谢逸枫:万元“亚运城”可能会被弃购
核心提示：2009年12月开始，笔者写过好几篇有关“亚运城出让的”分析和评论文章及新闻访问，大部分发表于广州日报和南方都市报及每日经济新闻报等第一财经报和南方日报，另外是新快报和信息时报。2010年3月9日，笔者写过一篇关于中信世茂“参股”亚运城的文章，受到全国部分城市的报纸媒介记者关注和采访本人，主要是问是否有参加和参加的目的及背后的隐藏的问题等。2010年6月24日中信、世茂果然发表公告，表示已经入主亚运城的消息，证明了笔者的分析和判断是正确的。）
2009年12月22日，广州亚运城整体出让项目竞拍落幕，创造了中国土地拍卖史上的“地王”新纪录。经过47轮竞价，由富力、雅居乐和碧桂园组成的民企“地产军团”战胜由保利、万科和中海组成的国企“地产军团”，以255亿元的天价竞得亚运城项目，获得14幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权。按照255亿元的竞拍价计算，而地块出让保证金就高达20亿元，更是创下一项纪录，亚运城项目的楼面地价高达5822元/平方米。
毫无疑问，能够战胜国企强势组合的“国字号军团”，民企付出沉重的代价之外，收获到这块巨大地块-亚运城项目，是一种名誉，是一种荣誉，更是一种企业家策略和眼光的体现。其实荣誉背后就是投资开发风险和资金困境的开始，首付地价就需要102亿，一旦首期销售不顺利和成交价格不到一万元/平方米，意味着开发“亚运城”的民企要承担资金不足，而被政府收回或者是变成烂尾楼；或者是要拿8000套房抵押的危险。
所以，民企组合才吸收中信、世茂入股，补充更多的开发资金和减少资金风险及增加投资开发的信心，但是，2010年新政调控和后楼市不明朗及市场供应过大等因素限制下，虽然有中信、世茂入股亚运城项目开发，不代表项目风险就不存在。因为首期价格和后市直接影响到利润和开发成本及前期资金的运作等后期的开发效果。
首先是自2009年12月起和今年到6月份中央自到地方政府楼市政策密集出台，形成对于房价下降的压力和开发商资金出现紧张的局面及成交萎缩严重。尤其是拿地50%和分期付款时间减短及必须在规定时间付清，同时如果一旦违约，要被政府进行高违约金的惩罚，所以政策的影响是非常明显的。根据合同约定，2009年12月25日前，也就是在成交三天之内，开发商要缴纳40%的土地出让金，按成交价计算就是102亿元。第二期要在2010年12月10日之前缴交30%，按总价计算是76.5亿元。剩下的76.5亿将在2011年12月10日之前缴清。
2011年1月31日（即亚残会结束之日），广州市开始移交土地，土地移交后24个月内开工，2016年11月10日前全部竣工。雅居乐方面表示，由于公司负责项目营销，目前这方面的营销人员已经配备齐全，就等房管局那边批准预售。目前这三家房企已经付了102亿元，但是8000套房子却没有销售，尤其是房子价格怎么确定和销售方式及什么时间推出却无确定。由于广州市场的需求不断下降和亚运城本身供应极大及购房贷款政策的改变，导致市场观望气氛拉长，并且今年国家房地产调控周期将比2007年还更长。
不仅增加了销售和资金回收的压力，让亚运城项目的开发充满悬念。目前各大房资金比较的紧张和融资渠道被封闭及销售回款比较的缓慢，同时，这五家房企之中，有三家房企的银行负债率非常的高，说明流动资金不多。而手握大量的土地和急需开发的新项目及施工到一半的项目等，需求大量的资金投入。
其次，番禺区域市场本身需求量小，而市场供应却大。基本依靠广州市购房者购买，因为本区域市场购买力不强，房价过高，同时亚运城的项目周围缺乏稳定的居住人群和购买气氛，商业配套和市政配套及交通等医疗严重缺少，导致居住生活不方便。而投资价值也因受到这些因素的限制，被人不看好。亚运城除了“所谓”的规模大和具有实力联合体开发及2010年广州亚运会等体育明作为炒作卖点，就是还有因区域偏僻和不成熟及资金压力低价销售的“性价比”。其实，基本上没有什么值得可以让人心动的地方。
