社区商业最早于半世纪前出现在美国，当时专门为郊区新建居住区消费者服务，主要以购物中心为主，而我国随着这些年来旧城改造，居民不断的向城市边缘和郊区迁移，有的已出现了城市空心化，由于住宅郊区化的发展速度很快，大量新建的社区都需要商业配套，于是中国社区商业逐渐形成。虽然不少社区商业档次不高，但给老百姓带来方便，也渐渐走向成熟，如娱乐休闲商业街，生活广场等。

一般来说，社区商业40%是购物，30%餐饮，30%其他，如美容美发、洗衣店、音响店、便利店等来满足老百姓日常需求。布局社区商业时，通常先要考虑居民步行在10分钟之内能够到达，也就是500米左右的距离；商业街最好与住宅分离，配置在步行街和交通线上，以避免噪音和污染。

社区商业是开发商、投资商和经营商家的博弈关系，好的社区商业一般都能取得共赢。如果购买商业街店铺的小业主比较多，那么投机的心态就很重，要么转手租贷给出价高的商家，要么伺机高价抛售，于是社区商业品味就低，形象较差，这是源于开发商对投资商品牌实力和经营商的服务品质没有把好关。所以投资商业街的店铺，要考量社区商业在经营特色、形象、配套和人气如何；关键是要分析商业街的租售比例，如只售不租显然是开发商出现了现金流困惑，他们急需要快速回笼资金，这种开发商根本没有精力和实力去管理好商业街，这种社区商业只能放任自流。一般来说，是否先租后售或只租不售，这完全取决于企业发展战略定位，出此招的根本目的就是要打造优质社区商业，这样既可以提高租金，又能确保销售的增值性。对开发商来说，要兼顾开发与经营相结合的模式，对于优良资产只租不售，不仅可以提升企业形象和品牌，还可以获取较大收益，确保企业在低谷萧条时期的过渡，避免现金流短缺造成的风险。

社区商业是以便利性为出发点，它正成为零售业支柱板块。现在不少风投瞄上它，比如IDG等。社区商业配套主要是楼盘底商和社区周边大型商业设施组成。由于不少底商规模不大，所以那些小业主租商店铺的话，一般以餐饮为主，投资餐饮可以较快的收回昂贵的租金，这也就是为什么餐饮是社区的主角。

社区商业至少需要三年的培育时间，投资社区商业店铺的究竟何时介入要具体分析。一般来说，选择店铺，不能纯粹冲着租金高，还要看是否投资洼地，是否越来越值钱。小区成熟度如何，未来升值可能性如何，有哪些人会去商业街，他们又会购买那些商品等。

投资社区商业店铺，还要看看商业街是否有专业主题，不能到处见到都是必备性业态，如洗衣店、药店、足疗、二手房、菜市场、超市等，最好有特色主题比如化妆品一条街，服装一条街，儿童、医疗诊所一条街，咖啡、酒吧一条街，花卉园艺一条街等等。另外还可考察该社区商业层次是否较高，能否满足多层次消费需求，如电影院、糕点店、幼儿教育配套、老年活动中心、家教、典当行、旅行社、加油站、食品店，小到配钥匙、小修小补五脏齐全。

投资社区商业还需要考虑：1.小区的规模，居住人口收入水平和从事的职业。如小区居住人口是白领为主，当然店铺就适合开快餐店、咖啡店、健身娱乐、摄影、网吧、书店、专卖店、自助银行，如果是以老年人居住为主，商铺投资的方向就不一样了。2. 考虑开发商实力和规划及业态配比，避免盲目投资。

除上述以外，这里重点还要强调三点：

一是要有创新，敲动的支点要找差异化，比如现在时尚的“休憩型商业”，消费者在一小时内的路程可以享受到旅游、休闲、美食、购物和娱乐。举个例子吧，康桥引进香港的“国际烧烤乐园”，其中有东北炭烧、日本の铁板烧、韩国烤肉、巴西烤肉等，还有些酒吧及火锅。

二是多动脑筋，敲动的支点是找市场空挡，多在吃、住、行、游、购、娱、养老、托幼、就业等去谋划商铺。

三是看看硬指标，敲动的支点是找相对垄断形成的竞争力，如投资的商业社区店铺，其网点布局、交通、规模、建筑等特点具有天然的优势。

由于百姓就近消费，现在已经形成了社区商业与中心商业街客流争夺战，笔者认为已到了社区商业投资的时候，当然还有地铁商铺也是不错的。