摘要：随着城市以及人居的南拓，广州商业的南拓也已经成为事实。雄厚的经济实力，亚运会、广州新城、火车南站、广州新客站陆等均使番禺区的商业前景非常看好。

　　

　　随着城市以及人居的南拓，广州商业的南拓也已经成为事实。雄厚的经济实力，亚运会、广州新城、火车南站、广州新客站陆等均使番禺区的商业前景非常看好。

　　近几年来，番禺的商业应与广州老城区错位经营，把目标消费群主要锁定在番禺本地和珠三角周边地区，如东莞、顺德、中山、南海等与番禺在经济发展、人文历史、生活习惯等较为相近的地区，利用番禺的区位优势、交通优势和餐旅优势，规划发展有区域特色的商业，如珠宝展贸、动漫体验、主题公园等，把周边地区的消费群吸引过来，使番禺真正成为“一小时黄金都市圈”的商业核心。

　　业内专家认为，新火车站的投入使用将是番禺商业发展史上的一个标志事件。以此为契机，南广州商业将快速崛起，广州新商圈的形成逐步走向现实。据搜房网统计数据显示，83.87%的网友认为番禺能在不久的将来肯定会成为继广州传统三大商圈——北京路商圈、上下九路商圈和天河城商圈之后的广州新商圈，可见番禺成为广州新商圈乃是众望所归。

　　番禺是否能够借众多利好，顺利腾飞？本期广东商业地产联盟沙龙将和您一起探讨“番禺成就第四商圈广州副中心的价值洼地”。

　　

　　议题：

　　1、城市的南拓带给番禺商圈那些影响？

　　2、番禺商圈商业地产价值低洼在哪里？

　　3、番禺商圈的消费主力在哪里，能否满足日后的消费需求？

　　4、番禺商圈的升级势必带来新旧兴商业模式的竞争，如何看待商业模式新旧更替的竞争和机遇？

　　5、对比广州现有核心商圈，番禺商圈有何竞争力？有哪些方面还需要加强？

　　6、番禺能否成就广州第四商圈?

　　时间：2010年7月8日（星期四）

　　地点：中颐MOCA创意产业园

　　与会专家：

　　广州市番禺金威泰房地产发展有限公司项目总经理 黎晓敏

　　中国商业地产十大操盘手、雅卡商业运营机构董事长邓国坚   

　　广东连锁经营协会副会长兼秘书长 汤  涓 

　　中原地产商铺部营业经理 廖正刚 

　　中立地产策略部总监 马国华 

　　兴业地产高级项目经理 梁健明 

　　番禺星河商城开发经理 李  霖 

　　香港美联物业（中国）公司项目总监 孔  晖

　　

　　主持人：我们现在开始！非常高兴这么多位来到广州商业地产联盟第三期沙龙。

　　今天要非常感谢东道主海伦堡地产给我们提供了非常好的环境。

　　活动现场

　　首先向各位介绍广东商业地产联盟沙龙，这是今年5月26日搜房网牵头成立的，联盟的宗旨是汇聚行业的精英，网聚天下商情，共同推进广州商业地产的发展。现在主要的专家和人员达到50多位。

　　首先介绍一下今天在座各位嘉宾：中国商业地产十大操盘手、雅卡商业运营机构董事长邓国坚；番禺金威泰房地产发展有限公司项目总经理黎晓敏；广东连锁经营协会副会长汤涓；中原地产商铺部营业经理廖正刚；中立地产策略部总监马国华；兴业地产商业部梁健明；番禺星河商城开发经理李霖；香港美联物业（中国）公司项目总监孔晖。

　　

　　今天的主题：番禺成就第四商圈广州副中心的价值洼地。

　　随着城市以及人居的南拓，广州商业南拓也已经成为了现实，番禺市场越来越看好，大家都知道各方面资金也涌入番禺，有人向我提出一个疑问，番禺能在不久的将来肯定会成为继广州传统三大商圈——北京路商圈、上下九路商圈天河城商圈之后的广州新商圈。可见番禺成为广州新商圈乃是众望所归。

　　城市的南拓给番禺商圈带来怎样的影响呢？

　　

　　黎晓敏：现在广州商圈的南拓已经形成了现实，番禺创意城也是作为番禺里面非常重要的，区里面非常重点的项目，我们也是相对比较有影响力的，整个项目是位于整个番禺区的比较中心地点在西区，占地就有20万平方的，其他的一些情况，还有总的建筑面积是达到50万平方米，在构建方面或者是交通设施方面是非常的完善，加上整个园区环境还有日常政府方面的支持也是非常好的，广州南拓在番禺这块我们非常有优势。也希望以后的发展也是具备潜力的，希望在座的各位给一点专家的意见给我们。谢谢大家！

　　

　　邓国坚：刚刚来到这个项目的时候，感觉到非常的舒服，其实番禺南拓就是在1999年的时候，那时候还是沟通过一定要把广州市做到滨海城市，只能是往南走，在南沙做的楼盘就是滨海花园，那时候已经非常看好番禺区域，所谓的第四商圈是否会形成呢？其实我的观点，不是会不会形成，实际上第四商圈番禺商圈已经形成了，但是这个商圈和传统的北京路，上下九不同，城市规划的发展模式不同，它是一个郊外新城区的发展模式，可能商圈的力度给固有的三个商圈表现形式有差异，商业的表现形态可能跟传统的三个商圈也有差异，但是用我自己的一个想法来说，现在用商圈表达城市商业的氛围或者是商业地产的发展好像有些不合时宜。

　　可能番禺区是第四个商圈，作为广州市第四个新的商业板块，发展针对性由于城市的规划，发展方向也是不同的。

　　我们商业板块的消费主力，其实我一路开车过来，其实我住在番禺锦绣香江，当时我二话不说就是买房子，最大一块地就是海印沃尔玛那里，1999年的时候不到30万买下来，估计现在这个地500万以上的。当时就买房子，就在锦绣香江和奥园、星河湾那地方买了一大堆，证明投资是正确的。

