这一周，舟曲哀悼，成全上了岛。

拓展悬崖速降，超策冠亚军只差分毫，年中会信心2010，靠谱成全，苏州纪要。

如果你去了博鳌，拿着手机微博“晒黑灯”，会不会遇见中房协的领导就上书国务院一事嘚啵嘚啵，或者听见梁上燕不说“晋商演义”改说：星河湾要向苹果原创精神靠？

房价见底与否？金九银十能否来到？叶檀有说，王石与全忠对话，我有被转达到。不可预见，只可遇见，那或许只是马后炮，积极应战，主动面对，才是操盘者们的人间正道。不论你在“好的”或“差的”开发商名单之中。

成全机构，研发中心，《全周刊》第六期，受命于全忠董事长年中总结会议要求，必须加编者按，必须成全观点前置，必须汇编逐项评述！

执行力，必须滴，正式开搞，欢迎指正！

黄章林

2010/8/18

 

【成全观点】

开发商，小心房价忽悠了你

夏娟@成全机构研发中心

数据显示，新政以来，楼市在经历了成交大幅下降后,7月至今,成交量开始出现抬头迹象，部分城市房屋成交量有所增加。同时，7月全国70个城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落，环比与6月持平。

7月初，中房协“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期。同时，有业内人士认为如果现行政策不变，房价已经触底。还有人认为本轮政策调控的宏观目标是遏制部分城市的房价涨幅，现在已经达到，房价不久将见底反弹。

市场实际情况也显示，部分楼盘打折让利赢来热销，甚至重现排队购房现象。比如万科长阳半岛，在市场观望浓厚的行情下开盘，均价调低了2000元/平米，便换来销售的胜利。

这些都说明，经过政策调控的波动后，目前房地产市场正处于政策转向平稳、成交逐步抬头，房价并未真降只是假摔的状态。因此，在众多“利好”因素逐渐隐现的当下，部分开发商对未来两三个月的楼市走向看好，信心满怀，开始不愿意增加促销力度，楼盘价格折扣呈减小态势，甚至有部分开发商欲停止推盘，酝酿涨价。

在成全刚刚结束的年中会上，董事长全忠对下半年房地产市场状况做了这样的总结：调控将持续深入，房价回调有待时日。

我们认为：捂盘惜售不可行，涨价幻想终破灭，原因如下：

 

首先从政策面而言，楼市调控不会松动，将持续深化落实既有政策。

近日“1457宗闲置土地‘黑名单’”曝光后，国土部、住建部等多部委联手行动，在打击囤地囤房方面动作频频。先是国土部将闲置土地清单交付银监会，为商业银行发放房贷提供黑名单。再是住建部向银行系统提供“好的”和“差的”开发商名单。同时，黑名单中榜上有名的各大城市纷纷表示开始落实闲置土地的处置。

8月12日，银监会再次提出“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，并表态“将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理”。

8月13日，国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调：当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果。

政府部门的一系列动作表明，政策调控的根本目的是稳定房价，目前房价涨势回落，调控初步成果达成，下半年调控目标是巩固调控成果，进一步深化、细化和督促落实既有政策，期望近期调控松绑，实属痴心妄想。

 

其次，从开发商将要面临的资金链短缺而言，加紧推货、加速资金回流迫在眉睫。

据统计，截止8月16日,共有38家上市房企公布了2010年中期报告。其中10家净利润同比下降,28家净利润同比上涨。“万保招金”4家龙头房企的都取得了不错的业绩。然而，相比靓丽的业绩,38家房企2010年上半年的经营现金流却出现大幅下滑,且大多数的经营现金流都为负数,共计-502.56亿,较去年同期大幅下降289%。由此可以看出，开发企业资金压力明显，下半年部分企业的资金必将出现一定程度的紧张局面。

 

最后，从购房者角度来看，房价上涨则市场僵持观望持续，房价企稳或是下跌则结束观望，楼市成交或爆发。

新政调控以来，大多消费者持观望态度，住房消费在调控的四个月中被抑制，在号称最严厉的政策调控下，消费者持币观望。但就目前来看房价涨幅回落，依然呈现上涨态势，因而消费者对楼市信心不减。同时，住房刚性需求非常旺盛，而我国住房供不应求的现状将持续，供求矛盾日益严重。故市场拉锯战后，消费者心态已趋于平稳，只要房价保持平稳态势，或是下降到消费者的心理预期，交易将被快速激活。

 

传统的金九银十即将到来，在市场僵局持续，走向尚不明朗的当下，开发商、购房者都在观望。那么，究竟要不要打折？该不该加推？是否继续等……大多开发商都在为此思考和犹豫。

综合上述关于政策、房企、消费者等各方情况的考量，我们认为：

1、目前时机已到，开发商应以积极的心态面对下半年楼市变化，无需等待，此刻就是集中推货和走量的绝好时机。

可以预见，下半年各家房企，尤其是中小型房企将面临销售不畅、资金短缺等各种问题，房企的心理防线必将被打破，必然会陆续选择以降价换销售的战略，与其晚出手，不如抢占先机。

2、不要对房价上涨抱有幻想，政策决定了房价小幅下降的必然走势。低开平走，跑量保价，现金为王。现在就应该适当打折促销，吸引消费者出手，尽快完成销售业绩和回笼资金及避免政策调控之后的起伏。

久未谈论房价的王石，近日公开指出：热点城市的房价肯定有回调空间。很多房产企业现在不调整价格，是在赌政策。国家绝不会因为要刺激内需而中止正在执行的房地产调控政策。作为房地产开发企业的龙头早已身先士卒，用万科长阳半岛的成功佐证，各位还在等什么？

 

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