重庆晚报专栏6：

房产价格不只与城市价值有关

房价成了房地产行业永恒的话题。对于房价高低恒定标准，也是一个永恒的话题，每个人站的角度不一致，得出的结论可能大相近庭。比如任志强与谢国忠。因此我们需要一个大家都认可的角度去探讨房产价格，对于调控或者投资才具有更强的现实意义。

传统行业的价格可以很轻易的用成本加成去理解和解释。但金融行业的定价规则从来不是成本加成的方法去可以解释的。金融产品通常遵循的地方方法主要有两种：市场发现法，即产品本无价，市场给出的价格就是价格，这种定价方法通常会有两种表现形式，即投机市场定价方法，市场交易者预期价格而采用的方法，如预期价格高，交易者可以先行把价格拉升，自己率先启动价格上行通道；如果交易者预期价格低，会主动降价率先逃跑；与现行价格方法，这是即期真实交易价格。第二种方法是收益法原则，即交易者首先确定的是自己的收益，依据自己的收益来确定价格，这个价格最大的变化时金融杠杆的利用，比如同样是投入1元钱，如果是1倍的杠杆，市场交易者要获得1元的收益，价格必须要到2元；如果是2倍的杠杆，交易者只需要1.5元的价格就可以满足一元的收益，以此类推。

特定城市的房产价格，主要体现的是供需双方的内部博弈状态和趋势。供需双方会体现出整个城市的基准价格，形成价值准绳，从这个角度来说，重庆城市价值决定房产价格。但供应方与需求方内部博弈才是决定市场价格的最核心因素，比如在2008年重庆房产市场价格异动的核心因素在于南奥，鲁能与保利三大全国开发商集体大幅度降价，供应方生存博弈下的区域策略导致了重庆2008年市场价格大幅度下挫（从区域策略来看，重庆会成为全国大开发商率先降价区域，价格与价值偏离幅度不高，市场价格敏感度高，价格轻微变动就可以得到量的效应）；而需求方的相互博弈则是导致价格大幅度上升（抢购效应），从价格的行业规律来看，0809年行情并不是供需方博弈导致的，而是供应与需求方单方面导致的。

重庆房产价值会因为两江新区得到改变，但重庆房产价格决定因素并不在此。在全国大开发公司全面主导重庆房产市场的时候，开发公司与购买者资金流与对市场价格的期望才是市场价格的决定因素。