　　为什么呢？

　　第一个番禺交通便捷，当时的规划，其实未来广州市的市中心就是在番禺，为什么会有华南板块的出现，实际上在十年前，大家已经是看好番禺商业的板块，我认为这个番禺商圈不是说会不会形成，而且已经在五年前，甚至更早的时候已经形成了，我1999年买的时候，跟他谈判的时候是十年，我招商整整招了十年，我估计也没有人有这个耐性，最后排除万难，排除了很多阻力，就把商圈落户在那里，随着交通便利，整个华南板块，我推测五年后，在整个华南板块以市桥包括我们这个方向，包括创意城就会形成一个环状的带，未来的7号线等等就会形成市桥和华南板块与番禺形成起来，就会成为广州市第四个另类的商圈。

　　我认为主要是做有闲人，现在不仅仅有钱，关键是有闲，我对于商圈的发展，我认为番禺会成为未来很快重要的核心地，包括创意城的项目，我判断五年左右的时间，肯定可以超越现在的天河城。

　　

　　汤涓：其实邓总是对的，整个中国的经济发展，大家一起探讨的时候，整个中国在增长性的发展，而作为广东来说，特别是广州地区，例如广州就有千年的商都，现在有亚运、还有推动现在商贸经济发展的机遇，而作为广州来说，随着整个城市不断的发展，作为南拓，南拓最佳发展的地方是番禺，这是整个大环境，对番禺来说，具有一些优势，第一个是有交通的优势，其实刚刚邓总为什么会选择住在这里，其实有交通的优势，另外一个在大力发展房地产的过程当中，吸引了一大批白领，在交通方面就有一定的优势，也不愿意住在都市繁杂的地区，这是交通的优势。

　　另外就有购买力的人员，所以这个商圈的形成是必然的，但是我想在商圈的形成之后，这个商圈跟我们所说传统的北京路商圈、天河商圈，传统的商圈，我估计一定要注意的是消费人群的不同，这是很重要的。

　　我们在进行商业地产发展的过程当中，我们服务的对象，他们服务的时间，他们购买的能力都会有不同的。

　　在这个过程当中，就要突出特点，同时我觉得在这个过程当中，你更需要呼吁的是政府在整个规划过程当中，怎样有效这方面的商业的用地和这方面需要的商圈的人群，怎样有效的联动起来，能够在我们现有的居住人群和他们不同的购买特点的情况底下，能够提高购买的频率，购买的内容，我们同时就会更好体现商业价值，这是商圈值得关注的问题。

　　

　　梁健明：其实前面两位专家的发言，我个人感觉，我也觉得是，最近随着楼市的开发，可以说在番禺这个地方已经聚集了不少大型的楼盘，而大型楼盘的购买者和居住者基本上都是比较高消费群体的人群，在这部分来说，番禺已经做得很好了，番禺就有自身内部的一个固定高消费的群体，从第二方面来说，除了南沙港口日益的完善，不断的拓展以及国际航线的增多，加上和香港和东莞辐射商圈的距离，将会为番禺、南沙这边带来越来越多国际客源，在内部和外部客源那么大量的情况下，地产的发展是势在必行的，这里面就具备了商业地产，商圈所发展，所构成主要的因素就是客流，特别是高端消费的客流，这是第一，第二其实就是交通的设施，随着交通设施不断的完善，就像刚刚潘总所说的，不是像天河、北京路老城区为主，消费人群，或者是天河CBD中心的人群，可能涉及到辐射力，就要对外，就要对香港，对东莞，对南海，特别是对外群体，这是地域性的优势，而且交通是海陆空，比天河多了航运，有海有水，这是上必备的措施，也具备了一种趋势，加上南拓和亚运会政策的倾斜，在客源基础配件政策上都有相应的支持层面，可以说未来形成和壮大势在必行的，这是毋庸置疑的。

　　我认为有了那么多自身的条件，接下来就需要把自己的优势扩大，现在对我个人感觉来说，我只能说在这边居住是非常舒适的，但是在目前来说，从个人消费的角度来考虑，我希望我交通更加的完善一点，我希望商业居住配套更加的完善，我希望广州楼下就有吃一碗面，我就更希望在这里常住，就不希望到其他地方度假，其实最欠缺就是这种形式和这种亮点的商业要形成有效的氛围，因为有些商圈的分布距离比较的零散，可能我去吃饭要去那边，这边有没有我不清楚，要买家居和家私，我去那边是否可以呢？我不知道，可能行吧！可能就是非常的分散，不是整体的商圈，例如北京路那里买什么没有呢？你去天河高端产品都有的，你想买手表，你想买皮包都有的，进去以后就是大环境，大氛围，番禺就有商圈氛围，来到番禺某个地方，你就能够享受到所有商圈的特色，我可以享受到北京路商圈的特色，也可以享受到天河城的商圈特色，也可以享受到中高端和中低端具备，一起互联互动，发挥一个区域的优势，我反而觉得这是番禺商圈目前要迫切需要形成突破口的因素，而且我个人觉得在番禺来说，我个人觉得还是赋予一定的文化的氛围，就好象北京路，就有文化的氛围，例如有一个街，或者有一个街道，天河城也是国际知名品牌超高端超豪华的奢侈品，这是文化的底蕴和文化的内涵，番禺有文化，番禺商圈所具备的底蕴希望通过联动的形式统一拓展出来，希望赋予商圈的生命力，创造性的空间，这是我对番禺商圈的看法。

　　

　　马国华：今天我们来到这里，在路上我都跟搜房主持有交流，其实我跟邓总的想法是一样的，邓总说不是商圈，而是板块的，这个定义是对的，商圈的定义不准确，因为今天要谈的不是说消费的集散地方，经济区域的发展，可能讲得大一点，还有一个是汤会长所说的，我们要做商圈要做一个板块的话，就要作出一个特点，我觉得这也是说到点，因为我们这个板块本身比广州、比越秀区、天河区历史都要短，因为是一个新的地方，这个特点就要出来，这跟天河区和越秀区有重复就等于是跟别人竞争，就要跟人家分享客源和分享消费的群，跟人家分享了很多的东西，可能事半功倍，而不是事倍功半，我们可能要做事半功倍的东西，根据梁先生的分析，番禺的板块要发展起来我觉得要做一个特色，定位就是创意类的企业，集中的一个竞争发展的地方，因为在消费上，刚刚邓总所说的，要有闲人的生意，在创意类的企业、科技类企业这方面要下功夫，其实广州市本身已经有科学城，萝岗也有一个知识城，还有很多星罗棋布的创业园区，既然番禺这边的价值在哪里？就要受到价值洼地，就要在用我们的空间，就在用土地的资源，成本都有一个优势在这里，好像这个项目本身的空间就非常好，可以建立很多会所或者是园区式的服务，在这个基础上，还欠缺大范围板块的宣传，中颐MOCA·创意城打出去，可能就像天河区其中一个差不多等级的项目，其实番禺就需要政府定位做一个创意成，其实就有这样想法在这里面，只有方向确定了，这样园区和项目才能根据定位更加达到一个宣传的效果，令到番禺区本身在产业就有特点。

