顾海波：房地产真理标准问题的讨论在南京开辩（视频）！
——楼市政策—“调控还是空调”？！
——楼市需要拨乱反正、正本清源！
受江苏电视台《新@财经》栏目的邀请作客江苏电视台，就此轮房地产调控是否有效？要否第二次调控？等等问题展开了探讨！30年前关于真理标准问题的讨论始于南京！今天关于房地产真理标准问题的讨论也始于南京！我的观点很明确，调控无效！需要长期制度调控！失败原因在于“遏制部分城市房价涨幅过快”的错误理论！调控是否有效？是否需要更严厉的调控应该由老百姓说了算！有必要展开一场“楼市真理标准问题”的全民大讨论！中国房地产需要拨乱反正、正本清源！希望党中央、中央政府关注民生！尊重民意！明察秋毫！下面是背景材料和我的一些观点，由于是录播，所以以实际播出为准。
相关详细视频请点击：
http://jsbc.com/c/gg/xcj/201009/t20100912_197693.shtml（点击视频）
2010年9月9日顾海波（右二）在江苏电视台演播室
2010年9月9日顾海波在江苏电视台
栏目：江苏电视台新闻中心《新财经》访谈节目
主持人：李燕吉
邀请嘉宾：
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产独立思想者、高级经济师
吴翔华：南京工业大学天诚不动产研究所副所长
张国安：南京浙商投资有限公司总经理
录制时间：2010年9月9日（周四）下午2点整，播放2010年9月11日晚22点《江苏公共频道》——“楼市政策——调控还是空调 ”
简要提纲：
1 我们搜集了如下一些现象：
A 京沪相继启动空置房调查探索，但令市场期待的空置率数据暂难出炉。
B 房贷借道消费贷，一家国有大型银行上海分行某支行信贷员表示，只要贷款年限加借贷人年龄之和不超过65，20年以内的贷款期限均可获得办理。而且一旦合同签署，除非借款人发生非正常还款等违规行为，银行不会予以终止合同。一家股份制银行某支行客户经理也对记者表示，虽然一般消费信贷年限是3~5年，但用于购房的这一抵押贷款可以放宽到20年，一般为10年。“当然，你也可以只贷3~5年，但是每个月还款金额就比较高，而且银行必须审定你的还款金额不能超过收入的50%。”他说。
C 中国指数研究院的数据显示：上周（8·31—9·5）监测的35 个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨最为明显，涨幅达143.7%，扬州次之。记者在深入一线城市调查发现，金九银十之际，楼市已经全面回暖。据统计,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。
D 根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。
这说明，二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位。而几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。
1、以上事例令人担忧，房价有再一次脱缰狂奔的势头。为什么会出现这样的结果？在新政140多天的时候出现这样的情况，是不是意味着第一次调控的失败？
答：我们的楼市调控政策的出发点或者说理论基础暨“遏制部分城市房价过快上涨”是错误的。在这个人为、错误的政策下，效果就可想而知了！8年调控都成了空调、更何况是120天的调控了！“正常就不要调控、调控就说明不正常”！8年前房价就不正常了，现在就不正常了！当前房地产的所谓“反弹”是政府长期托市形成的“习惯”现象！主要是由于恐慌性乃至疯狂性买盘！因为老百姓“知道”政府是一定会托市的！房价不是不会跌！是政府不让跌！但这又是十分危险的现象！世界房地产的发展史已经证明，没有一个国家能够摆脱房地产泡沫的破裂！各级地方政府如此疯狂托市（“半夜鸡叫”），是挤泡沫还是养泡沫？！届时谁能负起泡沫破裂的责任？！
“房价只涨不跌”不是神话是鬼话！但是，必须指出的是中国房价人为的“大起不落”孕育着经济社会的巨大系统性风险！是一个风险转嫁（转嫁给穷人）和积聚的过程！它的破裂只是时间问题！因此，要颠覆中国楼市“大起不落、涨幅趋缓”的鬼话！