根据广州市国土局公告，整个亚运城项目占地面积263.952万平方米。地上规划总建筑面积为438万平方米，其中，商业建筑面积20.76万平方米，公建及配套设施建筑面积32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。这个亚运城项目是目前广州市单次出让面积最大的项目,占地比深圳蛇口还要大,远超过今年以来广州出让的所有住宅用地面积的总和。据统计，今年以来广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的55%。
不过，最让人心动的“性价比”可能也没有什么让人心动了，从市场预期判断和开发商本身言论及媒介的报道等因素分析，亚运城项目价格会达到11000-13000元/平方米之间。但是，从市场供应和购买力及新政策调控周期等时机上分析，亚运城项目的价格要卖到1万元/平方米以上比较的困难，如果要卖到1.3万元/平方米简直是难上加难，至少要经过2到3年时间,房价才有可能卖到这么高。
例如，亚运城住宅尚未推出，但近期有一个名为亚运商城公寓的楼盘，以3800元/平方米开盘均价在网上开售。据广州亚运商城公寓广告资料显示，该项目总占地面积达20万平方米，共有1200套货量，第一期推出300套货量，楼高13层，户型有A：2室1厅1卫1厨，74平方米；B：1室1厅1卫1厨，40平方米；C：1室1厅1卫，30平方米；D：复式2室1厅2卫1厨，80平方米，配套方面与亚运城共享。不管是亚运商城公寓到底是什么性质的用地呢？是否真的可以买卖呢？广告称该项目是酒店式公寓，而工作人员则表示，这幅地块是给被征地村民预留的经济建设用地，有正规的报建手续，属于集体产权房，使用年限只有35年。如果集体产权房要买卖，买家只要与村、开发商签订三方协议，买卖时将合同名字更改为下一位买家，遇到拆迁也可获赔偿。
根据多家报纸媒介的报道，项目就在地铁4号线海傍站、亚运城旁边惊现均价3800元每平方米的公寓——广州亚运商城公寓。该项目目前推售第一期，共300套，其中复式单位30套。户型包括30㎡一房一厅、40㎡一房一厅、74㎡两房一厅、80㎡复式两房一厅，均带精装修，平层3800元/㎡，复式3300元/㎡。项目目前非常低调，付款条件很奇特：签合同付20%，建筑封顶付30%，交楼付50%，证实此乃集体产权用房。
210年6月22日，亚运城项目的围墙外“亚运商城公寓”前期登记的价格才3800元/㎡ ，位置在番禺广州市番禺区清河东路亚运新城综合体育馆对面。所以今年广州楼市最受瞩目的标志性楼盘非亚运城项目莫属，该项目是新供货量最多的住宅楼盘，其定价水平在新政下具有标杆性的风向标意义。
由于房价仅为亚运城预计房价的1/3左右，该项目让不少购房者很感兴趣。因为“性价比”是全广州最具有标志性的楼盘，同时最迎合了市场刚性需求和改善需求及部分投资客，并且在同一区域内，并且大部分人都具备基本的经济购买力和收入水平，销售的策略和营销的模式及价格策略是比较符号市场定位的。目前已经成为市场最热点和最受关注力的楼盘，毫无疑问，两者要选择，大部分人还是会选择3800元/平方米的房子。
另外本区域供应过大和生活配套不方便，同时，还有其他周围项目的价格比亚运城项目的价格更加便宜，不仅分散了亚运城项目的客户需求，也影响到了亚运城项目的价格确定，更加增加了市场的竞争力，导致亚运城项目的价格上涨幅度比较的缓慢，影响到资金收回。亚运城项目关于到广州政府形象，必须保证项目成功开发。所以才在半路开发时拉进“两家”，减少开发成本和资金风险及防止出现烂尾楼等增加利润，得到开发项目的资金保障。
世茂地产在6月24日晚间发布的公告称，公司将与富力、碧桂园、雅居乐订立股权协议，以转让亚运城项目公司的若干股权，转让完成后，世茂地产、富力、雅居乐、碧桂园及中信地产将各自拥有该项目公司注册资本的20%权益，亚运村项目收购物业土地使用权的成本也将由5家公司各自平均承担。 五巨头成立的项目公司注册资本为7.5亿港元。两大公司加入之后，世茂地产和中信地产分别斥资1.5亿港元收购项目公司20%的股权，同时支付相应部分的土地款。股权转让完成后，有关亚运城项目的土地款，将由上述五家公司平均承担。简单一句话，亚运城项目从之前的富力、雅居乐、碧桂园“三足鼎立”，变成五家公司平分。
最后，自中信、世茂入主亚运城，销售时间仅仅也是大概，亚运城已建成8000套洋房现楼单位，最快八九月份发售。在亚运城出让之时，就有很多预测，亚运城在今年上半年可以面世。而今，上半年即将过完，而亚运城却没有消息。不过，负责亚运城项目的相关人士则强调，亚运城住宅还没卖的原因是该项目整体的资料正由政府相关部门在移交，并非是拖延销售。
