约定解除条件成就，
开发商任何推诿不能消灭购房者单方解除权
深圳房地产律师/颜宇丹
合同的解除形式分为法定解除、协议解除和约定解除。合同的约定解除是指当事人事先约定某种条件，条件一旦成就，一方便享有解除权。
近日，笔者颜宇丹律师在惠州市惠阳区法院作为购房者代理律师起诉开发商，要求退房。在两次庭审中，开发商以种种理由抗辩购房者达到约定解除条件后要求解除商品房买卖合同的主张。以下是本律师第二次庭审后提交给法庭的补充代理意见，对开发商的全部抗辩意见予以一一驳斥。
李X诉惠州市XX房地产发展有限公司
商品房预售买卖合同纠纷一案
一审补充代理意见
（2010）圣律民字第209•YYD
尊敬的审判员：
贵院于2010年8月5日就李XX诉惠州市XX房地产发展有限公司商品房预售买卖合同纠纷一案进行质证和调解，为此本代理人在第一次代理意见的基础上，发表如下补充意见，供审理时参考。
一、根据我国《合同法》当事人约定优先原则和意思自治原则，涉案《商品房买卖合同》已达到合同约定解除条件，原告有权依照合同约定解除合同。
涉案《商品房买卖合同》系合同双方经平等协商自愿签订，系双方的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，根据我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。······依法成立的合同，受法律保护”的当事人约定优先原则和第四条明确规定的“当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的尊重当事人意思表示的意思自治基本原则，当事人应当根据我国《合同法》第六十条第一款的规定，“按照约定全面履行自己的义务”，对依法成立并生效的合同，不容许随意变更，以切实保护交易的安全和守约一方当事人的合法权益。
优先适用约定对于办理房屋权属证书的期限，双方当事人有特殊约定的，依约定的期限办理。根据合同自愿原则，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利。本案中被告逾期办证已达到双方约定的最长期限，原告依约履行了各项义务，具有合同解除权，法庭应对双方当事人的约定予以尊重，在处理纠纷时以双方当事人的约定为优先。
二、本案已达到约定解除条件，不能再适用法定解除条件，被告的抗辩理由没有法律依据。
在两次庭审过程中，被告皆回避本案已达到约定解除条件，而以被告的延迟履行并不构成对合同的根本性违约，合同目的可以实现，没有达到法定解除条件用以偷梁换柱、混淆视听。
我国《合同法》第九十四条规定的是合同的法定解除条件，其中第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。而本案中已达到合同当事人约定的合同解除条件，不适用于法定解除条件。
法律赋予了合同双方合同解除权，合同的解除形式分为法定解除、协议解除和约定解除。合同的约定解除是指当事人事先约定某种条件，条件一旦成就，一方便享有解除权。当事人所获得的是“解除合同的权利”，约定解除的“解除事由”是由当事人自行约定的。
本案因被告的原因原告未能在约定日期前取得房产权证，则被告构成违约。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，原告享有选择退房与否的权利。
三、出卖人不能举证在合同约定的期限内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，不能按约定期限办证的原因在被告。
代为办理房屋权属证书作为本案商品房买卖合同卖方的一项义务，系基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，也是《合同法》第一百三十五条所规定的卖方的一项法定义务。该条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”
被告辩称：最终何时取得权属登记证书超出了被告的实际控制能力，也超出了被告在签订商品房买卖合同时可以预见的范围。而事实上，在双方于2007年12月13日签订《商品房买卖合同》之前的2007年11月23日，被告向原告出示了一份经被告签字盖章确认的由被告打印的《星运·绿洲嘉园依山居购房信息表》（见原告提交的证据3），其中被告承诺“5、办理产权备案为入伙后90天内，并在备案后180天内办理房地产证。”双方也正是据此把被告的承诺写入《商品房买卖合同》第十五条中：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并在产权登记备案后180天内办出房产证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3％赔偿买受人损失。”
被告向法庭提交的日期为2008年1月15日出具的内容为房屋所有权证费和房屋变更登记费的广东省行政事业性收费统一票据（见被告提交证据1）仅为被告支付代理办证对价的时间，并不能证明被告在合同约定的商品房交付使用后90日内（注：应为2009年4月10日），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告向法庭提交的登记时间为2009年11月30日、产权人为被告的《商品房房屋产权权属证明书》（见被告提交证据2）为《广东省城镇房地产登记条例》规定的开发经营企业新建的商品房屋的确认产权的分户初始登记，该房地产权权属证明书仅能证明被告已取得涉案房屋的处分权，并不能证明被告在合同约定期限内将包括该《商品房房屋产权权属证明书》的资料报产权登记机关进行转移登记备案，申请办理确认权属登记。
