NO:523 房地产市场呈现一种差异性分化发展的趋势
——河北经贸大学金融学院副院长王重润授致辞摘要
在2010年7月17日国家沿海战略下的滨海地产投资研讨会暨2010卓达香水海全国投资说明会上，河北经贸大学金融学院副院长王重润授对如何选择一个好的滨海地产项目做了精彩演讲，分析了未来房地产市场的发展趋势，提出了房地产市场是一种差异性分化的发展趋势看法。以下是报告的摘要。
房地产市场现在正处于一个什么样的状态呢？外面的天气非常炎热，屋里冷风袭袭，现在的房地产市场就仿佛炎热的夏季里屋内吹来冷气一样带来湿湿凉意。如果避暑，我们希望是凉意；但是对于房地产市场，我们希望有一个蓬勃发展的房地产市场。
未来的房地产市场何发展呢？对这个问题，我想用一句话来概括一下，即未来的房地产市场，我的判断是差异性分化基础之上的一种发展。房地产市场在我们国家应该还是一个重要的基础产业、支柱产业，未来的发展空间仍然非常大。从地产市场的阶段性展来看，房地产市场是一种差异性分化发展的趋势。
从总的发展趋势上，我们要对房地产市场树立坚定的心。房地产是最佳的投资品，未来房地产的升值潜力是广阔的，中国要工业化、城市化，未来的发展空间仍然巨大。支撑房地产长期发展一些因素有以下几个方面：
一、所有增长是支撑未来房地产发展的基础性因素。我们国家正处在一个工业化发展的快速阶段上，所以未来GDP收入的增长仍然会保持在10%左右高速增长，在国民经济高速增长的前提下，我们居民的个人收入也会增长，所有增长这是支撑未来房地产市场需要的一个基础性的力量，因为最近已经关注到了国家要加强收入分配改革，提高工资性收入，劳动性收入在GDP初次分配的比例，所以未来几年工资增长的速度将会比较快的，甚至有可能是翻翻番的，无疑会增长这个市场刚性的住房需求，这种刚性的住房需求包括初次、改善的住房需求，在未来的发展当中来看一个基础的支撑力量。
二、城市化的发展会释放大量刚性的、居住性的改善需求。
我们现在城市化水平还是比较低的，未来在快速的城市化的过程当中，就会释放出大量住房需求，这是支撑未来房地产市场长期向好的基础因素。
三、土地是稀缺性的资源，土地供给是有限的。而位置的不可复制的。位置的固定性是导致房地产成为绝佳的一个很好的投资品的一个重要的因素。
土地的稀缺性、有限性也是推动房价持续上涨的一个因素。我想这是一个因素，但是这个表述可能在某种程度上还不够精确、准确。影响房价上涨的不是土地供给，土地供给并不是稀缺的，稀缺的是位置。我们投资的是位置，位置稀缺并不是土地供给。为什么土地供给不是稀缺的呢？因为在相同一块土地上，如果容积率可以提高，可以满足更多人的住房要求，可以增长市民的住房供给，但是位置是不可复制的。所以如果一个楼盘区位，一个区域性的地产市场，这个位置对我们投资来讲我认为是关键的，也是支撑未来房价的，是产生增值潜力动力的重要因素。大家要想购买二环以内的住房，这个房源越来越少，而且价格也在不断提高，所以位置一旦被别的楼盘占有，那么它的不可复制性决定了，这个供给终止了不会再产生这个位置的供给了。所以说房地产的这个特性，位置的固定性是导致房地产成为绝佳的一个很好的投资品的一个重要的因素，也是支撑房地产市场的一个基础性质的因素。
四，我们国家经济结构的失衡是造城房地产高烧不退的原因，我们调控是想把房价降下来，但是事与愿违。
大家不信可以去看一下从03年以来的整个的房产调控，然后做一个对比。我们可以看到，这个房价的调整幅度远远没有达到政策的预期水平，事实上来讲在某一个阶段上，这个政策的效果是适得其反。如果就像今年4月份以来的调控政策，在不断的加大调控力度，但是怎么样呢？如果我们去看一看国家统一据网站上公布的，10年上半年的全国房地产形势的这样一个统计报告大家可以看到，从09年下半年以来，特别是到10年4月份以后，这个房地产市场的经景气度是在不断的提高的。房价的涨幅，是11.4%超过GDP的增幅。石家庄这个城市上涨幅度，6月份增幅甚至超过了深圳。1到6月份平均增幅来看，同比达到7%。所以从这个角度来讲，房地产在当前这样一个环境下，还有很多因素在支持这个需求的增长，这个需求的增长是导致房地产增长价格降不下来的一个重要原因。这原因有近年来经济结构的失衡，这个里面又包括第一个是收入分配差距的扩大，这个因素是长期有的，是在可预见的未来年限里面无法消除的，这是价格不断上涨的推动力量，因为它会产生大量投资性的需求。
