2009年，首创置业联姻奥特莱斯，在当时北京整体土地市场价格水涨船高的趋势下，以挂牌底价获得房山长阳地块，平均楼面价仅为3100元/平方米。建设一个总体量将近40万平方米，含奥特莱斯及其他商业约16万平方米的综合性项目。而万科在房山同等条件地段的拿地价格却要高达6000元/平方米，两者的拿地价格几乎相差一倍。做为开发商来讲，通过引进国际知名零售模式与地方政府达成合作协议，从而用优惠价格拿到地块的做法是无可厚非的。从理论上讲，开发商节省了前期的土地成本投入，为后期获取更大的利润争取了一定空间；政府也可以通过打造商业项目，树立自己的区域名片，提升区域价值，是个双赢的局面。但理论还是要结合实际情况才能真正实现，房山奥特莱斯能否打造成功，还要从多方进行深入分析。

　　    先从奥特莱斯说起，虽然北京目前已有多家奥特莱斯，但大部分却难以把握奥特莱斯业态的真正核心，也就是“名品加折扣”，以聚集众多商品质量上乘，世界著名或知名品牌，并以低至1-6折的价格销售来吸引消费者。北京多家以奥特莱斯命名的折扣店往往只做到了门店远离核心区、装修简朴、采用引厂进店的经营模式，却或略了奥特莱斯的内涵。在国外，要想在一个区域把奥特莱斯发展成熟，往往需要十几年的苦心经营。而北京近年来奥特莱斯如雨后春笋般

　　竞相亮相，但无论是其经营状况还是整体品质都远达不到国外的同等水平。大部分的奥特莱斯在开业初期或许可以吸引较大的客流，但在一段时间后，客流量便会大幅度减少，原因是品牌资源不够丰富，缺乏长久持续的吸引力。既然如此，为何奥特莱斯还是在北京市场上发展的如火如荼呢？其中不乏政府对其的推动作用。

　　近年来，各区域政府逐渐认识到商业市场发展对区域经济的拉动作用，因此愈加注重商业与住宅配套的出让模式，以期让开发商在开发住宅的同时打造商业项目，即可拉动区域经济增长，创造就业机会，也可以树立区域名片，提升区域价值。因此，以奥特莱斯为首的国际知名零售巨头便受到了政府部门的青睐。尤其是房山、昌平等商业市场不够发达，整体经济发展较缓慢的区域，政府部门为了引进知名商业业态会动用各种优惠政策。而作为商业来讲，并非是简单依靠政策优惠就可以存活的。

　　    通常情况下，奥特莱斯的目标客群主要集中在月收入8000以上，有较高的消费能力且对品牌具有一定认知度的人群。而房山区的整体环境及人均收入水平决定了本区域人群难以达到这一标准，缺乏有效的客源保证。而房山区本次打造的奥特莱斯体量将近16万平米，为华北地区最大的奥特莱斯，从产值角度考虑，如此巨大的体量，每天需要多少营业额才可以支撑？以赛特奥特莱斯为例，其所在区域比房山地区相对来讲要优越许多，并且建设在中央别墅区内，人群消费能力很高。即使如此，赛特奥特莱斯也只有在周末才会出现经营火爆的场面，并且都是以购买正品折扣的目的性消费为主。相较于赛特奥莱的所在区域，房山区自身条件相对较差，缺乏

　　有效客群支撑，而其16万体量的定位不可能局限于本区域，肯定是着眼于北京市甚至整个华北地区。但如果想要将北京甚至华北地区的客群吸引过来，就必须完善本区域的各类设施配套，提升区域的可达性。但目前房山的现状不足以满足这些条件，提升与完善也需要较长的时间。

　　    如果外部条件难以满足，奥特莱斯自身是否又具备吸附北京甚至整个华北地区客流的能力呢？从奥特莱斯的经营来讲，必须要汇聚大量的国际知名品牌才能带动目的性消费，从而真正形成一定的商业氛围。而据消息称，本次首创与奥莱联姻获得拿地价优惠的前提更是要引进200-300个国际服装品牌，否则优惠政策很有可能取消。但市场规律不可违背，业内人士都清楚，由于服装行业的复杂性与可变性很高，奥特莱斯要引进如此众多的国际品牌并保证其整体质量的话，几乎是不可能完成的任务。从现状来看，房山区的商业市场发展较慢，缺乏足够的

　　商业氛围，品牌商户并不会在本区域设立形象店。而即使是同在中国的南北方市场，由于品牌风格或尺码的差异，不同地区的品牌商户都不会贸然进驻陌生的商业市场，更何况是国外的知名品牌。那么，面对这种情况，又要引进200-300个国际品牌，首创与奥莱有可能采取怎样的措施呢？有实质项目操作经验的商业人都知道，某些商业项目中引进所谓的国际品牌其实无论设计、生产还是操作均在国内完成，然后在海外注册一个商标，进行贴牌后再以“旧貌换新颜”的方式重新回归。由于大多数人对于国际品牌的不了解，这种“山寨国际品牌”经常性堂而皇之的出现在国内各大商场购物中心里，通过炫目的包装和店铺设计营造出一派堂皇的大牌气象，一样可以吸引很多消费者的目光，而这样的品牌由于在各个环节的成本都不及正规的国际品牌高，所以在租金承受力的层面上表现十分出色，作为商业项目方也并不十分排斥这种品牌，这些品牌就像服装业中的“潜规则“一样长期存在。通常来说，一般的商业项目中存在一些这样的品牌也无可厚非，如果这些品牌的设计、工艺、性价比都不错的话，也会形成自己的受众群，找到自己的市场定位，甚至有少数通过多年操作真正成为让人耳熟能详的品牌。然而，作为奥特莱斯这个零售模式来说，核心理念就是”“名品折扣”，伪名牌的存在就名不正言不顺了。而真正的国际知名品牌每年生产的商品都有一定的数量限制，进入奥特莱斯领域正品折扣的商品的数量就更为有限，不可能无限制地增加，因此可实质引进的国际知名品牌在整体项目中所占的比例就少之又少了。

　　    综合以上几点分析，可以明显看出，虽然政府及开发商的出发点很好，但落实到实操时还是遇到一定困难。开发商业项目，还是要加强对行业及市场的了解，不能盲目追求国际流行的零售模式。要在仔细研究本区域市场情况后，根据自身经济发展水平以及区域特点来对商业项目“量身定做”，并且进行严谨合理的商业定位并按照规划方向进行招商，争取真正的优质商户资源而非漂洋过海“镀金”的伪名牌，才能最终获得成功，否则，就只能是“看上去很美”罢了。