房产新政后，业内传出消息：地产商、投资客都纷纷转战商业地产，有人大呼商业地产因“政”得福，甚至还有人把2010年称为“武汉商业地产盛世年”。

　　事实上，自去年底以来，武汉商业地产开始井喷，大型商业地产项目一哄而上：菱角湖万达广场、福星惠誉国际城、汉正街第一大道、宝利金国际广场、王家湾……恨不得武汉三镇的每个社区都有一个小型的BD(商务中心)。

　　商业地产井喷的同时，业界不禁担忧，武汉能否容纳如此多的商务中心？毕竟连徐东销品茂也是去年才开始盈利。3-5年后，这些一哄而上的商务中心会不会出现“空城”现象？

　　三代更替

　　从MALL到城，再到如今的综合体，武汉商业地产项目也经历着变迁。

　　2003年，武汉兴起MALL开发高峰潮，以大连万达商业广场、武汉销品茂、湘隆时代商业中心为代表的商业地产，通过MALL的形式迅速抢占武汉商圈；龙王庙商业中心、铜锣湾广场也逐一浮出水面。

　　当时业界有一个声音：未来3—5年内，带MALL概念的购物中心总供应面积将超过200万㎡，武汉商业地产将进入准“摩尔”时代。

　　两年后，武汉开始不断出现MALL城的计划：王家墩中央商务区计划建设以商贸、会展、酒店为主的100万㎡MALL城后，以33.9亿元拿下的汉口永清地块的香港瑞安集团，也正式动工建设“武汉新天地”，而世界城光谷步行街项目也在此时进驻武汉。

　　这些MALL城，都几乎涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等全部商业业态。

　　时至今日，以万达菱角湖广场为代表的“城市综合体”为第三代商业地产安插了名号。福星惠誉国际城、武汉天地、世贸锦绣长江等城市综合体的初步成型，也让武汉商业地产的开发，正式步入第三代。

　　这类商业综合体，不仅包括写字楼、酒店、百货、MALL，还包括大量的住宅。开发商以住宅销售的现金流来带动商业开发，以商业的成型来吸引更多的购房者及投资客，获取综合收成，达到内部循环的共生。在DTZ戴德梁行房地产顾问(武汉)公司策略发展顾问部助理董事彭博看来，这将是武汉商业地产近几年发展的趋势。

　　春天来临

　　在6月2日结束的武汉市第五次土地拍卖上，万达集团又以3.5亿元获得位于沌口的大宗商业地块，占地近12万平方米，这也拉开了万达进军汉阳的序幕。在此之前，万达集团在武汉已拥有江汉路、菱角湖、积玉桥3个万达广场，总投资金额将近500亿元。

　　在万达搅动的热汤中，万科、保利、华润及本土的福星惠誉都不忘抢一杯羹，纷纷在武汉布局商业综合体。据了解，目前武汉市商业地产项目(含社区商铺)达1072个，是在售住宅项目总数的近两倍，其中大型商业项目已不下30家，远城区、中心城区都涌现大批商业地产项目，令武汉的商业地产在2010年显示出不同以往的繁华景象。

　　商铺销售也不赖，万达、福星国际城、光谷步行街、人信汉商银座……这些知名的商业地产项目，全都迎来热销。据市房管局信息透露，2010年前4个月，武汉市商用房销售超8000套，几乎是去年同期的3倍，其中绝大多数是商铺。而整个2009年则卖出14318套商铺，为武汉市历年卖得最多的一次。此外，武汉郊区的商业地产项目，也借着这股春风意外地跨入了万元门槛。

　　随着一个又一个大型商业地产项目的开发，中心城区的武广、徐东、中南等商圈都在不断延伸，远城区的商务中心也逐步呈现。除了王家墩CBD(中央商务区)外，各区都在规划自己的BD(商务区)。这似乎都在昭示着一个信号：武汉的商务区将井喷。

　　远未饱和

　　大型商业项目一哄而上，让部分业内人士也担忧，武汉的商务中心会不会太多？在人流、物流均有限的区域里，会不会最终沦为“空城”？

　　DTZ戴德梁行的彭博认为，虽然近两年武汉大型商业项目一哄而上，但与同地位的成都、南京等城市相比，武汉商业地产仍处于发展初期。“不论从数量上，还是形态上，武汉部分区域商业空白仍需要补足。比如光谷世界城在开发前，光谷区域缺乏商业中心，存在近100万人的消费空白点。万达菱角湖也是如此。”

　　从形态上而言，武汉商业地产目前主要开发综合型商业项目，是初级阶段的表现。如今一线城市的商业地产已开始细分市场，着力开发主题商城等项目，这也将是今后武汉商业地产的必经之路。

　　“武汉的消费力相当惊人，据了解，全国排名前十，仅次于直辖市和深圳、广州等城市。但遗憾的是，大概有5%-10%的具有超强消费能力的武汉人几乎不在武汉消费，尤其是流通行业人群，购物地点大多选在香港。由此，在我们看来，不论从数量还是质量上来说，武汉的主要零售商业项目现阶段仍停留在补足区域空白点阶段，处于拼命建设时期，远未达到饱和。”“但与此同时，我们不得不承认有些商业项目过于急功近利。”彭博进一步表示，考察一个商业地产项目是否成功，需要3-5年，尽管武汉商业地产前景很大，但真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需后期运营得当。

　　商业地产始于建而终于管，项目的后期运营管理，确保商业氛围的形成和投资者的利益，是关键。目前武汉有些商业地产开发商，缺乏运营大型商业地产项目的经验，往往对前期的利润考虑比较大，因此后期能否正常运转，令人担忧，是否会沦为“空城”还需要3-5年的考察期。

　　高铁效应

　　不少业内人士在接受采访时表示，未来五至十年，将是武汉商业地产高速发展的时期，尤其是轨道周边都大有文章可做，包括轻轨、地铁和高铁。

　　回顾武汉的发展历史，每一次重大交通的大变革，就带来商业格局的显著改变。如长江大桥的修建，活跃了长江两岸的商业气氛，借助于老汉口的商脉和人气，武昌的司门口在这一时期迅速活跃起来。

　　高铁开通是武汉交通的又一次重大变革。湖北省社科院经济研究所副所长叶学平认为，商业地产的发展是与一个城市的码头多少息息相关的。武汉是内陆城市，因此相对沿海城市发达的商业地产发展来说，目前武汉商业地产相对滞后。但随着高铁时代的来临，将给武汉带来人流-物流-消费-资金流，比如高铁开通后，马上就有广州百货北上武汉，入驻王家湾武汉摩尔城，这都给武汉商业带来莫大的机遇。

　　两年内，武汉交通还将面临一次变革。日前，铁道部总规划师郑健在汉透露，2012年前后武汉将与北京、上海、广州一起，成为我国铁路四大调度指挥中心。

　　“随着高铁通车、地铁建成、铁路指挥中心等交通变革，武汉商业格局必定再次变革。”武汉大学经济与管理学院教授伍新木也认为，具有良好商业氛围的城市往往由一个中央商务中心(CBD)和多个子中心(BD)构成。大武汉由三镇和卫星城构成，犹如橘瓣，正需要多层次多区域的商业中心，使大武汉逐步走向“多心”时代。