　　在这个定位上，政府如何宣传番禺的企业项目，这才是一个出路，也是一个应该做的事情，也是一个优势所在。

　　

　　廖正刚：其实我比较赞同好像马总刚刚所说的，其实刚刚来的时候，认不了路，如果认住的话，在番禺来说，因为地比较多，环境比较好，广州就比较的紧一点，如果从商圈来说，其实根本就不能够什么天河、越秀、荔湾来比，最早期真正的商圈就是在市桥，1993年到现在滋生最厉害，搞了步行街其实那一段在番禺区来说，在广州就是荔湾区，其实在广州的番禺来说，有很多广州人来到这里消费，消费最多就是吃，有很多人开车过来吃饭，在整个番禺这边，前面几位所说的，番禺有很多商圈板块比较零散一点，就是连到一起来，其实主要是是政府规划，怎样把住的人跟消费习惯联动起来，因为在番禺有很多大的楼盘，但是都是比较的零散的。

　　

　　孔晖：我们在香港一直在商业这块就比较有领先的，这个历史是非常长的，看到深圳、再到广州这块，现在说这块，刚好前端时间，我们有一个项目在6月份，刚好对广州商业地产做一个调整，同时在番禺这块也有一个项目，就把数据调出来的时候，就看到整个番禺这块南拓之后，从2003年到2010年整体过程里面，住宅地产，都在大量的升幅，同时还有消费的，加上整体商业出现了几个综合体，其实数据表现出来，是否成为广州第四商圈，我现在看，通过数据，番禺整体的商业地产现在只是在一个爬升的上升阶段，现在就是到鼎盛的高峰，在一线城市商圈的繁华，其实我司也是非常的看好，尤其对商业地产这块的投资，对商铺的投资，对写字楼的投资，以及购买这块，其实我们完全有信心觉得番禺的商业地产是值得投资，也是同样说第四商圈无论是投资人还是消费人群，没有说定义说这样的叫法，但是在心目当中这就是很好经济新的核心区域。

　　

　　主持人：其实大家觉得番禺商圈南拓的发展是一个趋势，番禺商圈的商业地产，价值洼地在哪里？

　　

　　邓国坚：任何一个新兴的商业板块，最大的价值在高端市场，我们同样的投资，如果放在核心的地区，你可能占有大量的资金，而且由于已经达到一定的时候，增幅是有限的。那么番禺这个地方新兴的城区，随着整个规划的发展，交通的变化，人们生活习惯的改变，价值增长是相当高，例如2003年的时候买了一套房子，现在大概涨到2倍，涨2倍在市中心好应该好难吧！在珠江新城的房子大概涨1倍就已经不错了，因为你进的时候已经是相当高了，我在珠江新城投资一套房子或者是一个商圈，珠江新城一亿两亿买铺，我说一亿两亿不要买铺，做一个批发市场，可能赚的钱比买铺还要好。

　　我觉得价值在哪里？如果你的眼光独到，要知道城市未来发展的规划在哪里？如果说能够嗅到这种味道，就可以用比较低廉的投资成本，总体算下来，可能同样的资金，同样的精力，同样的花的成本可能获得投资回报，但是经营上直接产生的回报，到目前为止，商圈没有达到一定程度的时候，就像1999年开流行前线的时候，都没有想多少钱的租金，是175，当时我们也没有办法，也不会招商，也没有多少的客户，例如麦当劳以及其他的几个大的品牌，当时做175，现在不低于2000元，这是什么概念呢？1999年到现在十年的时间，当时谁看好这个地方，但是我们知道中华广场要起来，你要提早拿到这个信息，其实我们回去考虑，投资了大概5-6千万的装修，其实流行前线前三年就没有利润，经营者有利润，我耐得住寂寞，我让每个商家赚钱，可能175元钱租回来，可能刚刚够吃饭，但是你相信我，你的铺过两年过3年炒铺就可以发达，现在流行客户的经营者在做四房东，他做了给孔总，再给廖总，番禺商业的氛围也应该这样去做，反过来，我在给大家解惑，可能在想这个，其实精力都习惯了非常旺的地方，其实商铺租起来非常高，人流流尽像鱼一样流来流去，车水马龙，如果自己有些闲就到外地去看看，澳大利亚有一个商业板块就逛商铺就必须要开车，番禺不是这样的吗？我去看家居就要开车去万博中心的吉胜伟邦，觉得旁边四海一家的东西不好吃，就想到有一个汉景，就是在迎宾路的旁边，我就开车去那边，开完车又想到要去玩一下。

