迎接土地一级开发的全新时代

----个人土地一级开发的再实践心得

    从我自己这几年转战：海南、云南的实践中，个人深信：目前阶段的优秀房地产企业，最适时的企业战略重点，应该更多的关注：土地的一级开发，将目前的有生力量更多的投入到土地的一级开发中去。

    土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的全过程。

    个人相信：土地一级开发的“掘金时期”已然到来。

    从地方财政的压力和困境，从优秀开发商的成熟运作能力和资金实力，到现实的阶段性房地产销售市场形势，未来全国性城市化发展进程，中国七大都市圈的必然。让越来越多的房地产有识之士，发现：害怕拆迁，抗拒拆迁的旧思维，在新形势下，已是老顽固的表现。土地一级开发独一无二的“优势”在新形势下，重新有了它的魄力。拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而更方便的享受一二级市场的双重收益，更为重要的是，在土地一级开发的收入以及净利润的确认环节中还拥有阶段性更大的“操作空间”。

    虽然土地一级开发商，并不能在理论上保证稳获二级土地的开发权，但参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是对于整理的地块，开发商相当于一个“准规划部门”，它在土地一级开发阶段已经和政府部门有过太多的互动，也拥有其基础配套落实的前后顺序的决定权和操作权，因而对竞拍地块的价值、前景、主动性一目了然，而新入门企业的风险，完全不同于单纯的拍卖土地。二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司也更低。更不要说实际成本和审计成本之间不可避免的距离了。

    总之，我个人深信，中国房地产业必将全面迎来一个土地一级开发的全新时代。