2005年可以称为为郑州商业地产年，大上海步行街、CITYｍａｌｌ、丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等纷纷跑马圈地，

2006年，宝龙城市广场独领风骚。

2007年，童渊率鹏润进军时尚商业地产。

2008年，升龙置业全面进军河南市场。

2009年，思念集团买下天荣国际建材港，正式进军商业地产。

进入2010年，有了更多让我们可以遐想的东西！

   现在的郑州可分为5个商圈。分别是二七商圈，火车站商圈，紫荆山商圈，碧沙岗商圈，龙湖商业圈。

   二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、、郑州百货大楼，丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。作为一个成熟的商圈，二七所要做的就是在维持现状的同时使自己在本质上发生量变！

   而作为新生代的龙湖商业圈，所要做的还有很多！郑州市在《郑州市城市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》中，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。规模25万平方米的宝龙城市广场便是该商业中心的代表之一，该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的大型综合项目，突破了原有郑州老商业中心的商业经营模式以及提供的消费购物环境。未来的郑州龙湖商业圈将会以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。

   然而郑州的商业地产推广 近几年一直存在很多的弊端！

   首先，是 重开发轻策划  商业地产不同于住宅地产，商业地产开发商至少要面对三种客户：

   一是投资者，商铺的销售离不开投资者；二是经营者，商铺的价值实现要靠经营；三是终端消费者，没有消费者的消费，商铺的利润无从谈起，只有消费者进行消费活动，经营者才有可能维持正常的经营活动，  具有承租的动力，开发商也才有可能将物业出售给投资者。郑州商业地产开发商基本均是从住宅开发商转来开垦商业地产这块大蛋糕，所以，其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤，甚至是操盘的最终赢利模式和目的，从项目拿地、规划、开发及经营模式，基本同于住宅。

   其次，是 重销售与轻经营  很多的商业开发商都是在策划与开发期的时候踌躇满志的，但当他们真正的把市场做出来后，管理方面又跟不上趟了，完全失去了昨日建筑的风采，租户需要不断变化自己的风格，而租户又是不断变化的，如此，反反复复，一个轮回，又一个物业管理水平低下、  混乱和无法协调的商业场所便如此诞生了！

  第三，是  重自身与轻基因  首先，我们要考虑的是一个统一性！统一的规划，统一的营销，统一的管理，统一的定位。我们需要做的是考虑各方面相结合的综合性！郑州的多数项目在规划的时候缺乏对所在的商业大环境的调研分析，因此导致了很多情况下超出所应容纳的商业体量进行建设和运营的局面。其结果必然为自己的盲目建设经营付出沉重的代价。

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上文为我的一位朋友的公子（东方之子张桐）写的文章，发上来以资鼓励！欢迎大家点评。