解析物权法（168）

解析物权法（168）

陈绪国

【原文】〖供役地及其他使用权部分转让〗

第一百六十七条供役地以及供役地上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

【解析】〖供役地及其他使用权部分转让〗

本条款，是关于供役地及其他使用权部分转让的规定。在土地使用权的类型中，没有提及宅基地使用权。由于政策物权或者技术物权瓶颈，即流转的可操作性条件的限制，只能针对田野供役义务、建设用地供役义务两大类供役义务及其约束力作出规定。

◎〖供役地及其他使用权部分转让〗

供役地及其他使用权部分转让的规定，全称是供役地以及供役地上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让后承续义务的规定，是地役权网络系统末端物权化统一控制的一个强制项。其法律机理，也是地役权与供役地粘连性、不可分离性所反映出来的供役地义务连贯性、统一性等本质特征，但对于无关的土地使用权人不具备法律约束力。

供役地及其他使用权部分转让的规定，说到底是供役地权利人转让义务，而不是转让权利。确切地说，是在转让主从、正副物权的同时附带地转让供役地的义务。其义务也是原有的既定的义务，包括向新老地役权人承续提供供役地及其便利的义务、按既定的义务负担地役权设施保管或者修缮、或者与地役权人共同负担修理费用的义务等等。

原供役地权利人实施供役地及其他使用权部分转让，不得仅转让权利而不转让义务；新供役地权利人实施供役地及其使用权部分受让，不得仅受让权利而不受让义务；新供役地权利人实施供役地及其他使用权部分受让后，不得仅受让权利而转嫁或推卸义务给无关的人（他人代为承担地役项目费用的除外），不得阻拦地役权人行使土地利用权，不得破坏地役权原有设施；设定负担的土地被分割的，在地役权的行使限于设定负担的土地的某一部分时，在行使范围之外的部分，可以免除地役权。所有这些，都是地役权网络系统末端物权化统一控制的一个强制项。以上义务条件，是由地役权既定权利与义务的延续性决定的。如果有例外情形，则另当别论。

既然土地承包经营权上、建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让，基于土地权利之粘连性、不可分离性所反映出来的供役地义务连贯性、统一性等本质特征，可以利用“固定模式”、“N对N模式”和“点线面模式”来解析，那么涉及到以上权利的供役地转让和部分转让，也概莫能外。本文仅列出前面两个模式，后一个模式太冗长，暂时省略。具体内容，请参见《解析物权法（167）》

1．供役地及其使用权部分转让的“一并转让”的固定模式

供役地及其使用权部分转让的“一并转让”或“打包转让”、“协同转让”的固定模式如下：

A．土地承包经营权上供役地及其使用权部分转让的“一并转让”模式

供役地及其使用权部分转让=土地承包经营权转让+土地使用权转让+需役地及其使用权部分转让+地役权转让+供役地义务转让

供役地及其使用权部分转让=全套土地使用权+土地利用权转让＞供役地及其义务单独转让

供役地及其使用权部分转让=单个或者多个新的地役权人（需役地使用权人）受让地役权以及土地承包经营权、土地使用权、需役地使用权、供役地及其义务

供役地及其义务部分转让限制性顺序=土地承包经营权转让↘土地使用权转让↘需役地及其使用权部分转让↘地役权转让↘供役地及其义务转让

承包用地供役地及其义务负担部分转让限制性顺序，是由主物权、正物权、大物权带动从物权、副物权、中小物权和供役地及其义务负担转让，并一并转让。

B．建设用地使用权上供役地及其使用权部分转让的“一并转让”模式

供役地及其使用权部分转让=房屋所有权转让+建设用地使用权转让+需役地及其使用权部分转让+地役权转让+供役地及其义务负担转让

供役地及其义务负担部分转让=房屋所有权转让+全套土地使用权和土地利用权转让＞供役地及其义务负担部分单独转让

供役地及其义务负担部分转让=单个或者多个新的供役地权人受让供役地及其及其义务负担以及房屋所有权、建设用地土地使用权、需役地使用权、供役地及其义务负担

供役地及其义务负担部分转让限制性顺序=房屋所有权转让↘建设用地土地使用权转让↘需役地及其使用权部分转让↘地役权转让↘供役地及其义务负担

其中，划拨型建设用地土地使用权转让和需役地使用权转让，需通过公开招标、拍卖、挂牌或者协议方式转让。

建设用地需役地及其使用权部分转让限制性顺序，是由主物权、正物权、大物权带动从物权、副物权、中小物权和供役地及其义务负担转让，并一并转让。

2．原各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式

土地承包经营权、建设用地使用权上供役地粘连性、不可分离性的本质特征，即与农村田野供役地、建设用地供役地粘连性、不可分离性的本质特征构成聚合物权特征，指地役权寄存于需役地和供役地的全部，不能人为地分割为各个部分或者以一部分而存续。即使供役地或者需役地被多个权利主体分割，地役权不依被实际分割后的需役地和供役地若干部分而消灭。