　　其实换一个角度，以前我们小时候是骑自行车，后来我们去坐公共汽车，然后再后来做地铁，在城市中心就是这样的生活，城市的外延，一个大城市的生活可能靠是自己的交通工具，一个大的商场去做海印电器城的时候，我提出了一个新的概念，为什么要把百货公司放到一栋楼里面，不可以放在方圆三公里里面，我就在方圆三公里建立了一系列的商场，有机动车的、还有精品百货，还有体育用品，二楼是时装的，四楼是五金的，只是不放在一个建筑物里面，不放在一个广百里面，这个理念是1991年提出的，我放大一下，如果发展商有这样的想法，放大到整个番禺区，为什么一定要放在方圆一公里以内，为什么不在十公里以内，我就不可以开车去消费吗？骑自行车到一定阶段的时候，城市在进步，也就是说11号，12号，13号、30号线都可以开，30号地铁线开通了时候，就可以放弃开车了，有些地方就一定开车，坐地铁就行了，因为没有地铁就要开车，其实刚刚开始发展的时候，价值体现出来，现在的价值，我记得我十年去和现在去是两码事情，例如沙田中心，几乎把所有自由行的客做，15年前跟现在相比天渊之别，因为我做商业地产我非常的坚信，我做商业地产做了23年，不低于10-15年，我就会告诉投资者听，十年后商场是怎样的，15年后是怎样的，如果这个东西说不出来就等于没有做，这当然是我的习惯，不一定合适，可能1000平方米，几十平方米也没有意义，一年就够了，两年够了，就没有意义，但是大项目，前一段时间在热议，为什么海印会是中华广场的这种形式，这是我提出的，通过在香港特殊的管道，实现了这个租赁的模式，实现了整合，地王广场也是想整合，过程当中出现了一些僻陋，其实我1999年开的时候，已经把战略规划定在公司的策略，无论谁当总经理都要按照这个策略和规划来做，番禺的价值洼地，番禺的第四板块就是商业物业或者是商业地产本身的增值上，例如海印城，还没有开发之前，在2007年、2008年的时候，香江然后旁边的碧桂园都已经在找海印去他的时候，你别开发了，30万不到买回来的地400万卖出去，通过手段方式，其实当时就是想做一个购物中心的集群，其实番禺的华南板块日后形成一个全中国最有特点购物中心的集群，可能5-6个，可能是不同的规模，鲜明的购物中心放在方圆5-6公里之外。

　　晚上泡酒吧，以后逛商场就不叫在享受消费的体验，至少3家购物中心，一天就要跑3家，因为一家可能主要是售卖商品，另外一个可能是家庭的，可能是吃饭的，另外一家就是奢侈品的，可能是2-3家，番禺地区板块先天的优势地大，密度低，这是交通的优势，唯一的劣势没有一定的商业中心，没有一定的商业的氛围和文化，其实说北京路想都不要想反正卖垃圾都能够赚钱，1988年刚刚毕业的时候，站在北京的路口，就是最贵的铺里面化妆品，我非常的清楚，卖垃圾都可以卖得出去，其实那是2000年的沉淀，北京路是整整2000年的沉淀，这里才20多年，所以就无法比，就要创新，看看价值如何体现出来，如果这套理论，这套想法能够实施的话，如果能够引起开发商的重视，就不要做自己一家东西出来，最近我跟长龙、跟友谊在谈，最近谈了100万，他们都非常的清晰，就算100万这么大也不是什么都有，100万都要做主题，不是包罗万象，因为放在商圈里面也就是大概占十分之一，整个华南板块，整个番禺板块至少一千万平方米的购物中心，这样一个规模，100万就是十分之一，牛不起来，如果不认真的思考规划，那就完了，包括最近敏捷地产就有一块地40万，刚好那块地就是我以前一个朋友买的，其实价值应该是价值分析，从我们这些服务商来说，怎样去启发经营者，或者是启发开发商，可能要换一个思维，第四个商圈开发、规划、经营、发展、整体的思路肯定无法借鉴北京路、上下九，天河、因为本身受到城市规划的限制，例如天河，天河商圈为什么会形成呢？天河最新的一个珠江新城也是失败的，那是没有办法，人一进去的话，基本上就不要出来了，我们番禺第四商业板块，想办法让大家流动，不是需要我做一个项目来的到这里什么都搞定了，恰恰相反，如果我做整个城市规划，我要让他们更高速的流动，更加便利的流动，其实政府的规划也好，地铁的线路设计也好，据我所知，地铁至少在7号线之前改了很多次，其实他也要赚钱的。我真的不担心，其实你想实现的话，就是给十年左右，绝对可以穿着拖鞋到地铁，坐5分钟去吃一个虾子面再回家睡觉，必须有时间，如果哪一个商家看中了这点，我觉得价值的洼地是这样的，洼地想象的空间就太大了，谁也不知道下面有多深，所有的商家出来全部都陷进去了，哪怕有一亩三分地拿起来，那都是非常开心的事情，其实对价值的发觉应该从这点来看，换一个思维，不要用转动的商圈来看，第四商圈的特点就是在乱，咱就让它散让它乱，这里有什么吃，对面又有其他的吃，其实大家可以提炼一下想想，例如华南板块下来就是吉胜伟邦，就是长龙这个地方，再过去刚好就有动漫一条街，再过去进入市桥，以后就是这样的两头一拉串联起来，其实看到地铁站的出口，那是未来肯定很旺的。

　　

　　汤涓：其实邓总非常有前瞻性和创意对番禺商圈的认识，但是我觉得探讨这个问题的时候，就一直在思考，也是在整个商业发展的过程中间非常突出的问题就是长远的规划和政府有效的引导，你刚刚所说的那些东西，因为我也是刚刚参加了朋友组织了一个论坛，怎样百货企业走出促销和代理的怪圈出来，其实在这个过程当中，其中就有创意的东西，其实必须有一个政府或者是商业协会，现在看到这个地方就有价值的，但是这个价值是需要时间的，我们也知道商业地产的价值，需要实践租金，第二是物业的增值，在这个过程当中，番禺是很大的体量，在这个过程当中，不同的商业地产商在经营不同项目，在彼此之间怎样有效通过一个规划，或者是政府有效的联动，这为什么会讲想到，例如新加坡也好，马来西亚也好，就算是搞一个促销，不像广百搞促销，我们要有效的联动起来，例如说规划的联动，各自交通的联动，其实促销的联动，推广的联动，商业地产商参与起来，可能有些前期的投入等等，这样才能够把目前在发展阶段的商业地产彼此的价值能够更有效，更快的发展起来，在目前消费人群还不够稳定，你刚刚提到不能够一下子去满足一站式购物消费的时候，这些需求怎样有效的联动起来，从而把这里面的消费带动，从而商业的价值能够快速的提升，最终就是实现这一区域的商圈，有效的达成、真正的实现洼地的价值。其实这项工作就会比较难，要不然的话，其实哪天和经贸委去看北京、上海，其实这些东西，专家或者是商业地产商共同要把这个做好，最终把价值实现。

　　

