2009年3月在全国房地产业遭遇"寒流"之下，市场投资需求乏力之时，为了合理引导住房消费与住房开发建设，保障房地产市场平稳健康发展。合肥市根据市场现状，积极组织，由合肥市建设委员会、合肥市国土资源局、合肥市规划局和合肥市房地产管理局四部门联合出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》出台，被誉为"12条"新政。 　　几家欢喜几家愁 分割销售省城商业喜忧参半 　　其中，新政第五条明确规定："在符合国家政策规定条件下，允许商业设施分割销售。分割销售的商业设施四周应当有明确的界线。"至此，省城地产商业设施分割销售终于"开禁"。政策一出，仿佛一股春风吹醒了寒流下"冬眠"的商业地产，市场开始蠢蠢欲动。 　　而在现行的商业地产运行模式中，合肥目前的商业项目最常见的就是"分割出售"模式。"分割出售"作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。这种销售模式对开发商来说，最明显的优点是快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。因此，对于商业设施分割销售新政，省城商业地产业界几乎普遍持欢迎态度，被解读为今年以来商业地产领域最大的"利好"政策。一方面商业设施分割销售，对规模较大的商业设施化整为零销售，使得卖家资金压力减少，促进商业物业的销售。另一方面，市场上一些中小投资者对商业地产投资需求也非常强烈，但由于商业地产规模较大，投资人会显得力不从心。如果不进行分割销售，这些有投资需求的人就被拒在商业地产投资门外。因此，分割销售，不同程度地适应了市场各层次购房人的投资需求。 　　该政策的推进，的确有利于缓解商业地产开发企业的资金压力，但是由于分割销售所遗留的弊病，必然会对商业物业的后期经营造成一定的影响，销售的火爆、资金的快速回收与经营的火爆、持续的发展，鱼和熊掌难以兼得，可谓喜忧参半。飙马（P.M.）商业地产顾问机构首席策划师、中国商业地产联盟专家委员何其琛认为："商铺分割销售必然会对后期运营造成一定的影响，但是开发企业也必须从自身的资金运转实力和需求出发，100%持有型的商业物业仍然不是主流，在此矛盾中，我们更应该科学思考，寻找平衡点，通常专业公司会推荐两种方法，一种是确立科学合理的租售比例，确保开发企业的资金周转，另一种是先进行一段时间的市场培育，等项目的经营取得一定成功后，再进行分割销售，减小分割销售对商业经营带来的弊病。" 　　天下谁人不识君 即将崛起的合肥新商圈 　　在城市化进程的推进下，老城区商业中心的升级，使得越来越多的房地产开发企业投入到商业地产的开发运营当中。从元一、国购再到新都会，短短的几年时间里，合肥见证了商业地产带动商圈、推动城市化进程的独特魅力。随着合肥大建设、大发展的强力推进，副商业中心的逐步建立，一些大体量、高规格的商业地产项目也在短期内集中入市：信地城市广场(主力户型周边配套相册价格)发力新站，明发、中铁落子北城，世纪金源进驻滨湖……北京富通、上海绿地、香格里拉等一批外来房企共同谱写着新城区的商业版图。 　　从老城区中心商圈挟地利之先地位难憾，到三里庵商圈、元一商圈、马鞍山路商圈各领风骚；从以明发广场为中心的北部商圈鹊起于合肥城北、以世纪金源为主体的滨湖商圈雄踞于巢湖之滨，到西南蜀山区 "五大黄金商圈"的规划建设；从望潜板块的快速崛起到长江东大街板块的再次聚焦。一步步展现合肥"多点多心"商业格局的演变，"多商圈"的建立，必将会拉动合肥商业地产的发展。 　　品牌开发商整体运营，有利于促进城市商业地产升级，助推商业地产格局演变，会出现市中心和区域中心共荣的局面。 　　作为国内商业地产开发龙头，2009年大连万达的进驻为春潮涌动的合肥商业地产增添了一抹浓浓的亮色。合肥万达广场项目总建筑面积约70万平方米，总投资额约50亿元人民币，集大型购物中心、商业步行街、酒吧街、5A级超高双塔写字楼、六星级酒店、城市中心豪宅于一体。是合肥市区投资最大、规模最大、档次最高的城市综合体。未来将打造成以文化和商业为中心的地标性建筑和新的城市名片，开创合肥现代商业新纪元。据业内人士透露，此次万达进驻安徽，除合肥项目以外，还将陆续在省内其它城市选址投资。 　　在2008年由合肥市商务局牵头制定的合肥市大型零售商业服务设施布局规划（2007-2020）正式公布。该规划中初步设想未来两个都市级商业功能区和四个市级商业功能区将共同构筑起富有现代特色的省会商业圈。其中的两个都市级商业功能区，分别为老城区和滨湖新区，主要功能为购物文化娱乐等，经营面积在80万平方米以上，而四个市级商业功能区，分别是科学城、上派、店埠、双墩，六大商圈构成省会商业圈。此外还有八个区级商业功能区和33个居住区级商业功能区。 　　都市级商业功能区定位在购物、文化娱乐休闲、旅游，并与金融、商务结合等方面，主要服务省内外及本市消费者，人口在100万以上，基本商业面积在80万平方米以上，相关的配套行业有旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业，鼓励商业集聚。市级商业功能区和区级商业功能区均主要服务该地区及外来消费者，定位购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等方面，前者人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上。后者则基本商业面积20万平方米以上，服务20万以上人口。居住区级商业功能区则主要保障该地区居民日常生活，提供必要服务，人口在5万左右，商业面积在2万平方米以上。 　　与美菱地块一河之隔的另一块绝版地段的商业规划也在如火如荼地进行着。拥有百年商业历史坝上街地块，将由恒盛集团集资120亿倾情打造总建筑面积达130万㎡，集"五星级酒店、甲级写字楼、超大SHOPPING MALL、酒店式公寓"为一体的超大型城市综合体。而黄潜望板块随着乐购的入住和周边项目的陆续交付，再加之项目周边的众多学校、中高档小区、连接老城区、南七商业板块、滨湖区、政务区、高新区的优越地段，也是未来合肥可能的商业副中心之一；再加之以易初莲花进驻逐渐形成气候的经开区明珠广场商圈、陆续面世的世纪金源大饭店、高速滨湖时代广场 (主力户型周边配套相册价格)五星级酒店、皇家海域(温泉)度假酒店、福悦楼、湖南大厦 (主力户型周边配套相册价格)、日角大厦、滨香酒店、新视界酒店、滨湖和园 (主力户型周边配套相册价格)快捷酒店、摩恩酒店、如家快捷酒店等构建的滨湖区商圈，都将为合肥商业地产锦上添花。 转自：互联网 更多 bbs.sydcch.com