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2010年8月：房价依然在疯狂水平上     邹蓝

正常的市场均衡状态下，房价是否相对合理，主要看租售比。

所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

这意思就是说，200个月到300个月的租金合计差不多能买到所住的房子时，这个价格在相对合理的区间范围内。换言之，16年半到25年的房租现价合计，等于房价。

如果租售比低于1∶300，到1：350或者400时，意味着房产投资价值相对变小，已经有了泡沫。而如果高于1∶200，亦即在1：200以内，则表明该区段房产价格偏低，如果作为投资则潜力相对较大。

根据这个规则，2010年8月18日晚上遛弯时，我注意了一下对门的中介贴出的告示。

我住处附近的深圳老豪宅东海花园，一套295平方米的房子，租金35000元；另外一套标记着出售的同样大（不知道是否同一套）房子，则要价1千万。附近另外一个地盘风临左岸，92平方米的房子月租金4000元，出售则是230万。

我算了一下各自的租售比：前者为287.5个月的房租（23.8年）；后者是575个月的房租（47.9年）。后者绝对是泡沫，因为房子理论寿命才70年，按照俺老熟人，原在人民大学，后到国务院发展研究中心，最后到了建设部的陈淮说法，那房子一半在15－20年内就要被拆的概率，那就更惨。

前者287.5个月，貌似在合理区间内。但是，还有一个房价收入比的规则。

国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。 　　 　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

房价收入比在3－6倍，中国算6倍，如果弹性再大点，算8，那么就是夫妇两份年收入的税前额X6或者8。北京现在房价是年收入的25倍，也就是家庭双份薪水时的12.5倍。那比8倍或者6倍就是翻番了。

2008年的统计说，房价收入比最高的为深圳的15.1，最低为上海的9.7，北京为14.9.而在2009年上半年启动的新一波房价翻番的疯狂中，估计这个比在上述三个城市都又提高了。估计北京和上海都超越了深圳。究竟有多少，我没时间细究，但是估计都高于20.

那么说，现在的房价，合理区间该是现在的1／3上下应该没错。连测试银行的房贷压力，都按照房价下跌60％（也就是差不多现价的1／3）来测试的。交行则说，按照跌50％的前提算，自己的房贷业务损失不大。

那么说，前面提到的那两套房子，豪宅那不说，是特殊需求。但是92平方米的住房，合理价格在80万上下，实际上那也就是那楼盘5－6年前开盘时的价格。

豪宅295平方米，超出公众的正常住宿需求，价格高算炫耀性消费。不过1000万人民币，也算140万美金呢。网络上有人以100万人民币（约15万美金）就可以列出在布拉格、葡萄牙，布宜诺斯艾利斯等地购置很不错的房产。更不用说1000万（140－150万美金）了。而这100万人民币，在北京或上海，深圳的好区段，只能买到一个房间。难怪有旅行社说，一个阳台的钱，足够到美国转一个星期。一个卫生间的钱，可以移民新加坡云云。

荒唐吧。拿着全球几乎平均最低的人均收入，住着全球最离谱昂贵的房子（买下了的还庆幸呢）。按这个算一对夫妇6年总收入，在无锡就是4000元X12X6，等于28.8万元。倒推房价为70平方米，则房价为4100元左右。但是无锡的房价，现在是这个价格的一倍。按北京大致人均收入算，北京房价应该再9000上下，那就是1999／2000年时候的价格。深圳则大致该在8000左右，那是2004年以前的价格。

不过不能指望房价如此下跌，连电视上一向迎合民意鼓吹要降房价的易宪容，自己都不信而同时悄悄地买进两套房子，而不是先卖了，再等房价低之后买进。其他人就甭指望了。

2010-8-18