据百度百科的解释，房奴一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一，其意思为房屋的奴隶，这个词高度概括了当下购房者购房之后面对生活压力的无奈，现如今“房奴”一词已经越来越成为我们社会所共同关注的热点。客观地说，购房者成为房奴并不是房价升高导致的，恰恰相反，正是这些本买不起房、付不起月供的购房者自不量力地蜂拥买房推高了房价，自己给自己挖了坟墓。作为一个理智的、以自主为主的购房者，什么时候买房、买什么样的房子，跟房价水平、涨落快慢没有太大关系，主要考虑你的个人需求及个人承受能力，如果是按揭购房，应该考虑首付与自己的静态存款量是否匹配，月供与自己的动态月收入是否匹配，真的成了房奴，那是自找的，活该！

    对于开发商而言，道理也是一样的，什么时候买地、买什么区域、什么价位的土地，跟总体的地价水平及涨跌没有太大的关系，考虑你自己的开发定位、资金实力、消化及开发能力，尽管别人疯狂拿地，尽管拿地有绝对正确的理由，土地是房地产开发的最关键要素，土地资源越来越稀缺，但是，作为多年专为城市推介土地、为开发商协助拿地的专业顾问，笔者还是奉劝开发商要谨慎拿地，尤其是在宏观政策不甚明朗的当下，冬眠、少动、拒绝诱惑是最明智的做法。一些所谓的专家推测大势已探底，甚至鼓吹开发商借势抄底的说法，建议不为所动，甘愿把这一次机会留给别人。

    中央政府的宏观调控是为了遏制部分城市的房价过快增长，不是打垮整个房地产业，显然，调控是为了挤掉房价中的水份，从哪里挤？平均而言，楼面地价、建安费用及开发毛利各占房价的三分之一，楼面地价中的大部分为土地收益被政府拿走了，建筑建材商的利润在建安费用里，开发毛利中很大一部分交了各类税费也被政府拿走了，剩下的才是开发商的利润，估算一下，在总的房地产开发利润中，大概政府拿走了60%，建筑建材商拿走了20%，开发商只能挣到总利润的20%。如果真的要遏制房价过快增长的话，显然从降低房地产税费及地价入手最有效，所以，每次调控，最担心被动了奶酪的不是开发商，而是各地方政府。但目前是不现实，因为我国实行分税制后，卖地及盖房成了地方财政的最主要来源，从根本上来讲，调控只是一种长期的中央与地方的利益博弈。

    博弈的漩涡中，购房者与开发商更要有清醒的认识，受益也好，受难也罢，也许只在一念之间。

    面对动荡的时局，首先要有平静的心态，保持低调。哄抢地王，血腥厮杀，甚至赤裸裸地贿赂，必定要遭报应。尽管公开方式拿地是必然选择，但没有技术含量的血拼已经被人耻笑，以BOT方式获得地下商业开发权经营权、以代建市政工程获得政府信任、以一级开发曲线拿地等正在被大开发商采纳。

    各地政府最希望开发商大口大口吞地、抢地、囤地，再借助宏观调控、土地整治风暴，把开发商手里的闲置土地无偿收回，卖给下一个、下下一个傻蛋，于是，地奴层出不穷。笔者奉劝妄图自不量力抄底的地奴们再三思量一下：

    一是土地增值空间在减小，靠土地增值发财的可能性越来越小；

    二是囤地成本及风险不断加大，土地闲置费等各类税费在所难免，两年不开发无偿收回的魔咒在劫难逃；

    三是开发贷款条件越来越苛刻、程序越来越复杂，有地就能融资开发的指望已不现实。

再次借用冯伦关于“五岁娶媳妇”的语录，冯伦说“你的愿望和能力要匹配，五岁就娶媳妇未必是好事，那是做不好老公的”。房奴是自找的，地奴也是如此。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）