土地承包经营权上供役地是地役权义务的大载体，于供役地及其使用权部分转让前，需役地与供役地粘连的物权客体是“一对一”模式，需役地权利人与供役地权利人粘连的物权主体也是“一对一”模式。当土地承包经营权转让时，以上粘连的物权主体与客体就会发生变化，由各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式。无论是“一对一”或者“一对多”模式、或“多对一”模式的哪种模式，物权化保障机制是对于新老、多寡供役地义务人一同对待，供役地权利人的义务不因物权主体的改变而改变，也不论物权主体、客体的多寡改变而改变。

同样地，建设用地使用权上供役地也是地役权义务的大载体，初始化模式一般是主体与客体、此一主体与彼一主体、此一客体与彼一客体之间的“一对一”模式。当一项土地承包经营权包括需役地使用权向两个以上权利人转让时，由各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式。同样地，无论是“一对一”或者“一对多”模式、或“多对一”模式的哪种模式，物权化保障机制是对于新老、多寡供役地义务人一同对待，供役地权利人的义务不因物权主体的改变而改变，也不论物权主体、客体的多寡改变而改变。

[例证一] 土地承包经营权上供役地“多对一”模式或“一对多”模式

甲地在乙地有取水地役权，后来乙地分割为丙、丁两块地。当丙、丁都负担提供甲的取水地役权义务时，则丙、丁两地的使用人依照固定模式和N对N模式，依然要负担甲的取水地役权。那么，地役权末端变更供役地义务人，对受让人丙和丁都具有约束力。

本案中，乙方的土地承包经营权和供役地及其义务一并转让给了丙、丁，地役权义务主客体均由各个“一对一”模式演变为各个“多对一”模式。丙、丁在受让土地承包经营权以后，同时受让了供役地及其义务。因为其义务与权利有粘连性、继受性、延续性和相对的被强制性的性质，不能以新权利人为由而推卸责任、回避义务，也不能将义务转嫁于其他没有关系的义务人。

[例证二] 建设用地使用权上供役地“多对一”模式或“一对多”模式

甲和乙约定，利用乙的供役地设立通行权。此后，供役地义务人乙将自己的建设用地使用权转让给了丙、丁。依照固定模式和N对N模式以及点线面模式推知，丙、丁二人均受让了建设用地使用权，丙涉及到甲的通行地役权，而丁不涉及。此项供役地义务与丙有关，与丁无关。

本案中，乙方的建设用地使用权一并转让给了丙、丁，但供役地及其义务一并转让给了丙。丙所得供役地权利与义务匹配。丁无得供役地权利，也不负担供役地的义务。

3．注意事项

本文再次推出固定模式和N对N模式，当然还有点线面模式等模式可供参考。其适用范围还是有针对性的，另外可能存在更为复杂的供役地及其义务一并转让或部分转让的情形，需要认真对待。

第一，本固定模式和N对N模式暂时不完全适用宅基地使用权上供役地及其义务转让或部分转让的情形。因为农村住宅和宅基地使用权、供役地权利及义务等，均暂时未认可进入流通领域，暂时采取模糊化处理办法。

但是，农村住宅和宅基地使用权、供役地权利及义务于继承、赠与他人时，应当仍然适用于以上两个模式以及点线面模式。

第二，城市建设用地使用权上供役地及其义务转让或部分转让，仍然需要根据需要和可能，作出区别对待的选择。

其一，有公益性质的城市建设用地使用权上供役地及其义务转让或部分转让，可以针对公益事业的对象无偿转让其土地使用权和相应的供役地及其义务。

其二，由公益性质转为经营性质的城市建设用地使用权上供役地及其义务转让或部分转让，应当是有偿使用权包括供役地及其义务的部分转让。这一类发生的纠纷比较多。

譬如，一些老城区的公寓房屋，原先的居住权人至后来分为两类，一类是通过房屋居住制度修改，一些老居户取得了房屋产权；另一类的保持原公寓居住权人不变，没有取得房屋产权。老城区的公寓房屋小区发生的主要矛盾是，供水、排水管道年久失修无人过问，居民与自来水公司互相扯皮。

对于以上两种情形，根据固定模式和N对N模式等模式，无论是供役地及其义务转让或者不转让，也无论是部分转让或者全部转让，也无论是否存在物业管理公司、业委会，最简单易行的办法，就是对照产权证来解决。有产权证的，铁定了负担地役权或者供役地的义务；无产权证的，铁定了不负担地役权或者供役地的义务。就这么办理。

总之，无产权证的居民，依然享受公益性住房的待遇；有产权证的居民，不再享受公益性住房的待遇。企事业单位“房改房”和经济适用房、政府保障房等有私有产权和无私有产权，大体上应当这么办理。当然，所有这些，地方政府有权决定该怎么做。以上建议，应当说是合理化建议，没有特殊情况发生，应当采纳以上意见。

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