-----我对时政的观察 (2010/6/7)
    

高房价不是问题，因为房价是综合经济因素的结果而不是诱因。消费性固定资产投资固然短期对经济增长有利，长期自然是经济增长的负担，即使是生产性固定资产投资，在时机和规模上控制不好，也会为经济增长带来严重损害。所以，在宏观经济与房价的关系中，经济增长和综合经济因素决定房价为主要方面，房市对经济增长的贡献为次要方面。

高房价不是问题，问题在于房价收入比和房价租金比水平高低，这两个指标反映了房市的本质，前者决定房产的消费价值，后者决定房产的投资价值。房价收入比畸高，说明消费政策过于宽松，房价租金比过高，说明投资政策过于宽松。国际金融危机以来，经济刺激政策唯恐力度不够，在消费和投资两方面大力刺激，2009年房价暴涨的政策基础何其牢固！

开发商对房价上涨除了坐收渔利，没有任何功劳和贡献。因为，开发商的市场定价原理是试价法则，能卖掉的价格就是合理价格。再加上2009年入市的购房者相当一部分是二次置业，受过近二十年房地产市场的熏陶，根本不会受开发商误导，所以，这里说开发商没有哄抬房价的责任，是因为开发商根本没有哄抬房价的能力。

囤积房源的责任也不在开发商，因为在市场稳定的情况下，房地产生意的诱惑在于杠杆效应，可以较小启动资金获得较大销售规模，虽然销售利润率（绝对利润率）可以不高，但资金利润率（相对利润率）很可观。但在宽松的政策背景下，投机资金大量入市购房，资金市场低成本资金大量供应，开发商的商业模式从追求资金利润率，改为追求销售利润率，宁肯加大资金投入，放慢销售速度，获得更高的利润。

放慢销售速度使销售接近现房，肯定可以减低购房者的风险，但不见得能把房价抬高， 因为房价在长期看是周期性波动的，只不过在刺激政策作用下房价大涨才成了必然。所以，控制销售速度是开发商的经营策略，是冒了巨大风险,不应该被归错于囤积房源。

开发商对高房价也没有道德责任。因为，中国房地产市场的制度设计已经建立了土地公开市场竞价制度，价高者得使土地收益大部分归了财政；对开发商规定了开发期限，长期房价上涨的利益不易被开发商获得；再加上土地增值税制度，高房价如果带来的超额利润大部分应归国库。

中国房地产市场能成为全球最大的房地产市场，制度设计应该没有大的缺陷，但问题出在政策执行的过于随意。经济热了就打压，经济冷了就刺激；找个理由开发期限可延长，找个理由土地增值税可减免；都有理由都可商量，造成整个行业的不公平竞争和权利寻租，房地产行业的道德风险和社会积怨由来于此。

提问者说：经济是不稳定的，政策如何稳定？回答者说：放弃行政手段，调控经济主要以金融政策和财税政策为手段，已经成为共识。但还需要细分，财税政策的任务主要是建立机制，金融政策的任务主要是应对波动，两者的职能各有分工，不能混淆。

     合理、稳定的财税政策是社会公平正义的基础，是经济公平竞争的根本。税制负有调节收入、平衡收支的重大使命，不能为了一时的调控目的而乱了税制的基础。而金融政策生来就是为了应对波动，如果今天房市的问题是泡沫问题，金融政策到位足以达到调控目的。

    管理者恐惧使用金融政策，本质是因为不了解金融；惯于行政手段和财税手段，是觉得自己懂得这些政策工具。如果在金融政策上采取固执的保守，而在财税政策采取过激的滥用，不仅房市调控可能达不到目的，整个宏观经济都可能会有巨大风险。

在金融政策方面更大胆些，在财税政策方面更严谨些，在市场结构方面更清晰些，这是理性的呼吁。要喊三个口号：一是将保障房和商品房彻底分开！二是设税有据，有税必征，有征必公！三是汇率、利率放松不可怕！

中国的金融文明何其落后也！中国商界的精英弃房地产而投身金融，该是这个年代的潮流。