今天说是上海有台风袭击，不过现在还是艳阳高照，说是中午会来。

楼市进入9月，业内都在呼喊金银，为的是米米，谁都清楚，消费者买单不，谁也不知道。大约基本上的观点是成交量会上来，其它呢？

你猜！

我们的《全周刊》本期新增专题研究，从企业开始，不是万科，龙湖，是金科！

什么？没听说过。就是金地+万科啦，哈哈~（某人胡说的）

看看吧，三个姑娘一台戏，研发中心献礼开学第一天，各位读者收好了。

欢迎批评指正！下周见。

黄章林

2010/9/1

 

 

【成全观点】

最后的”金九银十”?!

夏娟@成全机构研发中心

新政洗礼过后，楼市波动趋缓，但未来如何发展，依旧难以预见。就在各地楼市逐渐回暖，金秋来临之日，我们不禁要问：传统旺季的“金九银十”（基本上被认为是量价的井喷）能否再现？尽管此话题已是众人热议的焦点，但乐观派、保守派、悲观派，各持己见。对于“金九银十“我们有自己的观点。

 

首先，“金九银十”是被政策逼出来的。

8月26日，国务院向全国人大常委会提交的报告承认，部分大中城市住房价格仍然过高，政府对于房地产调控现状并不满意，并重申抑制投资性购房。

近日，发改委官员重提税收体制改革。房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案再次亮剑。近期，政府相关部门在打击闲置土地、囤地炒地等方面的频繁动作，国务院副总理李克强在8月13日和21日两提落实楼市调控。

另外，上周开始，市场传言称，银监会口头通知国有大行暂停发放房地产开发贷款。不过中行、工行否认了传言，农行申明只是因为自身原因暂停一周。

虽然近期相关部门多以强调、重申继续落实现有调控为主，缺乏行动力和执行力；虽然房产税开征的传闻越来越像“狼来了”；虽然银行暂停房地产开发贷款只是传言。但从某种程度上说，这些无疑都是政府的手段，目的是想通过政策调整对开发商施压，迫使其入市，推货出量，以打破其涨价妄想，稳定房价。同时，“金九银十”是反应新政调控效果的窗口，也是决定未来政策走向的关键时期，可以说，“金九银十”在一定程度上是被政策逼出。

 

其次，房企需要“金九银十“一试楼市深浅。

中国指数研究院数据显示，上周（8月23日-29日），监测的35个城市中，半数以上城市成交面积环比出现上涨，大多数城市成交价格波动幅度较小。

众多开发商瞄准了“金九银十”的翻身时机，开始集中推盘，如北京9月预期有46个项目入市，上海80余楼盘入市，预计将形成调控之后的第一波供应热潮。

8月28日，中粮万科长阳半岛项目二期开盘，377套房源当天宣告售罄。同时，南京连续两个周末出现“日光盘”。

尽管市场回暖迹象明显，但房企在9、10月份集中推盘实质是在试探市场，虽然有大量推盘出货现象，但实质性放量机会仍不成熟。2011年，房企仍在看。未来可能会出现连续数年的长年均势量价企稳格局，这应该是政府调控楼市的目标。

 

综上可知，今年的“金九银十”会现，但并非传统意义上量价齐升的销售旺季，而是量升价稳的所谓“金九银十”，是属于政府和开发企业的联合告别演出。我们认为，今年的“金九银十” 或将成为最后的传说。

 

首先，1999年至今的十多年历史经验告诉我们，“金九银十”已难复昔日辉煌。

1999-2004年，“金九银十”成为楼市关键词，是开发商绝地反击的大好时机，是业绩辉煌的销售旺季；2005和2006年，传统的“金九银十”画上休止符，楼市遭遇从未有过的低迷；2007年，“金九银十”法则被打破，供求齐降，均价下挫。新政的冲击使楼市冷淡收场；2008年，旺季不旺，购房者观望情绪浓重；2009年，黄粱一梦，“金九银十”成为传说。

其次，房地产调控的目的在于抑制房价上涨，政策制定者希望稳定房价的同时成交量回升。且从往年经验来看，传统的“金九银十”往往是导致楼市量价齐升的有力推手，而价格的上涨是政府不愿看到的。因此，传统意义的销售旺季将不再。

第三，对于房企，虽然面临资金链短缺危机，面临年度业绩难以达成问题，但大多数开发商希望通过小幅打折的营销策略，达成宣传噱头的营造与购房者心态的试探与调查，其本意并不在于达成多少成交。因此“金九银十”的楼市可能只是表面上的热闹，结果并不乐观。

最后，从购房者而言，各类刚需迫其入市，经过长达数年之久的调控洗礼，心态已趋于平和，未来购房将不会期待波谷效应，随时出手购房的可能性较大。

 

因此，无论是从历史发展规律、政策、企业，还是从购房者等方面来看，都不支持“金九银十”辉煌的重现，即：不支持楼市量价齐升的真正回暖。“金九银十”的概念对购房者的购房行为影响也将越来越弱。所以，今年的“金九银十”将是“假象回暖“，更多的只是成交量的攀升，而这回暖也仅仅是相对于今年楼市状况而言，若将其放入历史数据中对比，则处于低位。

 

由此，我们认为，“金九银十”已不具备传统的典型意义，传统的“金九银十”辉煌难再现，或已成为传说，而今年的“金九银十”将成为最后的告别演出。楼市或将进入正轨，此为人间幸事。

 

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