由于大气层中的二氧化碳大量增加，全球气候变暖，自然灾害频发，对人类生存和社会发展的严峻挑战。房地产低碳化，为开发企业提供了新技术、新理念的施展机会，也为实现低成本化提供了挑战与机会，为房地产业转型提供了一个契机。因此，近年来，尤其自2009年12月哥本哈根世界气候大会以后，房地产低碳化，已逐步成为了人们关注的焦点。

　　2010年 4月18日，笔者首次将房地产“低碳”区分为“物理低碳”和“生物低碳”。也就是说，房地产低碳，可以分为“物理低碳”和“生物低碳”两个不同层级，“生物低碳”是超越于“物理低碳”的高级“低碳”，是真正意义上的“低碳”。

　　“物理低碳”，是指在房屋设计及建造上，主要依赖建筑设计、建筑材料（如砖料、保温材料等）、建筑技术或设备（如隔热技术、地源热泵等），以达到节能环保的效果。其效果如何，则直接取决于建筑设计方案、建筑材料性能、建筑技术或设备功能。由于“物理低碳”楼盘没有构建或形成生态系统，其“低碳值”属于物理性“死值”，随着房屋使用时间的增长，“低碳值”可能会逐步降低。

　　“生物低碳”，是指在房屋设计及建造上，除通过建筑设计、建筑材料、建筑技术或设备达到节能环保的效果外，更建设或培养、维护了一个活的生态系统。在这个生态系统中，形成了有效的生物链。“生物低碳”的“低碳值”，除物理性“死值”外，还有生物性“活值”。随着房屋使用时间的增长，在对冲掉物理性“死值”可能性降低后，“生物低碳”楼盘的“低碳值”，还可能会增加。

　　楼盘要做到“生物低碳”，必须具备足够的水域和植物系统基础，在“物理低碳”基础上采用生物技术将“低碳”升级。而且，水域，必须是全季节性的，有足够的面积和足够的深度。然后，在水的基础上，楼盘还必须要有足够的地面留空，良好的植被。应合理搭配种植多种植物应，不能过多种植秋冬落叶植物，最好能在不同季节确保有“绿色”，以免出现生态系统不健全或季节性偏差。植物（植被）不但能制造氧气，还能与作为动物、植物和微生物的生命基础的水域共同养育、维持一个相对完整的生态系统，确保生物链的完整性。

　　在楼盘小区中建立起有效生物链的生态系统，在冬季能阻隔冷风寒流，在夏季能降低楼盘小区的温度，降低沙土灰尘随风飘飞的可能性，还能全季节性地阻隔部分自小区外飘飞而来的沙土灰尘，吸收部分有害气体，净化空气，提高氧含量。而且，由于生物链作用，生态系统不但在内形成生物循环，而且可以对楼盘小区内的垃圾、废弃物等具有一定的消化、分解作用，使楼盘小区维持一个良好的环保环境。

　　由于生态系统中生物链作用，节能环保值是“活值”。一般来说，如果维护得好，植物系统还会随着时间推移而成长得越来越好，“生物低碳”的“低碳值”很可能越来越增大。楼盘真正做到了“生物低碳”，就能真正做到可持久、低使用成本的节能、环保，就会增值，消费者的购买价值也会增大。此外，房地产“生物低碳”是比“物理低碳”更为高级的“低碳”之说还体现在，有时候，“物理低碳”往往会随着市场化的进程而使得成本不定，而“生物低碳”则相比而言是微乎其微的。

　　从目前来看，那些在低碳方面有所实际行动的楼盘中，基本上只是做到了“物理低碳”，并没有做到“生物低碳”。笔者相信，将来会有更多楼盘将从“物理低碳”向“生物低碳”升级、进化，因为只有“生物低碳”的楼盘或才是真正最有购买价值的楼盘。

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