关于开发理念的思考
——任远
我一直都认为开发理念决定一切，可很多开发商却不以为然，认为做房地产就是盖房卖房，不需要太复杂。
但那都是以前的事情了，在前几年，楼市好，挖个坑就就可以卖图纸，房子建好就销售一空，根本不需要什么开发理念。但现在不同了，房地产市场迎来了残酷的市场竞争和复杂的政策调控。好的项目开盘热销，而不好的项目则一直滞销，无人问津。这就逼迫着开发商不得不转变开发理念，逐步的研究市场、研究客户需求！
开发理念是一个楼盘开发成功与否的灵魂，可以说是本、是纲，而其他如规划设计、销售广告、工程建造等充其量不过是末、是目。纲举才能目张，没有一个好的开发理念作指导，做一个楼盘开发无异于盲人骑瞎马。
□■理念不同，产品天壤之别
在开发理念上，一、二线城市开发理念高于三、四线城市开发理念。
如果我们到广州、深圳，或者上海、北京去看房子，就会发现与我们中原有很大的不同。那边的房子不但外立面漂亮，小区景观绿化也是一流，步入期间，有一种在公园中居住的感觉。回头看我们的房子，便觉惨不忍睹，外立面不是乳胶漆就是涂料，即使有面砖，也是参差不齐，根本谈不上美感，品质也无从谈起。
前几年，我认为这是地区差异，内地植被所限，很多树种内地生存困难，所以北方绿化比不上南方是事实。而这几年，当外地的开发公司走进郑州，才发现，理念所致，与区域无关。
给我感触最深的就是浙江绿城在郑州开发的绿城百合公寓和利海集团在郑州开发的托斯卡纳。百合公寓房子属古典主义建筑风格，如风景画般美丽，走进小区，里面园林绿化堪称一流，树木郁郁葱葱，绿草青青，流水潺潺，仿佛进入世外桃源。托斯卡纳属于意大利风格，层层退台式洋房设计，米黄色涂料、罗马柱、塔楼、红陶筒瓦，仿佛让人走进欧洲异域国度，一栋栋建筑犹如跳动的音符在跳动，美，摄人心魂。再看一下郑州的其他项目，特别是本地开发商做的楼盘，已经无法再看，房子只能称之为房子，而不能称之为建筑，绿化只能称之为绿化，而不能称之为景观，很多小区连基本的绿化都算不上。
原因何在呢？是因为外地的开发商房价高吗？从同一地段同一时期销售的房子价格来看，价格相差无几。而到交房的时候，客户看到的却是天壤之别。
这——就是开发理念不同所致。
在开发理念上，南方的开发商注重小区规划、注重小区景观、注重建筑设计、注重小区品质、注重物业管理、注重开发商的口碑，从始至终，他们都在为客户创造价值。而内地的很多开发商，仅仅是盖房子卖房子，至于建筑风格大多都是毫无特色的现代建筑风格，绿化都是草率行事，没有景观，房子所用面砖、涂料等都是能省则省，他们大多都在践行着“一锤子买卖”的开发理念。即使是本地的龙头企业依然如此，郑州的鑫苑地产、正商地产连续几年都是郑州销售的前几名，但看看他们给消费者提供的小区综合品质，很是一般，没有一个能与绿城百合公寓的建筑绿化相提并论的。
□■郑东案例，剖析本外地理念之别
在郑东新区，有两个小区，一个是绿地老街，一个是民航花园，两者一路之隔。当时售价，民航花园略高于老街，现在交房近4年，两个小区已经天壤之别。
绿地老街海派风格、建筑陈旧沧桑，给人上海里弄的感觉，看起来很有味道，小区景观绿化都很美丽，坡地景观，四季见绿，三季有花，仅春季就根据3月、4月、5月的月份不同而出现不同的花儿植被。再看一下小区内部的卫生，干干净净，从未看到有果皮纸屑出现在路上，小区内部的休息长凳随时可坐，没有灰尘，单元门口和楼道，每天都有保洁打扫，长期保持干净……
再看一下民航花园，房子外墙虽大量采用面砖，顶部采用尖塔屋顶还有木质造型，但看起来却不能让人感到豪华气派，也很难让人感觉到异域特色，再看小区绿化，很多地面都能看到黄土，与7、8年前的小区没有多大区别。一个在里面居住的朋友告诉我，当初买房怎么也没想到是这个样子，就稀里糊涂的买了，现在住在里面，有种憋闷感，特别是看到周边其他小区漂亮的建筑和绿化，有种极不平衡的感觉。
两个小区，同一地段，只因开发商理念不同，却出现了不同的建筑和景观，两者相差悬殊，不同的居住氛围，给人的感觉却也天壤之别，一个高贵，一个贫贱，一个绅士贵族，一个土里土气，一个心情舒畅，一个窝心气闷，长时间下去，两者小区的业主就会出现很大的差别。我相信，以前买民航花园的业主，当时并没有看到今天这个状况，如果他们能够看到交房后的今天，他们绝对不会买这样的房子用来居住。
