业主索赔216万天价违约金，买方据理反诉，双方剑拔弩张！
▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣
深圳二手房违约金大有愈刷愈高之势，继2010年5月18日媒体曝光本律师一审代理福田某业主成功索赔买方违约金176万元之后，6月南山某房屋买方因按揭不成起诉业主返还定金50万元，业主委托本律师反诉要求其支付违约金193.6万元，案件正在审理过程中。今天罗湖一业主起诉买方支付违约金216万元并申请法律冻结了买方210万存款，再次刷新了二手房违约金索赔新高，买方委托本律师代为应诉，本律师建议反诉并代为撰写反诉状如下：
民事反诉状
反诉原告一（本诉被告一）：王某
反诉原告二（本诉被告二）：何某
共同委托代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师
反诉被告（本诉原告）：邰某
反诉请求：
1、确认反诉原告二与反诉被告签订的《二手房买卖合同》第12条无效;
2、确认以实际成交价或评估价过户交易所增加的税款由纳税义务人承担;
3、判决反诉被告双倍返还反诉原告购房定金共计四十万元整;
4、判决反诉被告承担本案全部诉讼及保全费用。
事实和理由：
经某中介公司居间介绍，2010年3月15日反诉原告二与反诉被告达成《二手房买卖合同》，以人民币1080万元购买反诉被告深圳市罗湖区某房产，合同约定反诉原告二于签约日支付反诉被告定金20万元，4月30日前监管首期款（转让成交价-定金-银行承诺贷款金额），余款按揭支付。合同第12条约定（阴阳合同条款）：“买卖双方确认，本合同第二条约定的转让价款为该房地产实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时，以人民币肆佰叁拾贰万叁仟伍佰捌拾元整（小写4323580元）登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施等的补偿”，在此前提下合同第8条约定以原登记价4323580元过户交易所产生的全部交易税费由反诉原告二支付。双方于银行出具按揭承诺函后2日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择要求其支付转让成交价20%的违约金或要求其承担定金罚则，合同同时对其他相关事宜进行了详细约定。
上述合同签订后，反诉原告二积极履行合同，如约支付反诉被告购房定金20万元，同时为表示购房诚意，坚守合约，保证银行贷款的顺利发放，2010年4月18日反诉原告二又找到反诉原告一与反诉被告共同签订《买方主体变更确认书》，约定签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为反诉原告一名下，由反诉原告一继续履行相关协议，反诉原告二自愿承担保证责任。
其后，反诉原告一在建设银行监管了首期款210万元，申请了按揭贷款，但由于额度收紧，建设银行未能予以贷款，于是又向平安银行申请了按揭贷款，并将监管在建设银行的首期款210万元整转至平安银行监管，其后深圳电视台、南方都市报、深圳商报、深圳晶报、深圳晚报、广州日报、成都晚报、新浪、搜狐、搜房等各大媒体大幅报道了深圳市政府将严打阴阳合同，拟按评估价强制征收个人所得税、营业税、土地增值税等税费的规定。
因双方合同第8条约定反诉原告承担的是以原登记价过户所产生的全部税费，不包括个人所得税、营业税和土地增值税，如以实际成交价征税，仅个人所得税和营业税便高达1619105元（个人所得税为1295284元【（10800000元-4323580元）*20%】，营业税323821元【（10800000元-4323580元）*5%】），该部分税费和土地增值税的纳税义务人都是反诉被告，在没有约定由反诉原告自愿承担的情况下，按《个人所得税法》、《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》规定，应由反诉被告承担，于是反诉原告与反诉被告交涉，要求补充约定一旦以原登记价过户（逃税）不成所增加的税费由反诉被告承担，但反诉被告拒不同意！鉴于反诉被告的行为已构成预期违约，为防止贷款交易后其拒不缴纳税款导致无法顺利过户，反诉原告依法行使不安抗辩权，暂停了银行的按揭贷款发放。
7月9日《深圳市房地产市场监管办法》出台（9月1日实施），其中第41条第（七）项明确规定房地产经纪机构“不得为交易当事人规避房地产交易税费或其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利”，第74条规定，“违反本办法，有第41条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款”，意即双方合同第12条约定的逃税目的已确定无法实现。
反诉原告认为：双方合同第12条的约定因逃避国家税款而无效，且由于政府打压，即便双方串通以登记价过户，逃税目的也已无法实现，涉案房屋只能以实际成交价或评估价过户交易，在反诉原告不愿为反诉被告承担的情况下，由此增加的税费应由作为纳税义务人的反诉被告自行承担，反诉被告不但拒不履行纳税义务，反而向贵院提起诉讼要求解除合同并由反诉原告支付违约金216万元的行为已构成根本违约，应当按照双方合同第11条承担违约责任，反诉原告选择要求其双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
综上，为维护反诉原告合法权益，根据我国《民事诉讼法》第52条之规定，特向贵院提起反诉，请依法支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的全部本诉请求。
此致
深圳市罗湖区人民法院
具状人：
二〇一〇年八月十日
特别说明：
1、二手房交易涉及主体多，交易流程长，政策变化大，导致合同不能履行原因各异，个案的胜诉不一定具有可比性，本律师代理业主成功索赔买方购房定金176万并不能代表所有业主均能胜诉;
2、二手房官司如棋局，胜负一步间，对律师的专业性和技巧性要求远远高于其他案件，丰富的实践经验和诉讼谋略的选择往往能够反败为胜！
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以案说法，理论结合实践，欢迎阅览本律师的
