在过去两、三年中，来自金融危机和信贷市场的紧缩，美国房产价值大幅下降，平均房价跌回了8年前的水平。连号称房价从来都只升不跌的纽约曼哈顿，相比2007年的最高位时，2009年第四季度房价已降低了至少30%。如果购买破产或拍卖的房地产，价格还可下降10%至20%以上的空间。而收购这一类的房产之后，通过专业房地产管理公司来运作，投资人将有一个稳定的、7%以上的租赁收入；若持有这类产业5年以上，等房价回升之后，平均投资回报率可达到每年20%以上。
纽约房地产的投资商机
文/陈思进
这两、三年来，随着金融海啸发展到金融危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50% 以上，可竟然还在“跌跌”不休。日前的一则新闻报道，底特律有一座民宅挂牌价标居然仅仅 10 美元，简直令人无法想象。底特律是美国的汽车中心，美国三大车厂福特、通用和克莱斯勒的总部都在那儿。不过，自经济危机席卷全球以来，这座一度繁荣的工业城市开始急剧衰落。五年前，底特律的房屋均价还在 10 万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。
众所周知，房地产是否能保值关键有三点：Location, location, and location.（地点、地点，还是地点）。相对底特律来说，纽约房价算是非常稳定的了。即便如此，纽约房价相比2007年的最高位，到了2009年第四季度，房价也已降了至少30%。
如果说纽约是“世界之都”，那么曼哈顿便是“世界之都”的灵魂，因为纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所和全球所有大金融机构，乃至于世界五百强的总部，几乎全都驻扎在这个小岛上；无数的富人也都寄居在那儿。无论是商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金，一向号称房价“只涨不跌”。一套小小的“破旧”公寓动辄百万美元，普通百姓只能抬头仰视，即使咬牙买下来，每年单单地税也得交2、3万美元，一般白领是无法支撑的。
但上个月的一个周末，房产经纪一通电话，将珍妮一家平静的心给搅动了。
珍妮是我瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院，珍妮也在曼哈顿上班，于是一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的“福”，往年至少3200 美元的月租金，她2500美元就拿下了，一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料前几天房产经纪来电，说是同一栋大楼里，有一套房型相同的公寓，以往至少 100 万美元，现在法拍叫价65万，周末“Open House”，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，三年前打破头争相抢夺的公寓，他们在那儿呆了一上午，居然没有第二个看房人，反倒令他们犹豫起来。那位经纪对他们说，按此状况，砍个5万，即60万美元也可能买下来。说这在曼哈顿可是10年前的价格了！但人性从众，羊群心理，越是便宜，越下不了手了。
珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全奖读书，不用她负担，这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌，到底买还是不买…… 我说这么大件事，只能由她自己做主。我就只能给她分析一下美国的房市吧，仅供参考。
虽然美国政府依然积极“救市”，2009年11月6日，奥巴马签署了延续对“首次购房者8千美金”奖励的法案。也就是说，在过去三年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8千美金的税务优惠；美联储继续放松信贷，继续保持“零利率”。但官方公布的失业率已攀升至10%以上，达26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（Option ARM）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国房市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。
Option ARM是华尔街2004年发明的一种房屋贷款，是专门提供给低收入人士购房的，在头5年可以不用还Principal（本金），只需支付低利息即可（就象用信用卡一般）。当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而Option ARM每个月只需支付1.25%的利息，五年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，09年9月便开始陆续到期，几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款，法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，使得美国住房价格继续向下跌，类比80年代末和90年代初的房市下跌状况，跌势至少还有一年。
不过，就在美国居民住宅依然下滑，资本市场依然低迷的情况下，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划之际，却有两家REITs竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎有利可图。
什么是REIT？所谓REIT（Real Estate Investment Trust）是一种类似于共同基金，但投资物是不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建，主要借不动产的证券化、以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并获得不动产市场的交易、租金和增值所带来的获利，同时又不需要实质性的持有不动产。
“不动产投资信托”的特点，是因为其信托的主要收入来自于租金，而信托亦需要将未来绝大部份的盈余用作派息。因此，不动产投资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬，居于股票与公债之间；而由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。
09年6月，HRPT 物业信托公司新上市了“政府物业收入信托基金”（Government Properties Income Trust），办公楼设在马萨诸塞州。该公司称新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的破产物业，价格低廉。公司已拥有29个办公楼，其中25个已经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。而且公司还投资由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。
由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从REIT得到的回报率，远高于市场一般的资产。
而美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40%，在某些板块最高可降低到50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所11月5日公布的，是自大萧条以来商业地产下跌最严重的一次，超过了上世纪90年代的“储贷危机”，很有可能至今年底才能到达底部。
冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映出当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏就会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，二十多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。
因此，投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，特别相对中国的房市，不能不说是个很不错的投资机会。就像北京、上海是中国富人置业首选之地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，借用大家常说的：“刚性需求巨大”。因为纽约是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，俨然世界之都。就在两、三年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。而目前纽约房地产的投资商机可以说是“千载难逢”，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，最大限度地扩大投资回报，最小限度的缩小投资风险。
而目前亚洲房地产市场快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济投入的巨资。而这两种资金随时都可能快速消失。这中间当然也牵出了一个敏感的问题，中国房市是否正形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。
在许多亚洲最大的城市，包括香港和台北，当前住宅物业的价格都大大的攀升，相比4年前几乎翻了一番，创历史最高水平；而收益率却在下降，不到无杠杆投资基础的3%。潜在的资产泡沫已然或正在形成。香港金融署长已采取立法措施，目的为减少和杜绝投机炒楼的现象。
正如巴菲特所言：“在大家贪婪时要恐惧，在大家恐惧时却要贪婪。”近几年来，全世界都“看好”中国房市，热钱蜂拥而上，按巴菲特的理论应该要恐惧了；而美国房市相当低迷，大家都不看好，反倒是充满了机会，“贪婪”一把的时候到了。通常，人们都期望“抄底”，但往往真到所谓“底部”时，大量买家进入，反而最好的时机已经过去。
我将这些分析洋洋洒洒地分析给了珍妮，请她自己做最后的决断吧。
2010年元月2日（初稿）
2010年5月8日（完稿）
后续报道：珍妮结果用60万买下了那套房子，成了曼哈顿人，呵呵。那套公寓80平米，合人民币5万一平米，比上海类似地段的房子还便宜30%左右……