　　李霖：番禺的商业肯定有些切身的体会，番禺的商会肯定肯定能够起来，能够达到一定的高度，因为商业含金量比较高，所以国内很多城市政府官员就有片面追求，县级市动不动就说要五星级的标准，番禺的商业发展就有内在的需求，这种需求我个人理解分成三个层面：一个是100多万原住民消费力，例如南村镇，居民可支配的收入发展不是国家统计局的数据，而是爆发式阶段性的，例如谭中村，第一次卖了200多亩地给星河湾，那时候30万一亩，其实一个家庭6-7个人，一家一户拿了30多万，可以建一个小洋楼，自己住一层，其他的全部出租，这样收入就非常的稳定，过年前又有几百亩地卖给星河湾，这次的价钱更高，这个地是农业用地，现在这块地卖掉了以后，我想又获得了收入，这些人房子建好了，每家每户这几十万的资金就可以投到其他的商业，本地原住民这些人的收入是很大的，例如就是改善性住房，每年至少10万，以前来房没有人住，现在入主的，这都是消费力和消费欲非常强的，番禺就是珠三角的几个中心，也是真正能够辐射珠江三角洲一个异地之夜的首选城市之地，对于珠江西岸和珠江东岸还是有很大的辐射力，所以这是推动番禺上档次的原动力，外部主要是政府，番禺区政府都是比较的落后，所以以前华南板块同时是企业推动取得了进展，楼盘之间整体规划商业配套就是非常的差劲，现在就是在补课，以前我跟他们说，以前围墙以内美伦美奂，围墙之内兵强马乱。政府以前对于商业项目也没有经验和意识，现在就在补课，不可能走上下九和北京路的模式，广州永远只有一个北京路，其实不是说人挤人进去就出不来，商业本身就是一个动态的，也是在发展的，其实我理解，我观察，商业就有五个变化，第一个变化就是小型商业向大型商业变化，番禺商业以前是很多的，人格一个工地里面，民工一进去，第二天买早餐的就有了，商业意识非常多，但都是小，就有一个非常典型的例子就是大石分成两个街道办，大石镇是华南板块所在地之一，大石九几年房地产销售面积就是过了100万，1997年100万就比江西省的省会早三年，其实经济以前是番禺区GDP的1/4，大石镇在2008年7月份才迎来第一家麦当劳开业，现在向大型商业的发展，第一个趋势就是小型向大型，第二个是生产性的商业向生活型的商业，番禺区要说大商业就有几个，五金、酒店用品、茶叶、这些都是生产型的，生活型的历史上空白。

　　单一模式的商业就像复合型的，又是休闲，又是购物，又是旅游，其实广州市老八区的到这里不仅仅是吃蛇肉，其实有很多时候去看景色在墙着，其实有很多人就把这里做为旅游目的地，但是开了头，但是没有保持很好，我估计复合型的商业就会重新开头，从单一的商业到复合型的商业，这是番禺商业变化的方向。

　　其实番禺历史上商业文化非常有底蕴，现在全世界知道广州，但以前广州是怎样的样子其实也没有人知道，番禺在历史上的意识，商业文化是没有底蕴的，后来因为行政的原因，长期被压制，现在行政上的束缚还是没有完全的紧缩，如果给它充足的发展，给到更大的舞台，番禺商业就可以做得更好，其实市区土地不够了，就必须要压到广州市地区，这种行政区域东西太多了，其实广州人很不乐意的，包括本地的警察，生是番禺人，死是番禺鬼，有些甚至愿意跟顺德、番禺、南海更加的接近，其实就是没有这种荣誉感，其实这对于商业文化上也会有一种影响的。

　　现在那几座墙不到万不得已就不愿意过，其实这种文化商业的发展，才长隆酒店住的的时候，你住酒店真正能够达到宾至如归，其实已经超过了归了，你在白天鹅，你到长隆以后白天鹅不是宾馆，是旅店，不可能拿寸土寸金来发展。

　　我今天本来不会迟到的，但是绕了一个圈，绕晕了，这就是特色，例如在北京路，我以前就是在深圳，深圳东门那里一个平方米卖猪血的一个月赚10万元，这些资源无法再盘活，有些大公司想收购小商铺，没有这样的条件，可能比拆迁还难谈，所以番禺文化商业这块，第五个愿望就有一些标志性的烂尾，例如刚刚讲的一个地方被敏捷地产收下，那里地段是非常好的，之前就是卖一些石头，卖一些木板，这些东西的价值肯定是非常低的，现在敏捷把它收购过来，我觉得这是一大手笔，我个人觉得番禺的做小反而没有出路。其实地铁三号线出口在楼盘寄予的厚望，因为这些小店铺又没有主题，又没有总体的，始终是小商业，做不成大商业，番禺几个大手笔，包括大学城重磅外来的资源因素进行整合后，番禺地产我是非常看好的，因为有的时候10个公园加起来可能不如广州市1-2个店铺值钱，但是可以给你另外一个东西，就创出一条新路，总结出商业模式之外的东西，这些模式对中国整个发展并不成熟的商业地产可能就有启发的，可能就有一种启迪，甚至就有推广的价值，其实搜房把这个话题好好挖掘的一下，这里面应该有很多金钻。

　　梁健明：其实李总刚刚说了意见和想法，其实之前也提到过，其实感觉也是非常好的，其实很强的文化和底蕴，有了文化和底蕴就有自己的生命力，那么你们刚刚说，番禺就是一个价值的洼地，我就从盖房子，专业住宅的角度来比喻，洼地换句话就地基，我要盖怎样的一个楼，要有怎样的限制，前提是政府给我一个指标，我这栋楼是盖商业还是住宅，是盖高层还是中层，就要给我指标，就等于是给了我一个区域发展的方向，就好象刚刚邓总所说的，可能是喜欢或者是觉得适合这片发展，城市开车去消费，坐地铁去吃虾子面，但是前提是政府要牵头，这不能说我们想出来就按照我们说的办，政府就拍板了，其实政府充分考虑到这个盘的环境和市场，一个消费的特色，其实就有自己本身内部客源的消费特色，考虑到综合各方面，对城市和各方面就作出引领性的，例如东部要做什么，西边要搞什么，要怎样扩大经营，等于就是帮我把地基打好，当把指标、各方面地基打好，给我平台之后，我们按照他的指引，我盖18层，就可以盖玻璃外墙的写字楼，就可以盖欧式的住宅，就可以盖岭南园林，我们一起来讨论，在政府的正确领导下，找一个最适合番禺发展的模式，因为是第四商圈价值洼地，不同于说北京路，但是会不会有一条离北京路更优越的路，很难说，就看我们怎样的打造，所以说番禺成为了一个洼地就有原因的，但是以后的制高点，例如需要一个怎样的成就和高度，我只想说句话，我可能只是猜中开头，我可能猜中的结果，结果可能比我想象还要美好，因为按照我们的设施和构想，在大力的改造的范围内，赋予一定的文化环境，未来的成就可能超越北京路，有可能会超越天河，因为有一个运营的阶段比任何的一个三大商圈都有优势的，因为地多，交通不断的完善，其实就是这方面的人群，所以说洼地和制高点取决于政府的，也取决于我们怎样给它一个特色，给它生命和文化的底蕴，不可能说十年前提到番禺脏乱差，回家就要一个半小时，前期就是坐公交汽车一个半小时。

