“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是千年前中国古人之梦想；时至当下，拥有一套住房，或者至少让“居者有其屋”再次成为众多国人之愿望。然而，现实总是与愿望相背离，特别是随着近年来中国楼市价格节节攀升，这美好愿景就犹如半空之中的月亮，可望而尤不可及。于是乎，“一代人的楼，花三代人的钱”已不再是神话，“蜗居”、“蚁族”、“楼奴”等等也不再离我们太遥远，甚至青年男女的恋爱结婚也是有楼则婚，无楼不恋。据中国社科院和北京工业大学研究表明，在中国首都北京，若要买上一套楼需花上一般家庭25年的可支配收入。真是买楼难，难于上青天！

　　面对着民间之疾呼，我们的楼市却仿佛视若无睹，如脱缰之野马而不断“茁壮成长”。“高楼价”、“新地王”、“天价楼”犹如雨后春笋一般，在中华大地上接二连三地地出现，真可谓是连台戏，你方唱罢我登台，热闹非凡，好一派盛世良景。

　　面临着“看不清”的楼市迷雾，政界、商界、学界、民间的观点出现严重分歧，甚至是争锋相对。各方根据自己的视角，提出了各自的看法和见解。总体而言，无外乎三种声音：有人拍手称道，坚决力挺；有人谩骂诟病，不断指责；也有人冷静看待，积极呼吁。但到底症结何在，各方众说纷纭，莫衷一是。综合各方论点，认为出现楼市迷雾的原因大概有如下几点：

　　（1）“需求导致楼价攀升说”。此论的依据有二：其一为中国人口达到了峰值，对住房的刚性需求量大增；其二为随着中国城乡二元结构的逐步消解，以及城镇化建设步伐的加快，农村人口的“新移民运动”加剧了城市住房的需求量。而与此相对应，我国土地供应量的总体有限性，特别是国家为了保护耕地而划出的18亿亩的红线，更是大大的压缩了土地供应量的空间，进而住房的供应量也大为受限，无法满足市场需求。根据市场的价值规律曲线，当商品供小于求之时，商品价格必然上涨。因此，住房价格近年来节节攀升是合理的，是市场大量的刚性需求所导致的。

　　（2）“炒楼导致楼价疯涨说”。此论认为，随着楼市的开放，国内外的大量游资以赚钱为目的，纷纷将投机视线转向中国尚未完善的楼市，以赚取高额的风险利润。比如“温州炒楼团”、“山西煤老板炒楼团”、“国外游资炒楼团”等等。有专家还大约估计这样的游资在中国大约有5000-8000亿人民币。据此认为，这样大规模的游资进入中国楼市，炒楼大剧在全国各大城市纷纷登台上演，“一楼二三炒”已为常见，“一楼十炒”大约也非稀奇之事。炒家愈多，资金愈雄厚，楼价就愈攀升，甚至达到疯狂的地步。海南楼市在2010年春节期间演绎的疯涨神话似乎正是对此论的印证。

　　（3）“土地财政导致楼价上扬说”。此论认为，中国楼价上涨，最大获益者非楼产商，自然也非普通百姓，而是作为“市场守夜人”的城市政府及其官员。理论上讲，政府是市场的监管者，扮演着“守夜人”和“裁判员”的角色。而事实上却是，一些城市政府扮演着“经济人”的角色，亦即利用自己手上的土地审批、城市规划等权力，提高住房用地价格，借此增加地方财税收入，甚至一些官员进行权力寻租，贪污腐化，大肆谋取个人私利。有人曾估算，住房用地价格大约占据住房本身价值的60-70%，另外还有10%的腐败成本，而为千夫所指的楼产开发商大约仅有20-30%的进项。由此有理由认为，由于政府作为楼市的最大幕后推手，在它的鼓励或者默许之下，楼市才得以畸形发展，楼价也远远超出了普通市民难以承受的范围。

　　面临着迷雾中的楼市，以及随之而来的民情、舆情沸腾，各级政府已无法袖手旁观。各个层面的楼市调控措施、手段纷纷出台，目的就在于打压涨的过高、过快的楼价。特别是2010年的新“国十条”的重拳出击，楼市“胜景”方才得以稍歇。时至今日，宏观调控已有时日，其力度以及效果却仍为人们所普遍期待或担忧。期待或者担忧的关键节点就在于楼价能否真正地降下来，能否惠及万家百姓。

　　应当说，政府的宏观调控是必要和比较及时的。但宏观调控作为一种手段，仅能治标，而不能治本。治楼之策若不统筹全局、标本兼治，仅靠某一单一策略和手段，恐难以奏效，甚或走向与预期相背离之路。笔者以为，可从以下几个方面予以着手：