比较一下两个开发商，一个是上海龙头企业绿地集团，一个是河南民航房地产开发有限公司。绿地集团全国各地都有其开发项目，其开发的每个项目都要成为后面的项目留下好的口碑，而且其放在长远，不求一时；而民航房产则不同，自从其开发了民航花园之后再无其他项目开发，其并没有考虑到以后，相信，如果其继续开发项目，他的前期业主无论如何也不会说他好或者继续买他的房子。像民航地产这样的开发商，在河南有千千万万，特别是地市城市，90%都与其类似，这也就是我们很难买到我们心意的好房子的主要原因。
□■理念所致，买房要瞪大眼睛
买房子是大事，但作为购房者的我们，总是被开发商左右。由于房地产预售制度的弊端，很多开发商都是期房销售，即房子盖到一半就开始销售了，签过合同后只能听天由命，合同里并没有涉及到建筑立面、外墙砖品质、小区绿化标准、物业管理标准等，这些都是开发商销售完房子之后，自己决定，没有人能约束他们，等我们交房的时候，看到的就是我们买的房子，或好，如绿地老街，或坏，如民航花园。
因此，很多人问我如何买房，我常常建议他们要买外地开发商建设的房子，本地开发商建造的房子尽量别买，即使是当地的龙头企业，也不要轻易相信他们。因为，本地的开发理念与外地的开发理念相差太远。
外地的开发商以前大多都有成熟的产品体系和开发经验，他们从外地而来，品牌口碑是他们注重的，他们不会因为销售好坏快慢而改变小区的品质，如建筑品质、绿化品质、物业品质等，只要这个开发商实力可以、产品可以，就可以考虑购买。而本地的开发商则往往让人不相信，言而无信者多，偷工减料者多，水平不高者多，资金不济者多。
□■品质、创新、责任，三大先进开发理念
在对外地企业的接触中，发现常常挂在他们嘴边的是“品质”、 “创新” 、“责任”三大开发理念。
在品质地产这一追求上，全国最有名的是广州星河湾，其20世纪初就大行其道，用品质征服全国，后来浙江绿城、重庆龙湖紧跟其后，形成了全国三大品质地产商。他们开发的房子，建筑的一砖一瓦、景观的一草一木，都会统一标准，全国一样，不会因城市不同而丝毫差别。
创新地产被很多开发商所采用，特别是万科地产，在创新方面做的最多，他们成立产品研发部门，专门研究不同客群的不断变化的需求，并根据其需求研制出相适应的房子，有专门针对年轻人的，有针对中年人的，也有针对老年人的。产品系列中，有万科四季花城、万科金域蓝湾、万科第五园、万科水晶城等，每种产品针对一个阶层。他们研究的创新产品现在成为全国各地开发商争相抄袭模仿的榜样。
责任地产这几年也提的比较多，一些大型的开发商积极纳税并投身到希望工程捐助中去，承担起一个城市的企业公民责任来，为社会做出了巨大的贡献。此外，很多开发商注重小区品质和小区形象，承担起城市建设的责任。也有很多地产商从关注房子品质，再到关注服务提升，不但注重前期销售，还注重后期物业管理，真正做到了让客户买的放心，住的舒心，这是对业主的责任。总之，作为一个企业公民，对城市负责、对业主负责、对社会负责，做到这三点，责任地产的大旗就能树立起来，并能根深叶茂。
近几年，随着外地的地产商相相继涌入内地，内地的开发理念在逐渐的变化。如以前很少人做样板间，现在做的多了，有的开始做样板景观，并把建筑材料提前展示出来，比如入户门、窗户、面砖、瓦、保温层等。以前不注重工地包装、不注重售房部包装的现象越来越少见了，总之，大家的开发理念开始先进起来。
这些虽然已经蔚然成风，但大多停留在表面，真正能将好的开发理念贯穿项目开发始末的太少了。说到底，都是为了销售而不得已而为之的策略，等销售完毕，小区交房的时候，以前的“愿景承诺”都变成了泡影，取而代之的还是毫无特色的房子和毫无特色的景观。
一个项目开发从拿地、到建筑规划、到户型设计、到建筑施工、到价格制定、到销售推广、到物业管理，涉及很多个环节。每个环节都需要好的开发理念贯穿其中。
当本地的开发商真正的秉承“品质地产”、“责任地产”、“创新地产”等开发理念来开发房子，担起城市建设的重任，不求一时而求长远，愿意为客户去不断创造价值，到那时，我们的购房者也就可以不用担惊受怕了。而到那时，一个城市的居住品味才会提高，一个城市的居住水平才可言与国际接轨。