　　现在地铁有了，我们穿拖鞋就去天河城了，直接连通3号线，刮风下雨也是不怕的，这是一个优势，关键是怎样把优势扩大，吸引更多的人进来，再打造底蕴，番禺在清朝的时候，开始的时候，整个中国九大港口之一，其实就有特殊的底蕴，并不是脏乱差，并不是只有市桥，而是大方面全方位的，关键是怎样串联起来，而不是让长龙这一家的优势体现，  整个番禺整体区域优势的联动体现出来，这个制高点也是想象不到的，以后也可能超过北京路，我觉得在未来，这也是需要时间去打造的，明年番禺就变成了第二个纽约曼哈顿，这是太虚假了，我们需要等待和打造，现在是云石，现在打造成壮石。

　　

　　马国华：番禺的板块就不要说第一第第三第四，其实我们没有必要去排，因为每个板块就有每个板块的特色，每个板块都有自己的特色，番禺就是一个项目，就有越秀区和北京路传统商圈的项目，也有科学城的项目，番禺板块的项目如何定位，怎样做，我们就可以说小了，定位的时候肯定就不会说我要做第一个珠江新城，我要做第二个科学城，这样就令到你的资源和传播的浪费，本身番禺就当做一个项目来做，我们要做的项目就是在消费上要跟天河、珠江新城、跟上下九就有一个差异，我们要吸引的人群，或者是吸引目的是不同的，整个企业的吸引上，一个城市的发展，一个区域的发展，肯定要有企业，肯定借用很多总部经济的中心来到这里创业，来到这里生活，来到这里居住，其实作为桥头堡，其实我觉得区域消费还有住宅方面，商住方面发展，人气才有的，现在番禺的项目本身就有定位，那在吸引企业方面就必须要吸引科技的，创意的要整个项目吸引，不是某一栋来吸引的。

　　

　　廖正刚：其实邓总所说的，其实番禺就比较大，其实番禺商圈规划就是发展商的内心，有没有用心去经营商圈，其实潮流呈现，在北京买东西就是潮流的，其实有价值的东西就慢慢搞起来，而不是一下子就把这个价值所体现出来的，其实有很多发展商有很多政府规划就缺乏这种，开始就不要小商家活了，就自己拿到最大的利润，其实搞到最后最终的价值就是最低的，其实这么大的商圈，自己就有自己的特色，好像在广州到流行前线去买，去海印城买买布料，其实每个零售在这里做生意就跟你自己一起去过，一起熬这段时间，其实番禺这个地方起步点相对来说是比较低的，广州进入的门槛是比较高，商家经营门槛也是比较高的，例如在北京路找一家店，动不动就是一千几百万，才开到一家铺面，在番禺一千几百万在番禺开几家可以了，其实现在洼地是最好的时间，其实就看看政府的规划，还有发展商也好怎样去经营更有特色的东西。我是这样认为的。

　　

　　孔晖：其实说到洼地，在商铺的投资，从区域上看也是可以的，例如对一些物业投资，我们觉得非常好的，看到这几年的增长，这个价值是非常好的，所以番禺的商业地产就要敢于去在这块地产行业去投资的。我个人觉得是越来越好的，这是值得投资的事情，所以价值现在已经很明显了。

　　

　　主持人：因为大家已经谈到很多的消费的主力，其实就有豪宅片区的购买力，还有一些新移民，还有一些本地原住民的消费能力，这些能够满足商圈扩容以后的消费需求。

　　

　　邓国坚：其实我觉得没有问题，其实消费人群就发生了质的飞跃，过去就是温饱，现在已经不同了，我刚刚之前已经讲到了，其实有闲人的生意，其实现在的消费需求，或者是番禺板块主力的消费需求，并不在于日常的生活，说实在的话，我在番禺住这么久我就没有去过沃尔玛，因为家里面的人去了我就不可能去了，结果有了沃尔玛，我才带着孩子去买菜，其实不是在制造我买我菜的需求，而是制造我去享受亲自生活的需求，因为他的需求不是从物质需要来满足，而是从精神层面需要满足，我认为这个议题，这个课题，这种需求的满足方向，无论是从商业发展商来说，经营商家来说，可能更多的从精神上方面的需求创造一种商业，可能产品买的还是产品，也是那棵菜，可能是那条鱼，估计还贵一点，现在发现沃尔玛非常的狡猾，用一些比较容易的价格的东西吸引你，让你觉得便宜，我买非常简单的生活用品非常的便宜，我儿子硬要买一个玩具，这个玩具比任何广州市百货公司都要贵，广州的百货公司本身的玩具就不便宜，贵了40%，因为我儿子要，所以就卖了，实际上在玩具的产品上至少了超出市场价40%的利润，这个利润完全可以弥补买给我们那堆至今，我们要理解消费者的需求，例如现在在座的各位，基本上所有广州市普罗大众不存在着买一个东西就要千算万算，就不用考虑了，因为收入已经完全可以满足到生活的需要，但是精神上的享受，番禺板块更多是精神上的享受，其实到番禺吃的餐厅，或者消费不高，一家人400-300元，一个人平均不到50元，但是精神上要满足，商家在这方面需要投入一些，我发现变化就是在2005年以后发生翻天覆地的变化，突然人就不是在买物质需要，而是买体验的时候，流行前线的产品，例如广州市流行前线卖的产品，在广州市任何一个地方都可以找到同样的地方，价格要比它便宜，因为这是一个潮流，有的经济能力稍稍低一点家庭的学生到上下和状元坊买到同样的产品到书报里面然后到流行前线约人，我就遇到这样的情况，我就是定期做调研的，我就问这个消费者，你在那里买的，他就说我在上下九或者是状元坊买的东西，就是在流行前线约朋友炫耀在这里买的，这种消费是真正物质消费背后的东西，如果把背后的东西挖掘出来，如果商家能够适应这种新的消费者的消费习惯改变去规划或者是配套本身的业态，或者商业的模式，这就是另外一种商业的模式，另外一种商机的体现，这就是消费者行为习惯的变化满足需求。

