2010年的楼市注定是不平静的一年，不仅上接2009年房价暴上涨和金融危机之后国内经济探底，还下接2010年房价继续上涨和国内经济恢复之间的矛盾，导致政策调控陷入“死角”。有人认为，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，同比房价增幅下降，环比房价下降，开发商资金充裕度下降，调控的初步目标已经达到。而华远地产董事长任志强一改前面房价继续上涨“嘴论”，突然“变脸”做起来“好心开发商”，竟然建议开发商尽早降价，否则政府能出台更加严厉的打压政策。上海复地董事长范伟也表示，“房企要有销售，必须随行就市，以消费者接受的价格卖房子”。在目前的市场环境下，有大公司带头降价是好事。

　　  虽然楼市调控初见成效，但是,下半年房企销售预期恶化。7月,2010年已然过半。只是从冬入夏,楼市的热度却未能如气温一样攀升起来,这半年,在政府密集调控之下,曾疯狂的房价终于止涨,并有所下跌;各大房企同比仍取得不俗销售业绩,但离销售目标相去较远,且趋势恶化,不得不考虑打折;开发商拿地由狂热转为理性,“地王”已退潮,留下平静的拍卖大厅。

　　  上半年政策调控显效果楼盘量跌价不降，进入2010年,随着中央政府对房地产调控力度的不断加强,特别是4月份新“国十条”等政策的出台,原本似乎平静的楼市被打破了。随后,土地、金融等多项调控手段也接踵而来。一时间,楼市量价齐涨的脚步也戛然而止,买卖双方观望博弈气氛加重。

　　  所以,2010年下半年政策高压或将持续，房企销售预期将恶化。5月26日和6月4日国税总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》;5月31日国务院批准发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》承诺将逐步推进房产税改革;6月26日,国土资源部向30个省份派遣15个工作组,对2009年度的土地执法检查情况进行实地督查,督察重点在各地统计违法用地数据时是否准确、规范。

　　  6月28日国土资源部部长徐绍史在召开的第17次部长办公会上强调,各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署,按照调控要求加大房地产用地供应,有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。在4月份国十条的重拳之后,五六月份相继出台了税收、土地政策,政府调控决心不变,而所有的一切都剑指高房价现象。

　　  预计后市政府将持续打压楼市,而房价的走势将成为政策转向关键因素。地产行业的调控已经进入常态化,调控短期转向的可能性不大,下半年房地产商与政府的博弈还将持续,政策面松紧趋势将主要取决于房价下跌速度、时间和幅度。

　　  4月份房地产调控新政出台后,一线城市成交量受到严重影响,而前期价格上涨较平缓的二三线城市成交情况则相对平稳,二三线城市的销售业绩也成为企业成长性的决定因素,部分企业亦采取降价销售策略,取得了相对理想的销售成绩。不过,同比的漂亮销售数据仍然掩盖不了房企的失落。

　　  根据统计,各大房企中,仅有恒大完成全年销售目标的52%,其余大多企业均未能完成今年销售目标的五成。更令房企不安的是形势没有好转,甚至还在恶化。持续的调控政策导致商品房成交量下降明显,去库存周期拉长,开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现,房企可能会视市场情况降低销售目标或者加大推盘力度,甚至采用降价方式以扩大销售额。

　　  下半年成交量可能会伴随着价格的下降而有所回升,但房企全年销售目标的完成仍面临较大困难。此前有分析称,在严峻的行业背景下,2010年上市房企平均可以完成75%的年度销售目标。银河证券潘玮也预计,今年全国商品住宅交易金额同比下降14.5%,全国平均交易量同比下降11%左右,全国平均成交价同比下降5.1%。虽然上市房企中,有一些已经通过预售提前锁定今年业绩,但也只是将影响推迟到了明年。

　　  7月中央摸底楼市调控市场反应，防止政策误伤经济。6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。深圳地区唯一被征求意见的民间机构对中央调控提出的建议是尽快取消“双限双认”。“双限”指“限购”、“限贷”；“双认”指认定二套房标准“既认房又认贷”）。调研了解的情况包括新国十条后投资客的动态、‘双限双认’的影响、如何推动保障房建设，房产税推出的影响等各方面问题。针对中央的调研，尹香武提出了5条建议，其中最为核心的是要取消“双限双认”政策。

　　  有人表示，因为深圳近3年的成交量有70—80%的为二套房以上置业，‘双限双认’同时执行将所有有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。此外，如果严格执行该政策超过一年，与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅，影响极为深远。“双限双认”对经济将造成较大的误伤，相当于商品住宅市场按了“暂停键”，只能作为阶段性政策，一定要取消。因为银行执行“双限双认”成本过高，目前大部分银行并未严格执行。预计在各地的保障房规划方案、可执行细则出台后，中央很可能在四季度取消“双限双认”政策。但这并不意味着中央楼市调控的放松，而可能是通过提高首付或房产税进行替代。

　　  任志强预测房价将下降5% 11月政策或微调。降房价已是一个政治问题。7月3日，华远地产董事长任志强指出，在这种压力之下，房价有可能会回到去年6月份的水平，也就是说房价指数将下降四五个点左右。“现在降了1个多点。同时，任志强还预测，如果楼市持续低迷，今年房地产投资增幅或从此前的30%下降至10%左右，开发商可以不开工、停工，但是投资下降对地方政府的影响或较大。如果考虑到对地方政府以及明年整体经济的影响，今年11月份，此轮宏观调控或做出微调。

