谢逸枫：央企拯救地方财政“圈地”

   417严厉的政策调控之下，2010年全国的地方政府推地步伐放缓和供地计划受阻及土地价格下降，导致地方财政萎缩和地方资金紧张及投资开发速度减缓，大部分有实力的上市和未上市的民企开工和销售速度比2009年减少，同时拿地的储备计划和土地储备减少，其实就是资金紧张的关系。一方面国家政策调控切断了开发商的融资渠道和提高了拿地的首期及土地出让金支付比例提高，拿地开发成本比较高。另外一个方面，上市融资计划大部分未通过和预售款被监管及民间贷款的利息随着，导致开发商的开发危险增加。市场上唯一不缺资金和最有土地需求的企业就是身份特殊的国企和央企，因此，垄断土地市场是房地产发展的趋势和企业竞争下的较量。

   2010年9月19日，备受关注的广州芳村高尔夫球场地块和天河区广氮住宅地块，共4块地在广州房博会上现场拍卖，这场拍卖会的主角只有两位，中铁集团和保利地产。荔湾区芳村高尔夫球场的三幅住宅用地同时出让，保利地产以18亿元竞得其中两幅，将两幅广州人所称的“靓地”夺走，但楼面地价却比2010年6月底出让的同区域地块价格有所回落。天河区广氮住宅地块被来自深圳的天健房地产开发实业有限公司竞得，楼面地价达到8124元/平方米。

   如果按照土地成本占房价约四成的惯例计算，广氮住宅地块未来房价有可能超过2万元/平方米。

   首批出让的住宅用地是荔湾区旧龙溪高尔夫球场D、E、F地块，三幅地块都位于花地河及佛山水道的交汇地带，总面积达到21.7万平方米。这批地块北临佛山水道，西靠环城高速。这个区域的地块环境优势明显，又依托白鹅潭规划的利好。中铁地产就是在2010年6月底高价竞得荔湾区芳村高尔夫球场A、B两幅住宅地的开发商，拿地楼面地价达到7400元/平方米和7200元/平方米，可以看出他们这次有继续买地形成连片开发的态势。

   首先拍卖的D地块并没有特别激烈的举牌场面，经过19轮较量，该地块被保利地产以8亿元竞得，折合楼面地价5790元/平方米。与中铁地产上次拿地楼面地价达到7400元/平方米相比，保利地产这次拿的D地块楼面地价回落了近1600元/平方米。在地块E出让时，中铁集团和保利地产两大国企展开激烈争夺，两家报价紧咬不放，互不相让。但最终保利地产还是以10亿元的价格竞得该地，折合楼面地价6950元/平方米。保利地产也因此在芳村高尔夫球场区域连夺两块住宅地的开发权。

   第三幅芳村高尔夫球场地块被隽御管理顾问有限公司以7.1亿元竞得，折合楼面地价6668元/平方米。而中铁集团2010年9月19日日没有任何斩获，还没等广氮地块开拍就已低调离场。

   第四幅地块位于天河区广州氮肥厂，这块地南靠广园高速路，东临环城高速。地块的东边是奥林匹克中心，西边是科韵路和汇景新城。地块属于二类居住用地，用地面积达到56713平方米，容积率达到2.8。按照规划，广氮地块将整体开发建设为以居住和配套服务设施为主体的宜居新区，地块的前景非常好，广州像这样的地块已经不多了。

   广氮地块从7.8亿元起拍，这块靓地追求者众多，报价速度之快、频率之高甚至不给拍卖主持人换口气的时间。现场气氛一度十分紧张，万科、中海、城建等一批知名开发商都参与到夺地大战中来，地价迅速蹿升，最终经过51轮竞价，来自深圳的天健房地产开发实业有限公司以12.9亿元竞得，折合楼面地价8124元/平方米。这个成交价已经比挂牌起始价高出69.2%。如果按照土地成本占房价约四成的惯例计算，广氮住宅地块未来房价有可能超过2万元/平方米。

   这次是天健房地产首次在广州拿地。价格和意料的差不多，我们比较满意。以后打算开发高档住宅。天健公司相关负责人表示，该地块要半年后才能交地，一般开发周期要2年。对于地块附近有保障房建设，他认为这对周边配套有好处。目前土地拍卖比以前理性很多，楼市大方向保持平稳，不过10月是楼市的焦灼期“我们不希望楼市大起大落，希望健康平稳发展。

   只要有国企或央企的参加土地市场拍卖，拍卖的结果显示土地市场热度不减，开发商对市场仍持乐观态度，主要是没有可比实力的竞争对手和雄厚的资金及特殊的身份背景，另外是具有复杂的政企关系和。在今年以来各地举行的土地拍卖会上，虽然偶尔也会出现民营企业甚至外资企业的身影，但基本上都是央企唱主角。央企频频出没于土地拍卖会，出手阔绰地甩出巨款拿地，在当下的房地产市场调控中，已然成为一个刺目现象。央企以自己的行动证明，它们正成为我国土地市场的垄断者。

   已经卸任的国资委老主任李荣融在刚刚落幕的达沃斯论坛上说，由于中国还处于初级阶段，某些行业出现垄断是正常的，是有利于中国经济的。依此说法，土地市场由央企垄断起来，显然有利于房地产市场的健康发展，也有利于目前正在进行之中的房地产市场的宏观调控。

   当然，央企或国企垄断市场的后果，一是导致土地价格上涨，容易出现“地王”现象。二是推高房价上涨，容易出现区域市场一家话语权。三是对民企不公平，利用国家的身份，政府的资金，挤压民企。四是导致土地资源分配不平均，本来土地是不可再生资源，作为政府的亲儿子。政府往往偏向国企或者央企，而民企作为私生子，自然就不给特殊照顾。五是不利土地快速开发和市场供应及容易垄断市场，制造土地被搁浅或者空置的现象，容易形成土地资源的浪费。

   2009年全国地方债务高企，民企和上市公司部分缺钱，导致央企和国企大规模的抄底土地市场，或者说被外人说成是正成为土地市场的垄断者。其实，如果不是央企或者国企发力和拿地及刺激土地市场，全国大部分地方政府的推地任务和目标及财政收入，毫无疑问是会受到重创的。