　　（1）宏观调控与“二次楼改”相结合。如果说宏观调控是治标之策的话，那么当前众多专家呼吁的“二次楼改”大约可算作治本之策了。宏观调控可解燃眉之急，但却不能从根本上解决楼价趋高的问题，因而需要从更深层次上加以思考和解决；“二次楼改”正是与此相呼应，其着力点就是楼市的体制机制问题。但体制机制的“破”与“立”却非易事，需要耗费相当的时间、精力和财力。故而它虽是趋势和未来走向，但却远水解不了近渴。

　　   （2）政府角色归位与财税体制改革相结合。政府特别是城市政府既是中国楼市政策的制定者和推动者，其角色应该是舵手、监督者和管理者等。也因此，它在有关楼市的多方博弈中，往往处于优势地位，掌握了充分的主动权。但主动权亦犹如一把双刃剑。将其视为公器，必利于民；但若公为私用，则必祸害无穷。应该说，我们的政府对此还是有比较清晰的认识，将此权的运用也尚佳。但同时值得注意的是，一种较为普遍的现象在各地方政府特别是城市政府中蔓延，亦即：以发展地方经济社会事业为理由，将楼市视为一块“肥肉”，不断从中抽血，从而出现角色错位、定位不当的现象。当然，这种现象不能仅归咎于各地方政府，较为深层次的原因在于当前财税体制不利于地方政府。地方政府承担着发展当地经济社会的重任，但却面临着有心而无财的尴尬境地。当楼市这块“肥肉”放在它们的嘴边之时，岂有不食之理！！而要解决此问题，还一个健康的楼市于民，恐怕还不得不在现有的财税体制上下功夫。

　　   （3）城镇化建设与新农村建设相结合。“新移民运动”的主体是农民工及其后代等，其规模可以亿为单位计。移民的主要目的地是全国各大中型城市，尤以全国性和地区性的中心城市为主。起初，这些“移民”仅以谋取生计为目的，但随着时间和代际的推移，他们有了在城市居住和发展的需求。该群体与其他购房群体，如大学毕业生等一道，共同构成了对住房的刚性需求群体。这给城市特别是中心城市带来了巨大压力。但该群体有其特殊优势。特别是伴随着城乡二元体制的破除，新农村建设和城镇化建设步伐的日益加快，他们或可利用自己手中的土地进行有偿流转。如此，要么在其家乡即可盖起漂亮的住房，要么在附近新建城镇亦可满足其购房需求。这样现有大中型城市的楼市压力在一定程度上亦可缓解。

　　   （4）多元化投资渠道的构建与楼市理性投资机制的完善相结合。随着改革开放政策的深入，人民生活水平日益提高，群众的经济能力也日渐增长。更为重要的是，在市场经济的导向之下，人们的投资意识也显著增强，甚至出现了一些较大规模的风险投资财团。有钱就投资，但问题在于资可投向何处？逐步开放的楼市让他们看到了希望。因为他们相信，庞大的市场需求和国人强烈的购房心理是中国楼市得以长期屹立不倒的基础。近年来演绎着的楼市疯狂更加使不少普通投资者坚定了如此信念，纷纷加入“炒房”、“炒楼”的“盛宴”之中。从而进一步推高楼市价格，加剧楼市风险。如此恶性循环不已。殊不知，任何投资都具有风险，楼市亦不例外。疯狂了的楼市恐怕更加加剧了投资的风险。因此，为了营造一个健康的楼市，亦须营造一个健康的投资环境。较为可行的办法就是：其一，进一步构建更多的相对稳健的投资渠道，以分散投资楼市的游资规模；其二，进一步完善楼市理性投资机制，引导投资者合理投资、理性投资。

　　   （5）居民住房消费理念的引导。中国人自古以来就对住房拥有一种情怀。“安得广厦千万间”，大概是古人对这种情怀的真实写照。时至今日，它仍为国人所不能释怀。“拥有一个自己的窝”，这或许是对古人梦想的当代延续。应当说，这种情怀本无可厚非。某种意义上，它是国人在经历了苦难之后，对美好生活向往的集中表达；同时，或许还是国人对未来预期不确定性所带来的困惑感和疑虑感的集中表现。然而，这种情怀恐难以让所有国人得到满足。因此，如何在国人住房消费理念上做文章，也当属必要之策。比如可大力引导有购房需求的年轻人从“买房”向“租房”的转变（当然这必须以“二次房改”得以成功为前提）。从而使楼市的刚性需求得以一定程度的缓解，也使现有的楼市交易得以平稳、合理、有序的进行。