　　  恒大万科率先降价抢占市场份额，后续者无奈追随。连最嘴硬的任志强都在说“降价”了。从某种意义上看,房地产价格下调的趋势,已经得到各大开发商的集体确认,分歧也许将只停留在降价的幅度以及时间上。尽管开发商阵营中降价的行动各自不一,其动机也不尽相同,有主动降价者,也有被动降价者。但可以确认的是,下半年的楼市,将比五六月份更加闹哄哄。主动降价的代表,无疑当数恒大与万科。前者于5月份响亮地喊出“降价”口号,并成为当月销售中最大的赢家;后者则从6月开始羞羞答答调价,并成功赚得盆满钵满。

　　  7月5日,万科公布6月份销售业绩,在降价策略的刺激下,万科“领跑”成功,6月实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别同比增加27.8%和27.9%。综合之前万科公布的数据,万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米,实现销售金额367.7亿元,成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。排在万科后面的恒大地产,自然也成为降价的受益者。目前该集团尚未正式披露其上半年销售数据,但中国房地产信息集团（下称“中房信”）的数据显示,其上半年销售回款为211亿,更以332万平方米销售面积位列销售面积榜的榜首。尽管两家开发商在经营理念上存在极大不同,但这一次,却不约而同表现出极为相同的思维,即快速销售,快速周转,抢夺市场份额。

　　  降价带来的快速回款,更为万科收购土地提高周转率创造空间。在很多开发商都不敢大肆买地的情形下,万科却一反常态成为土地市场上最活跃的身影。统计显示,万科上半年共新增39个项目,涉及地价款超过200亿。成为众多开发巨头中,新增土地最多的一家。有迹象显示,一度被机构质疑周转率下降的万科,正在借其他开发商还在犹豫的时机,扩大市场占有率和周转速度。与万科的“低调潜行”相比,恒大则是公开宣称自己率先降价的动机,正是“借机抢占市场份额”。

　　  二手房市场已经出现价格下跌,随后将传导至新房市场。之前很多开发商还在观望,不愿意降价,但过段时间后,这种观望就会被打破。新上任的金地集团总裁黄俊灿的表述则更为直接:“房价肯定会降的!”虽然他们均没有明确表示金地集团的项目在下半年会降价,但仍然表示,项目定价将“随行就市”。从目前已公布的情况看,多数开发商今年上半年的推货量都低于预期,这就意味着,如果这些公司仍然坚持今年的销售目标不变,则下半年将有大批的货量入市,必将对价格产生压力。

　　  例如，按照惯例，7月的上海楼市将进入淡季。上周末（7.3-7.4）申城楼市开盘项目仅有2个，总计推出房源288套，分别位于宝山杨行板块和徐汇华泾板块，开盘套数环比6月最后一周大幅下跌68%。从推盘房源特征来看，开发商主打90平方米的小户型，还是为了在淡季吸纳市场刚需的有限购买力。由于上海楼市调控细则的靴子始终未落地，且7月一直是传统淡季，因此，预计楼市成交将持续萎缩。7月份上海楼市开盘项目数量会明显少于6月份，可能会下降51%。

　　  随着大量新盘的低价上市和在售楼盘的逐步降价,预期在“金九银十”来临之时房价就将盘整到位;同时大批供应量的积压和政策对需求的压抑作用,将使得楼市保持在供大于求状态,四季度成交量上升后价格还有望保持平稳。从2008年的经验来看,预期上海的套均房价会从260万元下跌到略高于去年下半年的210万元,因此房价平均跌幅应在20%以内,但是年初上涨过快的楼盘可能会下跌30%以上。

　　  2010年7月7日，中央摸底楼市调控市场反应，为出台新政做准备。国土部正联手银监会对全国1463宗闲置土地进行秘密清查，其中，北京、广东、海南和江苏等地闲置土地比例最高，70%以上的闲置土地性质为住宅用地。银监会要求各银行将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字在7月15日前进行上报，而国土部将会对这些闲置土地进行集中整治，绝大多数土地面临收回。

　　  国土资源部部长徐绍史之所以近日表示四季度房价会下降，正是因为国土部已经展开了一系列的调查和部署，下一步有关土地的调控将会密集出台，而此次联手银监会暗查这些闲置土地的信贷情况正是为了下一部有可能收回这些土地做准备。虽然此前国土部也曾经要求银监会对其管理下的各金融机构加强对有闲置土地的违规开发商贷款进行管理，但是如此深入和细致的联手调查却实属首次。

　　  在六月初，国土部就将一份包含了全国各地共计1436宗的闲置土地的统计表交与了银监会，希望银监会能够根据这份名单做一次全面的风险排查，为国土部下一步对房地产企业闲置土地的集中整治做好准备。据悉，在这次调查中，广东、海南、江苏和北京的闲置土地占据多数。而最早一宗闲置土地的约定竣工时间在1994年的8月，其他的闲置土地约定竣工时间多数在2000年左右。而从项目性质来看，其中有70%以上是住宅用地。

　　  下一步，这些闲置土地应该如何处理将成为市场关注的焦点。《闲置土地管理办法》是由国土部在1999年正式颁发，而在2009年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》，其中要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

　　  如果按照这个标准，那么表格中至少80%的闲置地块会被收回的命运，，但是还有半数以上是由于政府原因造成的土地闲置，这些土地如何处理，相信不久后国土部一定会给出民众满意的答案。还有一种可能就是银行对这些土地进行收回和拍卖。但是这样的方法是否可能，我们还需要进一步观察。”