　　

　　汤涓：其实我觉得要把消费主力就要分成几个，首先就要分原住民，这是消费的需求，第二个是像邓总广州到这边来以居住为主，但是工作又还在广州的，这又是不同的消费群体，我觉得在这里面的话，首先我觉得本地的消费可以满足他们的消费需求的，这是毋庸置疑的。只不过针对不同的消费者如何更好的满足他们原油除了日常消费之后的，还有文化的需求，还有体验的需求，或者是更高层次精神方面的需求，我觉得这方面需要去规划和定位做好的。

　　

　　李霖：番禺的消费能不能满足消费，还是有很大的忧虑，首先商家的价值取向不一定跟市场接轨，也是担心新的移民，最大的一个需求就是买住房的需求为什么在番禺呢？也就是看好了番禺低密度，低容积率，高绿化，住在很宽松的地方的时候，其实对购物的环境和商品本身，其实在广州不需要排那么长的队，这完全是一念之差，高兴就消费，不高兴就取消，这不是必须消费的东西，例如星河湾就有很多朋友去看，其实他们房子500万一套，我去那里墙壁都是空荡荡的，因为500万的房子，你让我挂一点什么，总不能把印刷品去挂，找一些名画到那里去找，去文德路看看，但是车子还没有停好警察就开罚单，番禺可以随便停，番禺可以到那里去找作品，市桥作品显然配不上，所以这方面，我觉得高层需求既有结构性的缺陷，也有程度高度上的不足，这恰恰为今后番禺商业指明了一条方向，目前来说是很不够的，目前是远远不能满足的，就是吃可以的，我不知道你能不能感觉，其实我觉得在广州市区吃饭包间非常的小，在番禺包间干什么都可以，例如四海一家，渔民新村这些地方进去喝茶市区都是不同的，有很多人请客，把客人拉到番禺。

　　

　　梁健明：曾经有一个报道数据说明，要支撑一个大型的商业，要支撑消费需求大概需要100万人口，现在番禺160万人口，其实从李总的数据看到每年就有10万是高消费的人群进来，答案已经呼之欲出，其实政策就是把人引到番禺来，把人留在这里，把消费业放在这里，就不要出去了，什么都行，其实刚刚一直在探讨问题，政府在打造怎样的指标，给了一个洼地和地基要盖怎样的房子出来来满足原住民也好，甚至满足南海的朋友，顺德的朋友，香港的朋友来到这里消费，因为有这样的能力，前提就是把前景规划好，总必须要给我一幅图画，才能把色彩涂上去，其实李总非常的担忧，有些人顺便在番禺外把东西解决了再回来，赞成，但是在上班的时间，下班顺路而来，下班回到这里世界杯，我就不相信看到2-3点，第二天又跑去外面消费爽了，又回来看球，其实这种模式不适合区域性的发展，我希望物美价廉，其实外人知道来到番禺爽啊，怎样把宏图的区域规划打造出来，写给除了番禺区之外人，有了人口的增长的支撑，有了政府的规划，再加上各位专家的打造，消费能不能满足，消费主力在哪里？能不能有一个很好的消费需求，这应该就有答案的。

　　

　　马国华：刚刚准备说消费方面的，其实就是市场，然后我说一下，整个经济板块，整个板块的经济板块，除了消费之外，就必须要引进企业，我一直讲过引进企业，其实企业引进的话，一般要过来的话，其实除了刚刚邓总所说的，有必须有优惠政策，就必须有免租，还一样东西就是消费成本太高了，消费成本跟珠江新城一模一样的。

　　还有一个是配套的，因为本身番禺区跟越秀区，跟天河区也好，跟荔湾区和海珠区是非常的紧密，在番禺区突然离开了一段距离，例如在天河区那边办公，之后到另外一个地方办公，这里面的建筑环境和成本，员工宿舍非常的便宜，令到创意产业就发挥很多的空间，我们的客户就是在广州，是不是每天开车来回，这成本就非常的高，所以配套方面，配套方面这里面就要搞一个摄像设备的会议中心，他们通过会议中心跟客户好像现场一样的交流，合同方面如何处理，以及交通方面除了地铁，还没有这么快25号线，能不能在项目这方面多一点这样的想法，在交通上面多一点这样的考虑，可以在经济板块，很多方面还没有成熟的时候，可能要五年，五年之后才实现，之后才做好这一步的东西。在整个私营企业方面就做好这方面的东西，才有一个足够的企业去支撑项目，我觉得是这样的。

　　

　　孔晖：我简单说一下，其实刚刚番禺商圈的消费力在那里，消费人群就是商业的目标人群，先从种类来说，整个商业地产的消费，假如是主力的消费，低端消费，广州新移民过来的，另外一种就是外省来到广州的，就是在番禺，第三种是打工者，这块就不属于主力的消费人群这块里面，先说这两块的移民，加上本地的主力的消费在那里，本地消费主力的人群，假如是本地的有几种，一种来说就是在这里面别的发达，另外一个就是在政府部门，还有一种就是在银行，可能和国企有关系的，原来这种部门里面的这种比较好的单位，也就是说这几种，也就是说主力种类，年龄段第一层就是30-40岁左右，是否可以满足这部分人的消费，其实未必能够满足消费，因为这这段年龄是最有消费能力的。

