三，辨证施治，运用多种手段，防堵并举。国家应充分调动国土、税务和金融等部门力量，灵活运用土地、税收及货币政策，辨证施治，既要采取切实措施增加供应，又要采取措施抑制不合理消费，尤其是奢侈消费。

2、解决土地供应信息不对称问题，想方设法增加土地供应，确保城市发展用地（土地供应比去年增加136%）

我国房地产市场的核心问题是土地问题，2009年房价节节攀高的根本原因是土地供应低于市场预期，或者供应节凑跟不上市场变化，导致市场供应短缺，从而推升房价。

第一，国土资源管理部门定期向社会公开土地供应信息。国土资源管理部门应定期向社会公开城市建设用地的全部信息，包括存量和年度、季度供地计划，从而影响老百姓、开发商和利益相关者的投资预期，揭穿“地荒房少”假象，降低房地产市场的吸引力。

第二，从城市化、新农村建设和科技进步中要土地，实现土地的占补平衡。根据现在我国城市化发展速度，未来20年，将有3亿人由农村转入城市，若按人均一亩耕地计算，至少可腾出3亿亩耕地进入集约化生产。通过社会主义新农村建设及农业科技进步，也可以节约大量土地。所以，从城市化、新农村建设和科技进步中要土地，实现占补平衡是完全有可能实现的。

第三，完善土地利用指标控制办法。目前在很多大城市，尤其是特大城市，内部挖潜增加土地供应的难度越来越大，若按总量指标控制，表面上可用地非常多，达不到扩大用地指标的规定，但很多土地因拆迁纠纷沉淀下来，工厂占用土地因囤地而拖延，由此造成的土地供应梗阻现象相当普遍。同时，我国大城市的城市化速度超过专家预计，甚至超出经济和社会发展规划指标，若仍然按照旧指标供应土地，那么，土地供应量落后于社会实际需求，房价不涨是不可能的。因此建议，对某些房价上涨较快的城市，应该适量放开土地供应指标，以额外增加的土地供应指标对冲房价。

        3、控制好金融信贷闸门，防止房地产市场火上浇油（已经实施）

在美国和日本的房地产市场泡沫化过程中，金融机构持续不断的低成本资本支持（金融加速器）是房价暴涨的元凶，我国当前房地产市场上涨和当前低成本的流动性充足关系密切，持续的低利率环境必然推升资产价格，从而推升房地产价格。所以，银行收紧信贷闸门、提高利率是最有效的措施。但是，在当前经济刚刚复苏的阶段，利用利率手段抑制高房价不应作为货币政策的首选，而应采取针对性、差别化的金融手段。

第一，银行资金应用来支持首次置业的中低收入人群，对于购买豪宅者，应一律拒绝贷款。豪宅包括住宅面积超过144平方米的住宅和别墅类物业。市场显示，面积超大的豪宅的投资属性强，居住属性差，且占用过多的社会资源。当前存在的问题是有钱人是商业银行的VIP，按照客户关系管理的原则，80%的利润是这部分人创造的，他们有需求为什么不满足呢？这里存在着商业银行自身利益和公共利益的博弈。为此，建议以国务院名义出台更加严厉的政策，对购买豪宅者，银行一律不予贷款支持。

第二，对于购买第三套及更多套住宅的，银行不得贷款。若贷款人想买房贷款，必须卖掉其它房屋，以符合改善型需求。

第三，对房地产开发商贷款要采取浮动利率政策。当开发商拿到土地使用证一年没有动工开发的，金融机构有权上浮房地产企业贷款利率，增加企业成本。当超过两年没有动工建设的，金融机构收回贷款后，不应再继续对该企业贷款。

4、通过税收政策打击囤地，鼓励开发

第一，严格土地增值税征收办法，实施土地增值税预征的累进征收办法，让囤地囤房的开发商不能从囤积居奇中赢利。对于拿地一年内形成有效供应的（按预售许可证办理时间），土地增值税按销售价格的1.0%预征，超过1年不到2年形成有效供应的，土地增值税按销售价格的1.5%预征。超过2年的，按销售价格的3%预征，并同时征收土地闲置费，累积加倍征收。对于一次拿地分期开工建设的企业，应按土地使用进度及形成有效供应的时间预征土地增值税，并同时征收土地闲置费，累积加倍征收。（这一条已经付诸实施）

第二，对于一次性取得土地出让面积超过100亩，在半年时间内取得预售许可证的，地方政府可以给予税收减让或其他形式的优惠措施。原则上，政府一次性单幅地块出让面积不得超过200亩。（这一条国土资源部已经下发文件，地方政府还未重视）

5、适时出台物业税征收管理条例征求意见稿，改善房地产市场预期

我国房地产市场的最大特点是持有环节成本太低，除了物业费和房屋折旧维修，几乎没有成本。这种税收安排，鼓励百姓持有房屋，暗合中国置业乐居，遗传子孙的传统文化思想。物业税制度就是要让持有多套房屋者的持有成本大幅上升，从而只持有自己需要的低物业税房屋。但是，物业税征收需要完善的信息支撑体系和全国联网系统，不是短期内所能实现。但不应以此为借口，推迟物业税改的进程。应该及时推出条例草案，广泛征求社会各界意见，经过多轮反复，才能成为国家政策。到那时，房地产调控的时机可能到来，物业税适时推出，就水到渠成了。(这一条国家正在实施，是不是真的能行，则另当别论)