原建设部于2006年7月13日下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定：“自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”这个规定颁布之后，90平米往往成为界定大户型的面积标准，尤其是今年的房贷新政也以90平米为大户型的贷款比例标准，其规定购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。  

　　    

　　    但现实情况是：如果一个三口之家又有夫妻双方的父母共同居住的自住房，90平米以下的面积显然满足不了需要，更不必说小房换大房的改善性住房了。正是因“90/70政策”在实际执行中缺乏细则，开发商往往采取诸如打通两套以上小户型合并成一套大户型，将住宅高调整到5.8米以上，或赠送阳台，房产验收后再加建楼板分割成两层等对策予以变通，以满足大户型业主的需要。但有些业主购买“双拼房”或这种送面积房后，为了获得不菲的违约金，以变更规划为由要求开发商支付违约金，有的业主逢房价下跌时更以此为由要求退房。上述情况下，业主能否按照其与开发商所签订的购房合同附图中的约定，主张开发商在工程竣工后擅自变更规划设计未经规划主管部门验收构成违约，要求开发商承担违约责任甚至退房呢？

　　

　　    在房屋竣工验收合格后，开发商依合同约定向业主发出入伙通知，业主接到入伙通知后存在三种情况：一、业主依约办理了入伙手续；二、业主未在合同约定的时间提出异议及办理入伙手续，却在诉讼过程中办理了入伙手续；三、业主既未在合同约定的时间提出异议，也未办理入伙手续，但业主不约而同地在与开发商签订商品房预售合同后分别与开发商外的第三方签订《装修工程施工委托书》，委托第三方对合同项下房屋增加混凝土楼板，安装铝合金玻璃窗，将原有内填充墙体拆除合并为一套大房产等。

　　

　　    此类案件争议的焦点为开发商是否违反了合同的约定，对涉案房产进行了改造？上述第一、二种情形，业主对涉案房产进行验收时均未提出异议，并于法院判决前已办理入伙手续，第三种情形中业主未在开发商通知的时间内入伙，也未在合同约定的时间内向开发商提出书面异议，根据合同的约定应视为入伙。故根据双方所签订的商品房预售合同的约定，上述三种情形均应视为业主已同意接收涉案房产。另外，业主在《装修工程施工委托书》中签名，可以表明其对房屋改造是明知且同意的。综上情况可以认定，无论涉案房产的改造发生在房产交付之前还是之后，业主对改造都是明知且不持异议，开发商交付房产的行为不存在违约，业主起诉开发商要求承担违约责任，有悖诚实信用原则，不会获得法院的支持。至于涉案房产的改造是否符合规划属规划行政主管部门的管理范畴，在业主同意改造的情形下，不属于确定开发商是否违约应考察的问题。

　　

　　                                                          

　　                                                        

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　　颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976