房产新政易引发的三类纠纷
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出10条举措，被业内称为房地产“新国十条”，其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。，“新国十条”出台后，一些地方政府随之出台更为细化的配套措施，各地商品房合同纠纷有所上升，其中，基于政策变化引发的商品房合同纠纷较为普遍。 3种原因致违约纠纷频现： “新国十条”出台后，一些购房者因各种原因要求与开发商解除购房合同，从而引发纠纷。，主要有3种： 一是首付比例提高超出预算。“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50％。如果买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。如果买卖合同中约定，“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。如果合同中有这样的约定，购房人想毁约就要承担法律责任。 二是房贷停止办理。吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。 三是异地购房无法获得贷款。李先生来本市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。 《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”后二种情况是因新政策出台导致合同不能履行，应解除合同，退还房款或定金。
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出10条举措，被业内称为房地产“新国十条”，其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。，“新国十条”出台后，一些地方政府随之出台更为细化的配套措施，各地商品房合同纠纷有所上升，其中，基于政策变化引发的商品房合同纠纷较为普遍。 3种原因致违约纠纷频现： “新国十条”出台后，一些购房者因各种原因要求与开发商解除购房合同，从而引发纠纷。，主要有3种： 一是首付比例提高超出预算。“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50％。如果买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。如果买卖合同中约定，“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。如果合同中有这样的约定，购房人想毁约就要承担法律责任。 二是房贷停止办理。吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。 三是异地购房无法获得贷款。李先生来本市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。 《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”后二种情况是因新政策出台导致合同不能履行，应解除合同，退还房款或定金。
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