被告未能提交法定要求的产权登记机关房地产登记业务受理单或受理通知书以证明向主管部门进行过合同约定的备案即商品房二级转移登记，因此，可以推定被告未在约定时间内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件，不存在非开发商原因的行政免责事由，被告应承担逾期办证的违约责任。
四、商品房交付使用并不是买受人已取得不动产物权，被告也未能举证原告已取得不动产权属。
被告在答辩状中辩称：“根据《物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被答辩人在履行合同主要义务并实际占有房产后，已经依法享有相关房产的物权······”；“根据《物权法》相关规定，产权登记并非获得物权的唯一途径······”我们不禁要问，被告所提到的这两部法律的哪一条有此规定，此说法无任何法律依据，纯属被告杜撰。而正是《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据《城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，商品房交付使用时买受人并未取得不动产物权。房屋交付使用，也就是房屋转移给买房者占有。但房屋的交付使用并不意味着法律上规定的房屋所有权的转移，房屋作为不动产，交付不等于买受人就拥有该不动产的物权。
被告在8月5日的质证程序中称目前涉案房屋的产权已由被告过户到原告名下，而原告拒绝领取房产证，并称由于被告现非该涉案房屋产权人，无权打印该涉案房屋的产权信息以证明此事实。这种说法纯属无稽之谈。根据中国住房和城乡建设部2006年10月23日颁布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条之规定，被告作为房屋权利人的委托人，并且作为诉讼案件的当事人可以查询与诉讼案件直接相关的原始登记凭证。因此，被告不是不能查询涉案房屋的产权信息，而是涉案房屋的产权根本还在被告名下，并没有转移到原告名下。
五、原告在约定解除条件成就时享有单方解除权，被告的任何推诿不能消灭原告的单方解除权。
第一、原被告双方就单方行使合同解除权有约定；
《商品房买卖合同》第十五条已约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房······”
第二、原告单方解除合同的条件已成就，有充足的解除合同的理由；
根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告既未在交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也未在产权登记备案后180天内办出房产证。被告已超过合同约定的最长办证期限----2009年10月7日前为原告办出房产证，已达到原告单方解除合同条件。
第三、原告单方解除合同的程序于法有据、合法合理，自被告收到《退房申请》之日起，合同已解除。
原告于2009年11月5日向被告寄出《退房申请》。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法司法解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告没有利用此法律赋予的救济手段在收到原告《退房申请》的三个月内提出异议并向法院提起确认之诉，即视为接受解除合同的事实。因此，在被告收到原告《退房申请》之日起，双方签订的《商品房买卖合同》即已宣告解除。
六、原被告所签订的《商品房买卖合同》已解除，本案纠纷系合同解除后所产生的退款及利息纠纷。
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》第十五条中约定：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3％赔偿买受人损失。”但被告并未按合同约定在原告提出退房要求后将原告已付房款退还给原告，因此，原告只得诉诸法律，要求被告退回房款及利息。
2009年11月30日，惠州仲裁委受理了原告与被告商品房买卖合同纠纷的仲裁申请，案号为（2009）惠仲案字第269号。2010年1月11日，被告向广东省中级人民法院起诉，要求确认涉案《商品房买卖合同》中的仲裁条款无效。2010年4月20日，惠州中级人民法院作出（2010）惠中法民二初字第7号民事裁定书，裁定双方约定的仲裁条款无效。2010年6月20日，贵院受理原告诉被告的商品房预售合同纠纷一案。这一系列案件均为合同已经解除后所产生的退款和利息纠纷。
约定解除权是单方解除权，合同约定在一定条件下单方解除合同，使合同效力提前终止的权利。合同解除后，当事人之间的合同关系消灭。涉案房屋虽然入伙，但并不影响守约方行使合同解除权。即使违约方于合同已经解除后取得产权证，也不能以此约束合同的当事人，认定守约方丧失了商品房买卖合同解除权。
综上，合同在履行过程中出现约定合同解除的情形，原告要求解除合同和赔偿损失的主张，具有事实根据、合同依据和法律依据，请予支持。
代理人：广东圣方律师事务所
律师：颜宇丹
二○一○年八月十日
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976