2010年四季度高低端房成交比率决定着房价“M”型走势

文/台州新景祥 黄周地

关键词：高端房 低价房 四季度 房价走势 金九银十 “M”型 均价 

2010年的房价最受争议，诸多学界专家或业内人士都假借政府政策说事，导致了走势误判。4月新政前，房价延续了2009年增长势头保持上涨；新政后，低政策预期看跌房价；8月后，“金九银十”之风又重启了房价稳中有涨。2010年，房价呈现“M”型或先倒后正“V”型？

均价，一个最易被模糊了的概念，却又被楼市普遍使用的概念。楼市，信息不对称或者信息不完全；楼市，预期影响力远远大于供求机制影响力。

新政前，房价一路高歌猛进，房价看涨预期充斥整个楼市。上至耄耋长者，下至妇孺幼儿，房价上涨之声空前一致。高房价、住房难问题更加棘手。即使供求机制在楼市中起到一定作用，但预期的影响力远远大于供求机制。

4.19新政，被称为史上最严厉的宏观调控政策，目的在于扼制高房价，打击投机者，针对性强，给疯掉了的楼市浇了盆冷水。开发商和投资商有所收敛，即表现出一线城市开发商囤地、持高价房观望，二、三线城市开发商试水开盘；各大核心板块的高价房封盘，城市的边缘地段低端低价房涌入市场。正因为市场上的价格是以均价为指标，而均价是所有高端房和低端房成交价格的算术平均，因此，导致了量价齐跌的楼市。

房价下跌预期形成，据消费者“买涨不买跌”购房心理。大量刚性需求持币观望，成交量锐减。而投机者由于信息充分或信息完全，逆住房需求者购房心态“买跌不买涨”，将部分低价房购入囤积，待价出售，市场有效供给缩减。

8月，宏观调控政策明朗，购房刚性需求崩紧，一线城市及其它几线城市的高端楼盘相继推出，虽然推出时是已折扣或者优惠推售房，但是由于整体成交价上长。高端房成交较多，低端房成交较少，于是造成成交价格的算术平方上涨，即均价上升。市场房源紧缺的确舆论，推动着上价格上涨的预期，需求者成交量上升，于是“金九银十”提前到来。尽管还比价格有维稳及上涨，但是价格同比来讲，还是有下跌趋势（具体可以参见国家官方的房价数据）。即形成了房价下跌下的“金九银十”市。

高价房成交量增加，导致着整体成交均价上升，同时，也会带动着其它低档房冒充高价房。于是造成了价格上涨恶性循环。但是从统计数据来看，房价上涨的势头还是有所收敛，主要体现在优惠销售。

2010年第四季度的房价走势，呈现“M”型或先倒后正“V”型？

一是四季度一线城市若推出高价房促进成交多于低价房成交，会带动二、三线城市的房价上涨预期，整体房价水平会有所提升。房价会有升高，但同比来看，价格还是处于降价阶段。楼市将走先倒后正“V”型。

二是四季度一线城市若推出高端房房价房成交少于低档房成交，同样会影响二、三线城市的房价下跌预期，房价会有下跌。下跌预期一旦形成，楼市将走“M”型。

温总理的达沃斯论坛及其它官员的言论，种种迹象表明：一是政府不会出台相关楼市调控政策，二是大量保障房（低价房）将很有可能流入市场，三是房价下跌背景下的“金九银十”是政府想要的。

个人认为，“金九银十”表面上是量价齐升，实际上是高端房成交量大于低端房成交，从而形成的价格有所回升（但是同比来看，是下降的）。大量的高端房成交，会带动着低端房的成交。房价，即均价会有所下降。只要大量保障房能在合适的时候投放市场，房价上涨预期不大。

均价是市场成交价格的算术平均值，四季度高低档房成交比率将决定着房价走势和楼市走向。个人认为，保障房的大量投入及8、9月份大量高价房成交，会使得四季度低端房成交的可能性较大，即会出现2010年四季度高低端房成交比率决定着房价“M”型走势。