还有一个重要因素，是我们的贸易顺差在不断的扩大，外汇储备在不断增长，人民币不断升值。这些因素也成为推动了一些一线城市房价上涨的一个重要的推动力量。随人民币的升值也导致大量投机性的国外需求，来推动房地产市场的发展。
就短期来讲刚才我说到，房地产市场的发展是在差异性分化的一种发展，长期来讲房价是在上涨，但是从短期来讲这个房地产市场是在波动的，这种波动性，我总结为差异性的分化。
什么是差异性的分化？也就是区域发展的不平衡性，以及调控政策的差别化。
从这轮宏观上来讲，一些前期发展比较快的热点城市，缓比来看是在下降的，同比仍然是上升的。我们投资房地产市场，必须要把握好发展战略，特别是区域性发展战略。某些地区的房价可能会受这个政策的打压而出现暂时性的回调，但有一些地区并不受到影响，甚至会出现持续的发展。比如山东半岛蓝色经区如果成为国家的法定战略，就像渤海新区一样，搞一搞工业区，那么这个机遇确实是很难得的，这样一种发展，必然会带动当地房地产市场的发展。因为这个区域首先从未来的发展来讲乃至全国经济增长，必然会带动经济的增长，居民收入的提高，消费住房需求的增长，从这个角度来看我觉得这个地区的发展潜力是非常大的，如果国家有进一步的调控政策对这样的有发展潜力的地区来说正好是一个投资的机会。这个区域我想是不错的，是一个有发展潜力的区域。
五，目前房地产不会再出台更严厉的调控政策。
大家关心未来房地产政策的变化。未来的发展我认为房地产不会再出台这种严厉的调控政策。为什么？第一点，我们公布的最新的经济数据通胀率是2.6%，缓比下降，物价出现缓比下降。当然我们不能从一个月的缓比下降就得出经济降温的结论，但至少是这是一个信号，6月份的物价缓比下降并不是一个好消息，第二个是从信贷增幅来讲，包括货币供量的增幅，缓比增速在下降，这也不是一个太好的信号，经济有可向一个相反方向变化，有可能这个热度会下降，那么在这种形势下，包括国外的市场环境，现在也不是很好，绵延整个欧洲的金融危机的影响并没有消散，这可以看作是07年的金融危机的一个余震、一个延伸，所以国际环境也不是太理想。
在这种情况下，我判断我们至少在2010年下半年不会再出现新的紧缩性调控政策。从中央一个角度来讲我想肯定也有一个时间来观察。前一段时间，10年4月份房地产调控政策是要有一定效果的，不会立竿见影，要有一段时间的观察；第二个是房地产价格的数据现在是比较理想的。缓比有的城市已经出现下降，特别是重点监控的城市缓比增幅在下降。而且我们要认识到我们房地产企业又是什么样的产业？这是国民支柱产业，政府也不允许房地产业出现下降，调控目的是使房地产市场平稳健康的发展，充分发挥支柱产业的作用，绝对不能允许这个产业出现任何问题，我们的增长是依靠房地产产业的拉动。我们可以回顾一下历次出现经济下滑的时间，我们首先撬动的是哪个产业板块呢?就是房地产板块。98年的金融危机怎么样？那个时候我们提出来，住房消费是新的经济增长点，然后07年、08年我们又是从刺激房地产业的发展来入手的，因此房地产对国民经济是非常重要的，我们现在调控只有使他能够尽量的平稳下来。第三是房地产业和银行业联系相当紧密，银行坏帐率大幅度的提升，金融危机将不可避免。所以基于以上因素的分析，今年再出现紧缩性房地产政策的可能性为零，一点可能性都没有。
政策的发展应该是对前期执行力度的一个检查而已，不会再出现新的调控政策。总之我对未来的房地产市场保持乐观的心态。最后赠送大家一句话，“已经错过了海南赚钱的机会，难道还会错过蓝色半岛赚钱的机会吗？”谢谢各位。