　　其实刚刚另外一个人群，主力的消费人群，另外就是18岁-25岁年龄段里面，这是很好的消费人群，不单单在番禺，例如一个年轻人群，在番禺是否能够满足要求，我个人的表态，根据番禺现有的商业地产的综合体体量以及总体的业态发布，实际上应该来说不能太满足他们的要求，准确来说，不能满足他们的要求，所以来说，现在看到番禺的整体商业发展是非常的旺盛，华南板块在吉胜伟邦后面，还有在汉溪，这是一个心的核心地段，商业地产的综合体，其实有几个大的都是由于番禺的消费人群能力强，现在不能满足要求，所以现在已经有了这个趋势，而且正在实现；第二个来说，番禺广场就有一个地铁投资商好像是泰国的一个很大的跨国企业，现在只是举一个例子。

　　还有一个在市桥里面另外一个主要的商圈，或者是副商圈，南区还有大的奥园，其实一、二、三、四、五、六都是大体量的综合体，其实在现有阶段就不能满足要求的，假如说三年以后现在已经在规划了或者在建的这种商业体盖起来，然后业态很好的分布，希望在五年之后能够有一个很好的消费的环境，给到当地消费人群，所以来说总结一下是是是否能够满足日后的消费需求，就要看到现在投资商对于近五年来在番禺整体的商业地产投资力度。

　　

　　主持人：由于时间的关系，下面就最后一个话题，因为新旧商业的更替就造成了新旧商圈的竞争和机遇，还有哪些方面需要加强，能够真正成为第四商圈，最后请大家总结一下今天的发言。

　　

　　邓国坚：我觉得不要说总结，其实刚刚谈的东西都已经有总结性了，对于新旧的问题，我觉得其实也不是用新和旧区分的，其实我挺认同刚刚李总谈的番禺商圈发展的特点，其实这个特点就非常的清晰，可能在这个时候就会出现一种商业模式的变化，商家的生意模式，包括商业发展商本身的商业规划和商业项目开发时候的变化，如果能够把这种模式的东西仅仅的抓住，我觉得这是对整个商业板块未来最大的贡献。我的看法是这样的，不是新旧的问题，而是模式的问题。采取何种模式，其实我挺认同刚刚李总的，其实把你刚刚的话发到我的博客上。

　　

　　汤涓：其实我觉得大家今天讲得很好，其实从不同的层面，对现在番禺的商圈的优势在哪里？但是同样因为是洼地的，所以也可能存在着有些目前不足的地方，但是我觉得真的是这么一块这么好的一个区域，也是广州未来发展这么好的板块，政府一定要重视，我们要联系更多的力量，把这个商圈规划好，把大家的力量都用到一起去，不要再过十年之后，我们又反省是否又是天河商圈，珠江新城，所以这块是我们密切呼吁，也是关注的地方。也希望大家一起把这件事情做好。

　　

　　李霖：其实住宅的多风格就没有争议，没有人一定说欧式的房子就一定越好，中式的房子就不行，这已经不存在了，在西方中式一定吃得开，其实没有模式就是模式，中西南北都有特点，虽然有一个中神通，但是中毒的时候还是需要解毒，上下九和番禺不一样，其实打比方，上下九、北京路就好比粤菜非常的贵非常的典雅，但是成本非常高，低成本就是香菜遍地开花，其实番禺的商业模式宁愿是一种农庄的，就不一定要追求外表上的华丽，但是里面可能就有国家保护动物吃，就不能看我的外表，番禺模式就不会跟天河比楼层的高度，可能是另外一条方向，所以我个人是这么看的。

　　

　　梁健明：其实北京路、联合城商圈都经过非常激烈的竞争淘汰胜出，为什么要怕竞争，竞争就是我的连金石，到那时候的话，还是那举老话，我只是猜中了开头，但是猜不中结局，但是结局可能比我们想象得更好的美好辉煌。

　　

　　李霖：番禺的商业跟广州传统的商业最大的不同，传统的商业竞争就是你死我活，这个商业就是您追我敢，其实大石城都有人买，后来又出了红树湾，我看到老板还是有钱赚，其实就是一场比赛，就是您追我赶，怎样为人民服务的，但不是你死我活，有的时候因为你也做，我也做，反而做起来，例如有几个隔壁之间根本就没有伤害对方的生存发展，这是番禺商业发展的活力和魅力。

　　

　　马国华：其实刚刚所说的是消费方面，商业方面的，其实我觉得在这个消费商业方面，要做一个文化，因为做文化的事情，就需要一个空间的，也需要一个本地的资源，我觉得在番禺板块这方面已经有开头，最早开头就是飞龙，虽然牺牲了，但是现在长隆都做的非常好，然后在整个板块方面，就有一个定位，除了消费方面最重要就有差异性的，就要针对某一类的企业，而且我觉得就不要针对五百强，或者是100强，不要再搞去了，因为越秀区跟天河区已经争得头多破裂了，就针对某一类的企业，创业类的企业，科技类的企业，因为这里是空间，就有优势的，然后在整个经济板块的发展方面，其实我觉得政府就要出力了，其实政府方面就必须把番禺企业商业的项目当成是一个项目，不要当成很多的项目，就要做一个定位，如果是写字楼方面的企业，项目方面的企业就要定位，就要创业企业，就要定义成创业城，在珠江新城和越秀区，根据这方面最重要是配套，这个配套能够令到企业进来的时候，就能够像广州市在天河区，越秀区里面办公一样，其实是非常便利的，其实我觉得吸引才能得到成效，商业更加迅猛的发展才有基础。

　　

　　廖正刚：其实我觉得番禺商圈来说，跟广州荔湾，天河、越秀有一个相比有一个最大的优势就是刚刚起步，其实商圈与商圈的竞争，其实现在来说每年什么竞争了，其实就是大家越做越好，你追我赶，其实番禺这边就是你追我赶，就没有什么恶性的竞争。

　　

　　孔晖：其实下午沙龙的主题就是番禺成就第四商圈确良广州副中心的价值洼地。各位说了很多，总体来说番禺的经济商业地产这块是非常好的态势，如果要呼吁的话，番禺是一个很好的投资地方，第二个番禺商业地产就是非常好的，也是非常好投资项目的状态，第四商圈也好，第五商圈也好，其实我们对番禺这块整块商业地产的热情和展望。

　　

　　主持人：今天非常感谢各位嘉宾的参加的沙龙。广州商业地产联盟第三期沙龙到此结束。