2010下半年房价下跌几成定局

文/台州新景祥  黄周地

关键词：降价 环比价格 开发投资增长额 空置房 上市房企 第三套房政策 成交均价 台州

房价，特别是中国房价，从来就不缺少争论。2010下半年房价，下降VS上升，争论远没有消停。随着七月份国家统计局数据发布，7月全国大中城市房价同比上涨10.3%，表面上看房价还在持续高位的增长中。实际上，房价下跌已经凸显，因为同比增长数据并不能说明实际问题，真正能说明问题的是环比数据。本文基于价格环比数据持平或下跌、房地产开发投资额大增、政府处理闲置可能的政策、上市房企降价的预期效应、第三套房政策的实施、成交均价的下跌等六方面进行分析，得出房价下行几成定局。

一是住宅销售价格环比持平或小幅下跌，降价走势基本形成。70个大中城市的房屋销售价格数据来看，7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。与上月相比，经济适用房销售价格、商品住宅销售价格、普通住宅销售价格均与上月持平，高档住宅销售价格下降0.1%。7月份，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。同比增长只是因为09年的房屋价格处于一个较低的价位，并不能实际说明问题。因此，基于环比数据分析，一手房和二手房的环比数据都呈现一个下调的走势。

二是上半年房地产开发投资额大幅增长，形成大量房屋供给为降价提供了可能。1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%。大幅增长的原因在于09年房地产开发企业全线飘红，加大土地和房地产投资所致。即使2010年国家出台了最严厉的一系列新政，如4.19新政等，开发企业仍继续加大开发投资，从七月份的完成投资额即可看出。而且，1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。因此，房屋开发投资额与土地开发投资额的增长都为市场提供大量住宅供给，也即为降价提供了可能。

三是政府在处理闲置土地及打击空置房必有动作，形成有效供给为降价创造了可能。炒房、炒地皮使得大量房屋空置、土地闲置，基本形成共识，在学界和业界已经引起强烈的不满，政府定将会出台严惩政策。虽然国家统计局发言人说空置统计数据无法准确统计，但是惩罚动作肯定会出台。一旦将大部分的空置房和闲置土地释放出来，为市场提供了大量的有效供给，恐慌的情绪会使得大量房屋降价，于是降价成为了可能。

四是几大上市房地产企业已经实施降价销售，带来降价预期效应，成为房价下降的引擎。恒大、万科几大上市公司都在不同程度地降价销售，其它中小公司都在持房待盘观望，虽然说上市公司是为了实现月度任务或者完成季度财务报告，但是也只有通过降价才能实现销售，已经在市场上形成预期，这就形成了预期效应，尽管价格粘性作用（涨价容易，降价难），但是当降价销售已具有预期效应，很多中小开发企业由于资金链原因，坚持不了多久，降价只是时间的问题，或许在下半年就开始，7月份的环比数据足可表明.

五是“第三套房”政策成为房价下降的助推器。一直被聚集的第三套房政策在几大一线城市中被实施，有力地打击了通过按揭贷款炒房，使得那部分投机需求缩水，使有效的真实需求显山露水，大量的投机需求减少，势必使供需发展变化，即会出现降房价的可能。若一线的城市投机者转向二、三、四线城市楼市，政府即可将“第三套房”政策在二、三、四线城市付诸实施，降价也即有了可能，减少投机需求也即成了房价下行的助推器。

六是各地区的环比成交均价有下降趋势。很多城市（如浙江台州市）核心区块的高价房房价还在坚挺，因而造成成交量税减，而边缘区域的低价房的住房成交较大（在一些较偏的城市边缘，楼市发展慢，且受政策影响小，需求固定，房价波动可能性小）。因而形成了均价整体下行的价格走势，对于城市核心板块的房价，一旦投机需求被控制，一旦银行金融系统对按揭投机炒房关闭了大门，核心板块的真实需求会成为需要，因为很多住房需求都是通过按揭贷款（多数自住和投机需求者），通过借钱支付首付，从而满足了支付能力的，在强烈的自住不行投机也可以的购房心理刺激下，即形成了需求。这种“需求”水分是很大的。一旦这种需求“被需要”了，需求少了，房价也即降了下来。