房价涨多少才算合理

房价上涨的最基础因素是什么？各派莫衷一是。PQ=MY.两边取对数并求导，得出△p+△q=△m+△y。移相得：△p =△m+△y—△q。其中，M是市场成交量，P是成交价格，Q是开发投资量，而Y是指居民可支配收入。

举例来说，根据数据REICO报告显示，2010年第1季度，商品房销售面积15361万平方米，同比增加35.8%，2010年第1季度房地产开发完成投资6594.45万元，同比增长35.1%，而根据公布的数据显示，可支配收入是9.8%。

代入可知：△p=35.8%+9.8%—35.1%=10.6%，而根据数据，可知2010年1季度，70大中城市房屋销售价格同比上涨10.6%。

其实，P/Y就是房价收入比，而M/Q就是销售率。所谓房价收入比，房价与可支配收入比；所谓销售率，销售量/企业总量=销售率。

有上述公式可知，房价上涨与成交量增量、可支配收入成增量正比，与生产增量成反比。可支配收入的增长率反映了居民购房能力的增长率，成交量增长率说明居民需求量的增长率，而投资开发增长率说明开发商投资量的增长率。价格的增长率说明房价在上述约束条件下应当保持的增长率。当（△m—△q）当成交量增量远远小于投资增量的时候，房价才能降低。或者可支配收入下降的时候，房价才能下降。

一般来说，城市居民的可支配收入年均在10%左右，如果市场成交增长率等于开发增长率，那么，我们认为，房价涨幅年均在10%左右是合理的。

笔者的建议是，增加房屋的投资量是最核心的，虽然我们可以通过遏制成交量（甚至为负的）来遏制房价增长，但是，这毕竟不是解决问题的根本。因为可支配收入在增长，特别是居民为了使得可支配收入增量不被通胀吃掉，选择买房保值或者升值。

其实，从理论上来说，不仅仅是商品房市场，就是股市也是遵循这这样的法则。成交量增长率与总市值增长率之差，再加上当年的可支配收入增长率，基本上都能看出股市的涨幅。股票下跌，要么是总市值增量大增，要么是成交量增量下滑。