目前国家经济发展方式正处在转型期，商业地产应该怎样适应经济转型的大背景？我们认为，未来几年，根据商业地产发展，有以下8大操盘要点。

    趋势一：地缘化定位。第一要依托商圈，第二要差异化定位。依托商圈，包括依托旧有的商圈氛围，尤其是二线以下城市，业态互为补充或者升级。差异化定位就是特色化经营。现在全国许多城市建造了很多商业项目，有很多项目看了第一轮，都没法进行“第二轮接触”。不少开发商原先是做住宅的，现在转做商业地产，胆子很大，动不动就搞个100多万平方米的商业出来，而这个城市可能只有二三百万人口，很难消化。还有一些shoppingmall，脱离了原有的商圈，与周边的商业都没什么关系。

    趋势二：体验式规划。现在商业地产受到互联网的冲击很厉害，转型后，如何不被网店代替，体验式商业有更大的机会。有些名牌实体店，客人来的很多，但都是试试衣服，最后购买是通过网上，实体店看多买少，店家抱怨很多。现在要改变规划，门店不仅是展示空间，还要增加互动性。要规划出更大的共享空间，塑造体验氛围。要引进更多的休闲业态，增加餐饮娱乐比重。

    趋势三：多元化融资。很多商业地产开发商，之前都是做住宅的，基本靠银行贷款、预售款回笼来完成项目开发，这样可能就会被迫采取一些不应该的手段。因此资金基础一定要打好，募集资金的方式也更多元。例如，私募股权，是指在项目开发前出售股权募集资金的融资形式。房地产基金，是以基金投资房地产项目，最终分享项目收益的形式，有针对住宅，也有针对商业的，委托专业开发商来操作。还有信托方式，发行信托产品，以金融渠道募集资金，把产权虚拟化，商业不需要拆分卖。在回报率方面，私募、基金、信托的要求反而并不高。

    趋势四：专业化开发。一是将商业运营思想前置，运营思想主导开发。也就是说，开发商业项目的前提，不是卖掉，而是先考虑运营。二是委托专业化团队项目管理，即“代甲方管理”。有的住宅开发商转做商业后，原先的团队没事干，就直接做商业了，这样成功的概率就低，或者说遗留问题很多。有时候，全部自己投资的东西，就特别在意，听不进别人的意见，这跟炒股有些类似，所以有的民营公司，找到好的职业经理人后，发展会更好。

    趋势五：前置化招商。主要分两种，一种是订单式主力店招商，如大连万达的商业订单模式。在产品规划阶段对主力店进行招商，并为已经入驻的主力店进行工程条件上的定制，还要配合主力店招募其他补充业态。商铺都有一个养铺期，需要3—5年之后才能起步。 108创意广场这个项目，2005年拿地时我们就参与进去，很早就开始寻找大卖场，后来确定大润发，因为大润发的面积要求比较大。大润发进来后，招商工作就比较顺利了。2006年，预招商，2008年，第二轮招商，都很成功。第二种是战略合作伙伴，即与连锁及品牌商家达成战略合作，在规划前期就已完成招商。

    趋势六：证券化销售。商业地产到底卖不卖？有很多项目，被分割成小面积的商铺，3平方米，5平方米，10平方米，许诺以高回报，开个高价格卖掉，这就是对社会的不负责任。按道理说，售后包租是不允许的，但是大家现在都打“擦边球”，其中有各种手段，比如提供担保、回购等，这样的项目多数都做坏掉，包租成功的凤毛麟角。老百姓一旦介入，就没办法撤出来，中小投资者最后都很惨。有的售后包租项目，对外招商时号称8%，实际回报率可能只有4%，另外的4%其实早就打在房价里，卖给老百姓了。一旦过了包租期，市场租金回报只有4%，但投资者就会觉得，开发商以前给我的是8%，4%我不要出租，这样包租到期后，出现的矛盾就会比较多。去年底，河北邯郸有个项目，希望我们接下来，我们去现场看完就回绝掉了，这个项目已经承诺业主开业5次了，类似的项目根本没法做。

    商业地产要卖，但不能像上面那样卖。未来商业地产的销售将趋于证券化。通过金融渠道发行基金和信托产品，或委托进行股权收购。

    趋势七：互动化运营。很多项目，不重视运营工作，如果有便宜的租户，就先进来再说，这样操作对商业项目的整体运营非常不利。我们认为，商业运营要讲究互动服务和整合品牌推广，即聚拢商家进行交互式服务，并提供整合性的营销推广方案。

    趋势八：全程化服务。一要整合各阶段资源。从前期规划到后期运营，充分整合各阶段资源，实现项目执行的最优化。二要品牌集成服务。整合设计团队、优秀运营单位、品牌商家，确保项目的整体性及后续运营的顺利。我们现在做商业地产，规划时就找设计院，不找商家、运营机构咨询，只是让设计院根据容积率等做出图纸来，然后去找运营公司，去找物业等。结果是，后面进来的一家就指责前面的一家。有的开发商说，商业就应该比住宅贵多少倍，其实不对的，现在有很多区域是商业卖不过住宅。最贵住宅周边开起商业来，可能1万元单价都卖不到，因为人口太少，商业没有氛围。

      根据多年操盘经验，本人建议：作为个人投资者，如果要投资商业地产，最好买街铺，独立经营，专业市场要充分研究，谨慎介入。