近年来，不断上涨的房价实使得房地产市场成为众矢之的，尤其是今年以来，政府出台了旨在遏制疯涨的房价的“新国十条”，大众的目光都投向了房地产市场，注视着本轮政府调控能否持续，能否真正让房价回归理性。

　　无可非议，飙涨的房价是由于近年来，房子的不断升值带来的效应所致，同时又是闲置土地冲动的地方政府与贪婪商人合谋酝酿了一个空前的房地产泡沫。尽管许多人士把房价的飙升看做是中国城市化进程中不可避免的，但房地产市场的畸形发展也必将成为未来10年中国城市化浪潮的现实警钟。自2010年两会以来，城镇化已数次被最高决策层表述为提振内需的长期利器。6月24日，国务院副总理李克强在上海进一步指出，城市群是城市化发展的重要途径？通过现代交通网络，把中心镇发展成中小城市，与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为，这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。

　　在房地产资产大幅上升期，“捂地”是一本万利的买卖，远超20%的土地闲置费，开发商才敢于、才愿意捂地。有人说，捂地、造空城纯属资本时代的寄生虫。一系列规章在前，而捂地、囤地、造空城问题严重，规则沦为儿戏，与地方政府的大地主心态，以土地融资、拉高GDP的经济发展思路密切相关。为了追求GDP，将土地卖给开发商，土地上盖起高楼，莫非这样就是城市化？！

　　空置率高，房价能不高？

　　据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。

　　无论在什么时候、哪种市场下，房子首先是用来住的，这是楼市必须重申的常识。大量房子空置，且空置率数字成了谜，会制造刚性需求依然强劲的假象。而投资和投机需求，几乎是无止境的，尤其是在民众缺乏其他投资渠道、房价只涨不跌的预期下，如果放任房子变成投资品，就会出现开发商囤地收钱、投机者囤房待涨的局面。而这些空置房，未必会按照专家的设想，进入租赁市场平抑房价。在土地资源不宽裕的国情下，得投放多少土地，才能满足人们的住房需求？那么多的空房助推了房价的飙升。

　　闲置土地众多 房价焉能不高？

　　8月4日，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”。从北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”情况看，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。如北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米；广州闲置土地54宗，面积近192万平方米……可以得出这样一个结论：房价越高的地区闲置土地好像也是越多。如北京、广州都是一线城市，房价都是高得惊人，海南、江苏等不少城市，房价也都是奇高。而现在的数据表明，在这些房价奇高地区，也是闲置土地“重灾区”。这是不是说明：高房价与闲置土地有着一些必然的联系？就国土部曝光1457宗闲置土地消息，凤凰网房产独家连线了著名房地产评论人牛刀，他表示国土部曝光的闲置土地量只是真实的一点点，实际的闲置土地数要远远大于1457宗这个数，不算中小城市，就是70大中城市的闲置土地也是国土部公布的5倍之多。

　　一个很简单的道理是，每年国家投放市场的土地供应量是有限的，在这种情况下，闲置土地越多，土地的实际供应量就越少；而土地供应量越少，地价也就越高，房价也只能是水涨船高。

　　房价越高地区闲置土地越多，说明在打击开发商故意闲置土地方面，不少地方政府存在着问题。尽管《土地管理法》明确规定：对已经办理审批手续的非农业建设用地，一年以上未动工建设的应当征收闲置费，连续二年未使用的由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；2008年下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》也明确指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。但在实际操作中，又有多少地方动了真格呢？

　　不少地方对开发商闲置土地睁一只眼闭一只眼，就是因为在土地财政的驱动下，地价的飙升是很多地方政府都希望看到的，而土地闲置恰恰能助推地价上涨。因此，一些地方对开发商屯地极度宽容。同时，也有一些地方变相“闲置土地”：几乎每一年，不少地方都难以完成年度供地计划，甚至个别地区仅完成30%左右。而减少土地的供应量，土地价格自然会水涨船高。