30年前“真理标准问题的讨论”从南京开始，确立了“实践是检验真理问题的唯一标准”的正确理念！实现了理论上的拨乱反正和正本清源！从此中国走向了一条改革开发的正确道路！30年后的今天，同样在南京，希望“楼市真理标准问题的讨论”也从南京开始！同样“实践也是检验楼市真理问题的唯一标准”！当前，中国楼市“大起不落”的错误和荒谬观点同样需要拨乱反正和正本清源！历史一定会做出公正评判！
实践和数据都证明，中国的住房价格完全脱离了民情和国情！房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资占GDP的比重、房价收入比及房价租金比都远远超过国际警戒线（2倍以上）。
楼市调控是否有效？是否需要二次调控（网络调查，95%的网友希望中央二次调控）？不是听中房协的、不是听地方政府的、不是听银行的、更不是听开发商和权贵阶层的！应该听广大老百姓的！
2 、 如果同意第一次调控失败，请分析下根本原因在哪里？
如果认为第一次调控并没有彻底失败，甚至是起了效果，也请阐述自己的理由。
答：准确的说，我们8年来调控的政策都是无效和失败的！
3 、 于是， 消费者、房产商、专家学者、投机客都在猜的，楼市的第二次宏观调控会不会到来？如果答案是肯定的，将会在什么时候以什么样的面貌出现？
答：只有中央政府知道。本人一直认为中国的楼市是“政府市”、“政策市”、“富人市”。中国的楼市政策已经偏离了民生和居住的方向！整个楼市调控方向性错误！对房地产依赖过重、调控责任主体缺失造成楼市调控变空调！房价越调越高！
本人建议，中央政府必须痛下决心，改变思路，房价是个绝对值概念！过高就应该调下来！房价应该同收入相匹配！房价的上涨应该是随着老百姓的收入增长而呈起伏、螺旋式上涨！长期趋势上涨、过程是有起伏的！
因此，制度（法律）调控远比政策（摇摆、托市）调控来得更有效、更迫切！亟待建立起规范的、系统的、可持续的房地产制度。从供给、需求、打击渎职和腐败四个方面系统、刚性、长期调控，可以概括为“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败”20字方针。
4、 如果说第二次调控相关政策必须出台的话，我们从几个方面分别来讨论下应该如何调控：
答：A 政策层面 需要制定哪些更加有效的政策？或者政策是有效的，目前的问题是执行不到位？
B 银行 （针对买房者和房产商的贷款）（应该长期限制3套房贷、累进和差别的利率，不良商人不贷并依法清产）
C 税收（房产税）——必须尽快征收（至少是2套以上马上开征）
D 经济适用房和公租房的建设（以廉租房和公租房为主，体现人权、公平和效率）
E 闲置土地改如何处置（依土地法、城市房地产管理法坚决收回，不然就是犯罪！）
5、如果跳出仅仅讨论楼市这个圈子，从更加宏观的角度来考量，很多人抱着这样的信念，中国的房价是不会跌的，因为政府不会让它跌；或者是这样的观点，房价绝对不会跌，上游下游多少产业联系着，GDP靠房价支撑呢！如果从更层次的层面考虑，这些观点折射出我国经济存在的什么问题？
答：“政府不让跌”是错误的、危险的！是政府的越位和篡位！房价之所以非理性的上涨其推手主要是各级政府！
高房价是造成当今中国经济“滞胀”的罪魁祸首！是把双刃剑！全家都淘空了、还怎么消费？！为什么中国占世界20%的人口还拉不动自己的消费？！为什么中国经济会出现投资陷阱？！为什么中国的实体经济不断萎缩？！为什么从上而下都搞地皮（房地产）？！透支本已十分稀缺（子孙）的土地资源放大当前的GDP比将遗祸子孙后代（温家宝语）！是犯罪！一心一意GDP（搞地皮）正是中国经济的软肋和死穴！说明中国经济结构低下！世界上没有一个国家是靠钢筋水泥而强国的！科学和实业是国家强盛的基石！“以房为纲”必将淡出！世界房地产发展史和经济发展史都证明了这一点！
后记：
由于房地产舆论的日益官僚化、商业化和流氓话化！真正理性的声音和老百姓的真实声音已经很难发出，这是理性的悲哀！这是理论的悲哀！某种程度上我们的理论氛围已大大不如30年前！是非不分、道德颓废！本人就有多次节目和文章被临时撤下，更多的是被距之千里！但我相信，真理能穿越时空、跨越历史！
最后要谢谢江苏电视台领导、《新@财经》栏目的总制片人王小蓓女士、编导安波女士、主持人李燕吉先生及全体制播人员的鼓励和支持！
2010-9-13
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
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