NO:531         1457宗“闲置土地”谁之过？

    近期，来自国土部的一条消息成为业内人士“爆炒”和关注的焦点。

    据说是国土部经过前段时间对 31 个省区市的“秘密”调查，已经排查出闲置土地共计 1457宗，这无疑是一个惊人的数字。

    据权威财经媒体《第一财经日报》2010 年 8 月 10 日报道：备受关注的 1475 宗闲置土地黑名单曝光。

    截至去年 9月 30日， 全国闲置土地总计达1457宗，闲置面积达 9772公顷，其中 70%以上为住宅用地。 北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区” ，四地闲置土地数量占全国的近四分之一。其中，北京 160 宗，广东 324宗，海南 141宗，重庆 151宗。 上海的闲置土地面积为零。在闲置原因中，由于政府原因造成的土地闲置达 849宗，占总数的 58.2%。

    “上榜” 者中，不乏大型开发商旗下项目，包括泛海建设（000046.SZ） 、新世界地产、华润置地（01109.HK） 、和记黄埔地产、中远地产、万通地产等。还包括一些大型央企如中国联通、网通旗下公司。等等。

     从闲置土地的宗数来看，人们所关注的一线城市——上海的闲置土地数量则为“零” 。但 10日，上海市金山区规划和土地管理局用地科科长奚敏表示，根据上海市统一要求，所有区县都必须在 8 月底之前完成对全区全部登记在册的闲置土地的调查、取证、认定工作。也就说上海闲置土地数为“零” ，是因为当地的清查工作尚未完成。从近期各媒体对“黑名单”的后续追踪报道和有关政府监管部门对此的评论分析来看，我们完全有理由相信“1457”只是国内闲置土地之“冰山之一角” 。

     对于这一消息业界有如何反映呢？

     2010年8月10日新浪地产载文--任志强：政府“黑名单”用心良苦。

     华远地产董事长任志强发表题为《别用土地闲置转移目标》的新浪博客，辣评李泽楷囤地未受处罚是一桩笑话，并表示政府在用“闲置土地的大旗掩盖土地供给严重不足的矛盾”。老任放炮说：爆炒“黑名单”的真正目的则是政府用土地的闲置将市场供给的矛盾转嫁给开发商，并试图以此来证明房价升高的原因来自于开发商的囤地，让不明真相的民众把对房价过高的怨气从集中于政府的土地供给转向开发商的投机行为。

    潘石屹咋看呢？——他延续了一贯的“作秀”风格，称“闲置土地还不如给农民种菜种粮” 。

    据2010 年 8 月 11 日第一财经日报报道，10日晚，宁夏卫视和第一财经电视的“首席评论”栏目，邀请了潘石屹对 1457宗闲置土地黑名单发表评论。

潘石屹说，市场上房子的供应量越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快， “地王”的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱” ， “养鸡的不如倒蛋的” 。 如果市场囤积土地越来越多，市场被扭曲后，养鸡的就会越来越少，倒蛋的就会越来越多，也会出现一部分房地产开发商兼做养鸡和倒蛋两样事情。资本市场对于囤地有“鼓励作用” 。 “在资本市场中，对于房地产开发商有一个土地银行的概念，土地储备越多，公司价值和上市市值就越高，因为衡量房地产公司的价值，不光有利润指标，还有 NAV 估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增大土地储备，从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力，这也是形成囤地的一个重要原因。 ”

     楼市实际情况呢？——来自统计局得报道：全国1.9亿平方米商品房待售。

     据2010 年 8 月 5 日第一财经日报报道，统计局公布的数据显示， 截至今年 6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182 万平方米，其中，商品住宅待售面积为 10646万平方米。 统计调查对象是具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位，也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。

报告显示，2009年全国商品住宅销售总面积86185万平方米，对应的销售套数为804万套，折合一套约 107平方米。依此计算，目前全国商品住宅的待售套数达到了99.5 万套。

     那么，闲置土地到底是谁之过？

     实事求是地说，造成如此大面积的土地闲置，一方面与上市和即将上市的房地产公司大量囤地有关；另一方面，更主要的当是政府的监管出了问题。