一、目前的博弈状态

　　我们看一下，本轮调控的基本要点：

　　1、切断开发商的融资渠道
　IPO、借壳、发债、全部叫停；
　银行信贷紧缩

　　2、绷紧开发商的资金链
　增值税的预征收
　项目预售资金的监管

　　3、打击投机和带有投资性的买家
　二套与多套收紧的按揭政策
　异地购房限制
　物业税的试验

　　4、加大保障房力度
　70%新土地供应
　地方责任制

　　再看一下目前开发商的状况

　　既有的模式：增长靠融资，利润靠涨价

　　在目前的政策环境中已经破产。那么为什么开发商还不主动降价回笼资金呢？问题出在主动降价，快速回笼到底有什么益处？

　　回笼的资金，可以买便宜的土地和项目吗？也就是说降价可以带来增长吗？目前没有；

　　如果08-09的故事重演，谁降价谁是傻瓜。

　　回笼资金用于保命吗？时间还没到，而且开发商对新项目可以用减少开工量的方式，重新制定年度计划用于自保；无性命之忧无便宜可占，为什么要大幅降价？08年大幅降价，使得老业主们大闹的故事，目前不还心有余悸吗？不见其利，先遭其害的事，有谁愿意干呢？

　　这就形成了目前的博弈状态。

二、时间的长度，决定调整的深度

　　冯仑说过，时间是可以改变任何事情性质的关键要素。试想一下，假如08年的调控再维持哪怕半年，中国就不会再有“猪坚强”式的开发商了，万科中海就会成为大赢家。可惜的是在这场比谁先眨眼睛的博弈中，“猪坚强”胜了，政府做了个180度的大转弯。

　　于是“增长靠融资，利润靠涨价”的老模式又重新确立，而且大有过之矣。

　　历史具有惊人的相似之处，本轮调控如果没有对前景的新共识，只是中央对民情和经济的权宜之举，不能不令人充满着各种变数的遐想。
　　1、已经出台的政策，地方政府会不会落实到位？
　　2、随着经济大环境的改变，是不是利空已经出尽？
　　3、政策即使不大转弯，是不是有变通的可能？
　　4、房地产市场是不是已经软着陆了？
　　……

　　其实，在没有愿景共识的情况下，“摸石头过河”是唯一正确的方法。《论持久战》之所以伟大，正因为毛主席把时间这个维度考虑在胜利的关键要素之内。

　　展望未来一年至二年，如果各项政策确实落实到位的话，尤其是预售资金可以有效监管，那么，去年开工的新货即将在今年八月至十月推出，各地方政府新推土地用以清还负债，也将使目前的博弈均衡被打破，情况将会与现在完全不同了。

　　如果保障性住房可以加快，在未来二年内批量推出（本人认为是可以做到的），那么就应该出现中国住宅与房地产发展的新景象。