（8月东莞楼市报告之二）

商品住宅新增供应同比2009年增加25.3%

据本月14日东莞中原研究中心的数据显示，今年金九银十两个月，东莞预计商品住宅新增供应高达136.5万㎡（取得预售证的情况），其中新盘共19个，包含5个别墅项目和15个普通住宅项目，总供应面积为66.7㎡；加推盘共22个，包含6个别墅项目和19个普通住宅项目，总供应面积为69.8万㎡。今年金九银十的新增供应比2008年、2009年同期要高出许多，较2009年同期增幅高达25.3%，表现出集中大幅放量的势头。而从近几年的两个销售旺季（红五月、金九银十）供应对比看，今年的金九银十的推货量较今年4-5月的供应量也要高出一半，意味着从金九银十开始，东莞楼市迎来今年第一波较为强劲的推盘高峰。此外，通过后续供应数据的监测，预计今年年末还有第二波推盘高潮。

别墅新增供应集中大幅放量
今年金九银十的东莞楼市新增供应中有一个明显的特点，那就是别墅新增供应集中大幅放量。
从数据统计去分析，今年金九银十的东莞整体商品住宅新增供应中，别墅供应套数约800套，占据了总体供应20%的比重，而往年该比例最高也就6%左右。金九银十有别墅推售的项目主要有：三正卧龙山花园、丰泰•观山碧水、虎门国际公馆、东江豪门、莲湖四季豪园、绿茵温莎堡、碧桂园、万科麓湖、江南第一城二期、万科•棠樾、中信御园等。其中虎门国际公馆、莲湖四季豪园、绿茵温莎堡、碧桂园、万科麓湖、中信御园是全新开发的别墅项目。
别墅新增供应集中大幅放量说明了别墅市场经过前8个月的需求平抑，在下半年随着金九银十的到来累积的需求将集中释放。据以往历年的数据统计分析，可以发现东莞平均每年别墅的消化量约1200套。而从今年前8个月的别墅成交来看，仅销售649套，今年剩下的4个月还有至少550套的潜在消化量，因此别墅的新盘或新货为了抢占市场份额，趁金九银十的传统旺季加快推货。另外，别墅作为稀缺的品种，长线升值空间巨大，每逢市场调整就是入市的好时机，而目前市场经历前几个月的调整后，别墅的价格已经有所回落并趋向稳定，购买别墅的需求已经开始积极出手。同时，面对政策的调控，别墅市场受到的影响比较小，加上别墅总价高，推售别墅对于开发商完成全年度销售目标任务起到较好的支撑作用。

南城以51.5万㎡的库存高居首位
截至2010年8月底，东莞全市商品住宅的可售存量为465.06万㎡。除2010年的可售存量可以视为正常待销货量外，2009年以及以前的可售存量均可视为滞销积压。据此分析，全市商品住宅滞销积压的货量高达304.7万㎡，随着这些货量积压的时间越长，部分可售存量已经成为“死库存”，消化压力非常大。
把2008年以前的库存视为“死库存”，而将2009-2010年的库存视为有效库存，则有效库存货量为282.4万㎡，其中普通住宅251.4万㎡，别墅31.0万㎡。普通住宅的有效库存主要分布在南城、厚街、寮步、常平、东城、大岭山、松山湖等区域，其中镇区占比66.2%，城区占比33.8%。南城以51.5万㎡（含别墅和普通住宅）的库存高居首位，这些库存主要集中在景湖时代城二期、深业•御泉山、世纪城•国际公馆三期、精英世家、清华居二期、中信•凯旋国际花园二期、清华居二期、世纪城•国际公馆香榭里等项目。别墅的有效库存共872套，主要分布在南城和常平的个盘，包括：世纪城•国际公馆香榭里、中信•森林湖、清华居、江南第一城、卓越•蔚蓝城邦、御苑花园、誉景名居等，其中世纪城•国际公馆香榭里可售存量还有209套。

万江成为热点区域
数据监测统计显示，金九银十东莞新增住宅供应共136.5万㎡，其中镇区101.1万㎡，占比74%，反映出镇区供应大幅放量，而城区整体新增供应相对仍然偏紧。在全市各区域的新增供应排行中，万江区的新增供应位列首位，供应的项目有5个，包括滨江公馆二期、葡萄庄园、富通•天邑湾、上东国际二期、阳光海岸三期•晶岸等项目，共14.5万平米，超过1600套的新增供应量。东莞中原分析认为，万江将成为金九银十东莞楼市的热点区域，特别是滨江公馆二期的新品由于超高赠送率成为市场高度关注的焦点。

超大户型成为市场新亮点
通过东莞中原数据统计，金九银十普通住宅新增供应中中小户型（120平米以下）占比超过70%，其中全新的中小户型项目有：新世纪•宜居、滨江公馆二期、长城世家二期、天御、葡萄庄园、碧桂园、东方银座中心城、盈丰田源居、新世纪星城三期、葵花里、君源公寓等，以及之前已经拿预售证的迪纳公寓和菁英时代园等；加推的中小户型项目有：祥利上城、富盈•山水华府、香树丽舍、东江豪门、万科•金域华府、丰泰城二期、富通•天邑湾、翠亨豪园、上东国际二期、阳光海岸三期•晶岸等。因此，可以看出金九银十中小户型的供应货量十分充足，首次置业需求的选择面非常的广。
另外需要注意的是，超大户型成为金九银十的市场新亮点，存量及新增供应的超大户型项目有：御花苑•天珑湾、锦绣山河二期•鹭栖湖华尊组团、花样年•君山、万科•虹溪诺雅、荷塘月色、中央公馆蟠龙等，面积多在200-300平米左右的大平层或空中复式产品。结合别墅新增供应的放量，可以发现，东莞楼市金九银十的市场在政策调控下呈现两极分化，一方面是政策调控对首次置业影响小，中央的态度是支持首次置业，因此中小户型推货量非常大；另一方面是政策调控对豪宅市场影响小，因此别墅以及超大户的洋房供应也出现较大的放量。