据称亚运城已建成的8000套洋房现楼单位最快会在八九月份开售，今年广州一手新房的供应数量约为7.5万套，而仅仅一个亚运城项目，就将提供8000套，占比超过10%。可以说，亚运城的房价如何，直接决定广州楼市今年的基调，事实上就是供应过大，需求不足够。在股东“三足鼎立”的格局下，亚运城必须卖到1.1万元—1.3万元/平方米才能保本，但随着楼市政策组合拳的陆续出台，广州楼市已呈入冬迹象。远离市区、配套尚不完善的亚运城，如何能卖出万元以上高价，即便是对市场高看一眼的富力，也在年初放出了“降价宣言”，为亚运城
的低价销售、稳定资金链进行铺垫。但是，市场上认为两大巨头空降亚运城，化解了原3股东开发资金的风险。同时，由于股东开发资金充沛，人们等着房价下跌入市亚运城的希望可能要泡汤。
对于亚运城项目的价格确定，千万不要仅凭感觉确定价格，否则会被购房者弃购。目前亚运城项目周围的价格大多在6500-9000元/平方米不等，另外是还有过集体小产权房才3300元-3800元/平方米，亚运城项目拿什么去和周围的楼盘价格竞争和抢夺市场份额及客户资源？规模大，实力开发，政府形象工程楼盘，体育明星楼盘，区域发展好，性价比，地铁通了等卖点去打败“超性价”楼盘3300-3800元/平方米，价格相对于亚运城周围楼盘价格的一倍到二倍以上。总不能让政府出规定说，为了政府形象和亚运会的举办及其他原因，下文件要求集体小产权房停止销售，劝告市民不要去购买。
如果真是以媒介报道的，市场上认为价格在11000元-13000元/平方米，开发商才有利润空间和开发危险才会减少，有支撑资金的基础。据称联合体相关人士透露，心目中的价格是在1.2万元/平方米左右，差别的价格是三倍。根据阳光家缘的统计显示，目前亚运城板块的住宅均价还难以突破万元大关，因此，亚运城住宅要想卖1.2万元/平方米，显然将面临一定的考验。
笔者认为，虽然亚运城项目首先是规模大，其次是有联合体开发，资金和实力及质量有保障。再次，2010亚运会作为项目的卖点，并且户型小，首付低，总价低， 亚运城已建成户型分布在90-120平方米之间。有体育明星购买，和体育明星做邻居，地铁通了，交通方便些。最后是具有一定的性价比，与市中心价格比较。另外，亚运城项目有政府支持，背后具有良好社会和公众形象及有其他专门购买的渠道客户。
例如鼓励公务员或者是国企及事业单位的员工购买，但是，目前房贷新政已经停止了购买第三套房和二套房贷40%以上到50，另外是限外购买，说明政策上是不允许这样做。同时，由于亚运城项目首期供应就达到8000套，市场供应量超过番禺区，并且占到广州市场的10%，毫无疑问，购买需求成为本项目最大问题，并且面临着旁边3300-3800元/平方米价格楼盘的直接竞争。
2010年6月26日笔者接受南方都市报采访表示，目前市场上对于这项目的价格预测，有的在8000-9000元之间，有的认为会在9000元-1万元之间，也有人认为会卖到1.2万元以上。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，下月初，市国土房管局出让的番禺区石楼镇住宅地块将起到风向标的作用。若该地块成交价格在4000元/平方米以上，亚运城周边房价过万将得到支撑。
而房地产营销策划专家谢逸枫认为，亚运城首期销售价格不会偏高，目前亚运城的交通还不是很方便，生活和商业配套尚不成熟。他预计亚运城首期会通过低价达到销售火暴的目的，拉动后期销售和人气。其中为了抢夺市场份额和客户资源及对抗旁边的“超性价”楼盘，楼价在8000元-9000元/平方米是最有可能的。虽然亚运城的楼面价格比市中心价格低，楼面地价5822元/平方米，而扣除公建配套后，楼面地价达到6286元/平方米。
根据广州市国土房管局对外公布“保密底价”仅为175亿元，最后的成交价格高出政府心理底价80亿元。但是，有部分是已建成物业可以在2010年7月-9月前开始预售，卖出去大约能回收90亿-100亿元，这样成本就降到155亿元，所以亚运城项目的实际地价成本约4700元/平方米。。如果以10000元以上/平方米-13000元/平方米的价格销售，亚运城首期8000套可能会遭遇购房者弃购。