广州日报近日报道网友质疑限价房补差价不合理，题目为《限价哥质疑限价房不抵》，摘要如下》： 近日中海金沙馨园业主论坛一主题为“质疑政府限价房相关规定”的帖子言辞十分犀利，发帖人堪称质疑限价房的“带头大哥”。虽然“限价哥”的说法未必能得到广大限价房买家的认同，但不失为一个好建议，希望政府有关部门在以后完善相关条例时，重视这一类的意见。

　　这位在限价房摇珠结果中排名50多号的楼主BEN_OU“限价哥”，发帖认为“限价房是个无底洞，政府的补交差价政策是最大的障眼法”。他认为，“由于限价房业主在5年期满后出租和转让时，要向政府补交土地收益价款，不管住多久，限价房始终有一天面临出售、补差价或者被回购的命运，结果算下来不仅没有得到因房价上涨而带来的收益，反而会亏损不少，因此决定放弃购买限价房。”

　　根据限价房申购指南中的规定，“5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算”，以及“已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前，申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定”。

　　“限价哥”认为，假设现在购买的限价房价格为6000元/m2，附近商品房目前价格为10000元/m2。若干年后，周边房价都涨到了20000元/m2，而限价房假设也涨到15000元/m2，以 100平方米一套计算，同样以一次性付款缴纳房款，扣除税费等费用，须补差价为（20000-6000）×100×0.7=980000元，也就是说限价房业主即使能把房子卖出150万元，但扣除补差价后也只能拿回50万元，比购买限价房时所付的60万元还少10万元。如果购买商品房，尽管购买时为100万元，但等到房产升值到200万元时，则可净赚100万元。而且限价房如果要让子女继承，那么估计子女也必须符合申请限价房的条件，否则还是得被政府回购或者补缴土地收益价款。

　　“限价哥”认为，对限价房买家如此苛刻的条款十分不合理，在商品房业主可以坐拥升值收益时，限价房业主却不得不面对周围房价越高，限价房业主越亏的现实。据帖子阐述：“问题就在条款里的‘按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算’，导致差价计算是用20000-6000，而不是购买时的差价10000-6000。因此房价越高补的差价越高，政府的收益永不停止。政府是直接得益者，先用6000元一平方米卖给市民，一旦该限价房流通后，政府就可以一次性向购房者索取房价上升的差价，等于将一个房子卖两次！”

点评：我觉得“限价哥”对限价房政策的理解可能有些偏差和误解，或者说现行的限价房政策可能在表述上有些词不达意或歧义，容易造成像“限价哥”这样的误解。如果真的像“限价哥”描述的那样，“限价房业主即使能把房子卖出150万元，但扣除补差价后也只能拿回50万元，比购买限价房时所付的60万元还少10万元”，我也认为这样的政策不公平不合理。

但我觉得对限价房这一补交土地收益差价的政策，应该不是这样来理解。我曾参加过几次限价房政策的研讨，并未得出这样的印象和看法。这是因为，“限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算”的规定，其中“转让时同地段、同类别商品住宅市场价格”也可以被认为是指“限价房满5年之后的市场销售价格”，因为限价房满5年后就已经不再是限价房了，已经成为可以流通的商品住宅了。

那么，同样按“限价哥”的假定条件，对应的商品房价格就不应该按周边商品房价格20000元/平方米计算，也不应按原来的商品房市场价格10000元/平方米计算，而应该按该房产出售时本身的市值15000元/平方米计算。即：须补差价为（15000-6000）×100×0.7=630000元，也就是说限价房业主如果把房子按150万元卖出，扣除向政府补差价的63万后可以得到87万元，比购买限价房时所付的60万元多出27万元，而比“限价哥”的算法要多出37万元。就是房子没有升值那么多，仅仅可以卖到100万左右，那也仅需补差价：（100-60）x70%=28万，业主仍然可得72万。要是这样计算，限价房政策并不是不合理不公平的，而“限价哥”因此而弃购限价房的做法显然就有些不明智。

当然，我的算法未必是最权威的算法，还需以政府有关部门权威的解释和界定为准。但我觉得这样理解这一政策才比较公平合理。否则，的确会像“限价哥”认为的那样：“限价房是个无底洞，政府的补交差价政策是最大的障眼法。”但如果政策的原意并不是“限价哥”所理解的那样，而是像我所理解的那样，那这个政策应该还算是公平合理的吧。

                               2010年6月25日