目前中国房地产企业在房地产项目运作资金来源上，除房企原始积累少量自有资金外，基本上是通过前期项目楼盘预售和销售现房回笼资金、银行贷款、信托贷款、同行借贷、发行公司债、股市、游资、IPO、借壳上市等一直是开发商获得资金的主要渠道。虽然2010年上半年部分房企“降价跑量换现金”，或者“节衣缩食”不拿地，实现不错的销售业绩，回收不少资金，但是“口袋”却没有多少现金和多余的流动资金。如果除去2010年下半年“拿地钱”和支付公司外债及银行负债等未缴纳的土地出让金外，另外是政策调控不断震荡和继续深入，房企资金压力巨增。所以下半年大部分房企基本上已经一脚踏入“鬼门关”，只要资金一旦“断奶”，资金链必然“断裂”。  楼市在伴随房地产政策的调整出现后出现了一系列变化，尤其是2010年对于土地储备、房地产开发贷款、个人住房抵押贷款，银行仍会给予支持，但也更加谨慎，强调贷款的审慎性、针对性和灵活性。而房贷的收紧也将加剧开发商成本的变高，对于现金流的需求会更大，实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实，清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应，那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。因此，房贷收紧对于开发商而言影响凸出。

　　  首先，房屋销售不畅，资金回笼慢。此种状况持续两三个月，开发商还能靠“吃老本”坚挺。如果没有雄厚的资金作为后盾，开发商哪一点“老本儿”最多能撑二到三个月。其次，由于房地产销售市场的不畅，显然，若销售继续走低，开发商将有资金链断接的风险。所以开发商已开始通过减少拿地的方式来维持现金流的通畅，通过“节流”的方式维持资金的运作。尤其是2010年下半年,由于国家楼市政策调控或者继续出新政策，在货币政策和房贷政策从紧及开发商融资渠道变窄情况下，房企将面临“四面楚歌”的局面。

　　  在国家调控政策密集出台的情况下，昔日的这些融资渠道似乎不再如此畅通。自2010年以来，政府不断对房地产行业进行调整，银行出于风险考虑，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度。再次，银监会堵漏信托贷款，开发商再失一条融资渠道。并且，房企股权融资“暂停令”之后，银监会已将房地产信托作为重点监察领域。

　　  另外，目前银行、信托双双提高开发商的贷款门槛，房地产开发商从信托渠道的融资成本随之上升，逼近委托贷款的利率水平。资质一般的开发商从信托渠道融资，利率水平也已高达15%—17%；优质开发商需支付的成本也达到10%—12%。最后股市不顺，证监会也开始采取相应措施从资本市场把守资金进入房地产市场，大部分房企的经营性现金流均为负值，开发商正遇到“入不敷出”的尴尬。同时，国家调控这么严，游资更是不敢进入。

　　

　　  实际上，2009年的高房价导致的住宅成交量大幅下降，已经为房地产市场的调整敲响了警钟。据数据显示，2010年1月，全国住宅成交量平均环比下降46.4%，其中北京、上海下降45%左右，价格上升3%至9%，杭州、南京住宅成交量下降75%，价格下降均超过10%，苏州、成都成交量下降幅度也超过70%。与此同时，去年年末，居民被迫提高了首付款比例，这无疑相当于信贷环境趋紧。由于房地产开发商对银行信贷和预售款的依赖程度很高，因此，银行信贷紧缩和住宅销售量下降，对房地产商现金流将产生重大影响。

　　  其次，目前中央政策十分明确，国四条、国十一条、房贷优惠调整等措施，将使2009年房地产市场的过快上涨、泡沫风险适当化解。可能目前中央还在考察前段时间调控措施的市场反应，未来消息可能进一步明确。在政策明确前，各大银行将根据自身的情况进行相应落实。从严执行房贷优惠收缩政策的银行贷款业绩势必将受到一定影响。而对开发商而言2010年房地产市场的前就不会再像以往那样好赚了。

　　  还有，对于开发商来说，今年的贷款形势明显感觉偏紧。虽然银行方面不会明确表示拒绝，但时间延长是肯定的。而针对企业的开发贷款策略肯定是趋紧的，具体到操作方式上，便是贷款额度的收缩。关于开发贷款的操作，原先可根据企业资质优劣、规模大小进行商榷，一般都能够按开发商的要求实行放贷，但现在不行了。而小型股份制银行虽然有所上涨，但涨幅不多。大型国有银行在开发贷款上的控制力度明显加强，虽然小型股份制银行的放贷额度有所提升，但并不意味着会趋向松动。就算指标提升了，在开发贷款上仍然有所控制，会把指标转向其他类型的业务。而从目前各家商业银行的放贷情况来看普遍都是从紧的。

　　  从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。而除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化，从下表可以看出，目前有关税收方面的大部分优惠仍在执行之中，如果未来印花税和土地增值税优惠取消，则将增加买卖双方的交易成本，将对投资性和投机性的需求也形成抑制作用。

　　  最后，银行向开发商的信贷总量是影响今年楼市走势的关键因素之一，如果政策打压力度继续加大，那么预计会有更多开发商出现资金链断裂的情况。对于房地产市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。此次二套房贷款收紧显示出政府遏制房价过快上涨的决心，而且不仅是商业贷款，像上海等一线城市已经降低了二套房公积金贷款额度。因此，未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。而对于开发商来讲今后融资渠道就会慢慢在政策加大的同时缩小。

　　