　　让房价理性回归是民众的期盼，而要让房价真正能够理性回归，很重要一点，就是要打击开发商乃至一些地方政府故意闲置土地，否认，房价很难理性回归。

　　傅蔚冈：莫让高房价毁了中国城市化

　　房价的快速上涨被认为是城市化的结果。随着社会经济的发展，城市化已经成为一个不可逆转的趋势：我国每年将近有1000万人从农村向城市流动，虽然他们中的绝大多数未能真正成为城镇居民，但由于常年居住于城市，因此产生了大量的住房需求。城市居民随着收入的增加，也有不断改善原有住房条件的要求。在居民住房需求增加的同时，城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加。多方需求上涨的背景，体现在房地产市场上必定是房产价格上涨。从这个角度而言，房价的快速上涨几乎是新兴市场国家的一致特征，无论是中国、越南、俄罗斯还是印度，几乎都是如此。

　　不过中国城市化过程中出现的高房价，还有其特殊原因。首先，中国城乡分割的户籍制度，使得地方政府没有为外来人员解决住宅需求的动力。正如经济学家华生所说，中国城市化是封闭性的，基本为户籍人口服务的城市化。我们的城市化第一个最主要的畸形就是只为户籍人口服务，不为外来人口，包括农民进城的人口服务，这样就走向自我循环的道路。几乎在所有的一线城市，外来人口都占了将近三分之一。当外来人口的住房问题无法通过廉租房和经济适用房来解决时，那么商品房就是解决住房问题的唯一通道。在这样的背景下，高房价问题也就很好理解了。

　　其次，在户籍制度下，房屋还是社会福利的载体。在任何国家，房产绝不是仅仅用来提供人居住的，还有很多其他属性，如自由的领地或是一种用以投资的资产。但在中国，房产除了这些一般属性外，还具有额外的社会功能——它是一个居民在所属城市的福利载体：从集体户到个人户的落户需要住房、准生证的取得需要住房、孩子入托入学需要住房……面对这些问题，如果没有一套属于自己的房子，那么城市居民几乎无法获得自己在一个城市应有的福利。

　　再次，在现有的制度框架下，政府是高房价的最大受益者。城市的土地属于国有，但是在现有的财政体制下，卖地收入实际上都归地方政府。地方政府为了自己的利益考虑，就会有通过提高房价从而收获更多土地出让金的激励。在不少地方，土地出让金收入已经占据了地方二分之一的财政收入，在这样的背景下，地方政府当然乐见房价上涨。

　　正是由于以上各种因素的综合作用，中国的房价始终以超越居民收入增长的速度往前走。不过需要指出的是，高房价对于城市化是双刃剑。一方面，地方政府通过高房价而获得的巨额土地出让金，使它可以提供更多的公共服务。但高房价所带来的问题也显而易见，一个最为直接的问题就是它让很多外来的中低收入者无法真正融入城市生活。现在很多城市都倾向于引进所谓的高素质人才，但殊不知在一个城市中，各种层次的劳动力需要一个合理的比例。一个城市如果高中低收入并存，那么各个阶层的人都可以从中受益：高收入阶层可以获得低收入者的服务，从而给生活带来便利；而低收入阶层可以通过给高收入者提供服务而获得增加收入的机会。但是在高房价下，每个人所享受的服务都因为高房价而被克减了：由于高房价让那些低收入的外来务工者无法融入这个城市，那么这个城市居民所享受的各种服务成本将会极高，甚至在某些极端的情况下无法享受到服务——每到年关时节各城市经常出现的“保姆紧缺”就是一个明证。事实上，生活在城市里的每个人都在为高房价而埋单，房价的挤出效应让我们失去了本该享有的更好生活，从而带来内需的减少，反过来也影响了城市化的有序推进。

　　高房价的城市化，导致了外地人口无法在城市中有序落户，所以近年来出现了城市人口的增长慢于城市面积增长的现象，各地新建的新区虽然富丽堂皇，但却没有人居住：鄂尔多斯耗资50亿元兴建的“鬼城”就是这种畸形城市化的缩影。如果高房价问题不解决，那么可能这种现象就会在各地上演，最终让高房价毁坏了中国的城市化。(作者：傅蔚冈系上海金融与法律研究院研究员)

　　注：本文相关内容来自于《大众网》专题《城市化  高房价》，文章是笔者进过整理、完善而成的。