　　  从目前信贷政策来看，2010年房地产企业或将变成离了水的鱼，融资渠道将变窄届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金最低比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。还有就是今年各行将认真贯彻国家宏观调控政策，合理把握信贷投放总量和节奏，主动防范信贷风险，积极调整优化信贷结构，以信贷杠杆推动经济结构调整和发展方式转变，努力提高信贷支持经济发展的质量和水平。所以导致银行业系统性风险积聚。而这次对于中小型开发商而言，资金链也将会出现紧绷现象。

　　  2010年05月07日银监会堵漏信托贷款,开发商再失一条融资渠道。继限制二套房贷之后，近期银监会正在讨论将地产信托和银信产品纳入监管范围。在银监会出台限制二套房贷的政策之后，这一消息无疑成为资本界关注的焦点。银监会将于近期重点整肃银行表外的贷款，将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内。在银监会讨论加强监管地产信托的时候，近日市场上传出中国证监会叫停地产上市房地产公司股权融资的消息。虽然证监会负责人近日否认了这一说法，但有研究者认为，上市房企短期内股权再融资将搁浅。这是证监会、银监会联手资本市场打出“组合拳”的重要一步。此外，央行5月2日上调存款准备金率0.5个百分点之后，又于5月5日称将发行1240亿央行票据。在传出房企股权融资“暂停令”之后，银监会已将房地产信托作为重点监察领域。

　　  五一期间，银监会召集非银行金融机构召开“全国信托公司监管工作会议”，重点内容是讨论房地产信托融资的监管问题。在这次会议上，银监会将于近期重点整肃银行表外的贷款，将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内。在业内，这种方式被称为“信托贷款”。由于去年开发商扩张势头很猛，今年开发商贷款需求量大，很多银行通过信托贷款的方式，用理财产品的形式将资金引到房地产领域。由于房地产的高收益率和市场的巨大需求，该方式成为不少银行贷款以外赢利的重要方式，也成为开发商曲线获得间接融资的重要手段。今年一季度全国明确投资领域的信托贷款至少在1000亿元。

　　  今年1、2月银行和信托公司发行的房地产合作理财产品分别为76款、77款，而3月份一下猛增至120款。从资金量来看，一季度明确投入到房地产的银信合作产品就在1000亿元以上，而去年一季度投入到房地产的银信产品规模还不到600亿。上述1000亿是明确投资走向的，还有一部分银信产品是包括债券、票据、地产的组合投资产品，这些组合产品中究竟有多少资金流入房地产还很难估算。”银监会五一期间讨论的加强银信合作登记、备案、审查制度，就是为了堵住资金通过该渠道流入房地产的口子。

　　  证监会限股权再融资，5月份进入夏天的时候，却可以说是资本市场的多事之秋。央行、银监会、证监会联手先后出台政策。5月2日，央行宣布调高存款准备金率0.5个百分点；5月5日，央行宣布发行共计1240亿元的票据公告(其中3月期央票140亿元，3年期央票1100亿元)。而在银监会将房地产信托纳入监管范围的同时，证监会也收紧了“钱袋子”。4月28日“证监会暂停房地产企业股权融资”的消息刚传出来，上证所地产股几乎全盘翻绿下挫。不过随后证监会否认了这一说法。

　　证监会表示现在国土部已完成对25家上市地产公司融资申请的初审，近期国土部会将审核意见反馈到证监会，届时证监会将对这些企业展开后续的发行审核。目前申请再融资的上市地产公司共44家，其中包括万科高达112亿元的股权融资计划、保利96亿扩股融资、金地48亿元的定向增发；而44家上市房企拟募集资金合计超过千亿元。对于证监会这一说法，证监会虽然口头上表示没有暂停房企再融资，但这40多家房企的再融资计划，恐怕多数都得搁置下来。

　　  另外，银行、信托双双提高开发商的贷款门槛后，房地产开发商从信托渠道的融资成本随之上升，逼近委托贷款的利率水平。据了解，资质一般的开发商从信托渠道融资，利率水平也已高达15%—17%；优质开发商需支付的成本也达到10%—12%。目前银信合作理财产品中，为房地产开发商提供融资的产品已经很少，一些房地产开发商因此转而借助集合信托计划融资，这也是近两月房地产集合信托计划发行量不低的原因。但总体而言，房地产通过信托渠道融资比以前更难。

　　  普益财富统计数据显示，4、5月运用于房地产领域的集合信托计划分别成立了24款、28款，募集规模分别为79.48亿元、53.19亿元。与此同时，信托公司对房地产开发商融资越来越谨慎。“除了按照银监会54号文严格要求须‘四证齐全、项目资本金到位35%等’外，出于风险考虑，我们对于很多二三线的房地产开发商都不提供信托计划融资，只对那些拥有好项目、且公司规模较大的房地产开发商提供信托计划融资。

　　  除非还款来源保障性明确，比如有信用非常好的第三方作担保或者其他资产作担保式抵押，否则不会对房地产项目提供信托计划融资。之所以提高对还款来源保障度的要求，主要是考虑到目前楼市成交量萎缩，项目销售回款作为还款来源的可靠性降低的缘故。由此，在各方收紧融资渠道的当下，房地产开发商若借道信托融资，年利率则一路提升，最高达17%。尽管如此，“来找我们融资的开发商依然不少，越是资金需求迫切的开发商越能接受高利率、高成本融资，当然，资金需求迫切的开发商本身借款风险也较大。

　　  文章部分内容已发表和见报2010年7月6日和7日广州日报和南方都市报及华夏时报等信息时报。