谢逸枫:金九银十胆大开发商“撑涨死”
中秋国庆假期：全国一线城市楼市火爆 房价继续上涨
今年楼市八月“量价齐涨”，而楼市“金九银十”期间,九月中秋楼市果然不负开发商众望，9月1-26全国房地产市场成交活跃，但是价格上涨趋势明显的下降。不过，部分城市的房价继续保持上涨的趋势，意味着今年金九是纯色，属于金九首月楼市小阳春，尤其是9月八月中秋（22日-24日）小假期，市场呈现楼市繁荣现象。按照房地产销售季节和购买习惯，虽然受传统假期休闲度假等因素影响，节日楼市成交表现非常好。因为今年中秋期间的成交热度保持一个相对稳定的热度，全国大部分城市的成交继续上升。毫无疑问，9月到十月楼市黄金周国庆期间，全国房地产市将出现继续“量价齐涨”的现象。
8月开始,进入9月，全国一线城市的楼市开始有回升迹象。例如广州日报报道，2010年9月22日-24日中秋广州楼市持续回暖，开售新招迭出促买家入市。与往年相比，今年开发商在开售策略上又有所变化，以更多新招催促买家入市，下降出货小步快跑，分批化整为零。开发商之所以出此招，一方面是因为货量有限又想获得一个满意的销售价格，为此先推少量新货试探价格；另一方面也是近期部分楼盘关系客户太多，开发商为了不得罪关系客户，宁愿先低调推一批货满足关系客户的需求，再接着推出余货供普通客户选购。或者是采取吹风价幅度大，开盘取最高价。因为这次中秋加上国庆有比较长的一段销售旺季，货量不多的开发商未必希望真的有“日光盘”，以免在十一黄金周时出现断货的情况。或者是前天刚刚开盘，今天就要提价。
登录阳光家缘网上查询发现，该楼盘在9月14日就领取了预售证，总货量有190套，还包括180多平方米的五房户型，此次先推的只是一部分相对较畅销的中等户型，开发商还留有一半以上货量未售。据数据统计，广州全市十区二市预计在9月25日至10月30日间推出新盘新货的项目总数为60个，为今年推货项目最集中的时段。10月份，广州市区、市郊多个项目同时放量，尤其是天河、增城，推货项目数量达到19个。据统计，新盘新货中纯新盘数量为27个，占总货量的45%；环比增长12.5%。中心六区都有不少新货推出，开发商依然有一定的成交压力。
例如深圳，深圳中秋成交日均150套，楼市火热重现买房排队。中秋三天假，深圳新房销售延续8月以来的回暖态势，一些楼盘开放时甚至重现买房人排队的情况。例如太古城、金色半山等楼盘，发现看楼的市民络绎不绝，开发商实时标示的成交量也不断上升。据观察，有个别银行打出房贷“擦边球”，给买二套以上住房的客户提供低首付、低利率的贷款，为中秋楼市成交推波助澜。此轮楼市成交量回暖，原因复杂，既有存款负利率、人民币升值、推盘速度放缓、刚性需求集中释放等因素，也跟个别银行信贷政策执行不到位有关系。目前，认贷不认房、联名购房、借道高额信用卡或消费贷款等途径，都有可能为购买多套房的人士提供首套房的优惠贷款。
深圳中秋楼市新盘、加推盘竞相上市，货源充足，竞争激烈。调价促销的大幕也在缓缓拉开。从促销形式看，有的送物业管理费、抽出国旅游奖；有的推出认购即减八万元的优惠；有的则推出全价九八折。不过，总的看来，优惠幅度不大，比起6月份的降价一到两成，这样的促销力度明显偏弱。由于前七个月推盘速度慢，积压盘多，现在面临出货回笼资金的压力；加上，政策调控的“后手”随时可能出来，因而，调价跑货成了大家共同的选择。
针对国庆长假，已有不少开发商准备了调价促销的策略和房源。预计年底前深圳房价还会回到下降通道。市规划国土委表示，他们一直在关注中秋楼市表现，监管部门将依据市场变化及时采取相应对策，有信心控制好房价。中秋假期，深圳新房上门客数量挺多，认购量也不差，估计日均可能达到150套左右。22、24日，深圳市国土部门公布的成交量分别为127套和124套。这是一周前认购客户签订购房合同的数据。中秋假期认购的数据将在“十一”前体现到国土数据库。大的成交量主要集中于南山前海、龙坂片区和大运新城片区。
例如上海，受到9月上旬楼市成交上升的带动，开发商的推盘速度明显加快。据统计，截至2010年9月13日，上海共开盘住宅78个，其中公寓项目61个，别墅项目17个，较8月份32个住宅项目翻了一倍。2010年9月19日，眼看传统的中秋佳节即将来临，上海楼市开发商的一举一动备受购房者关注，截至9月17日统计，上海有6个楼盘预计在中秋节期间（9.22-9.26）开盘，另有20多个楼盘预计在中秋节前后开盘。此外，有8个楼盘预计在中秋节期间开放样板间，有6个楼盘推出了中秋节特别优惠。
楼市从7月开始已经明显出现好转，8月成交大幅反弹，第三季度，上海市商品住宅成交面积稳中有升，并且逐步增长，不少业内人士认为上海楼市已回暖。随着‘双节’到来，星河湾、上海湾两大豪宅的上市，凭借其5-7万的单价势必会拉高整体房价，或许这也会是接下来一段时期的一个房价风向标。2010年9月20日有消息说，沪豪宅供应井喷，传单价3万元以上楼盘上市缓批。2010年9月22日有报道称，152个楼盘中秋节“打折”，上海楼市均价反涨。中秋节期间上海及周边优惠楼盘共计152个，其中13个楼盘针对中秋节推出特别优惠，促销楼盘数量自新政出台以来已连续5个月呈上涨趋势，8-9折优惠楼盘数量大增，沪上新盘最高直降50万。新政后开发商打折保销量，据统计，中秋期间上海及周边优惠楼盘共计152个，其中13个楼盘针对中秋节推出特别优惠。
不要光看开发商表面上的优惠，自新政后，虽高档住宅的价格大幅下滑，而普通住房价格下跌并不明显。近期上海楼市出现的所谓反弹回暖之风，使楼市均价再现“反涨”之相。在此前一轮降价潮中，全市打折降价数量多达150个，部分之前所谓的降价盘，用开盘时的报价，和较低的成交价造出了打折销售的现象，购房者见此情景，纷纷下手抢购，从而造就了“上海楼市趋向回暖”的争议。也使得开发商一举登上月度成交榜的前十。在降价的这150个楼盘中，近七成楼盘最新的销售均价回到了新政四月前水平，涨价幅度最高达两成。近期成交量大幅上升，在一定程度上缓和了部分开发商紧绷的资金链，趁着金九银十楼市回暖的势头，默默涨价。而10月即将开盘的项目中也有部分项目出现报价上涨情况。当然也不排除开发商“假摔”，在虚高报价后，再以“低价开盘”吸引客群。
例如北京，尽管20%售价比较低的项目，占据了市场80%的成交量，但是数据的上升，使得新盘售价出现反弹之势。北京房地产交易管理网数据显示，新政后开盘的82个项目中，半数楼盘在9月出现涨价。根据北京市房地产交易管理网的数据，新政前后开盘且9月依然在售的60个项目中，目前成交价超过新政前的共32个，占比高达53.3%。宏观调控政策出台后，老百姓一直盼望着房价快降，可等了5个月多也没见大动静。如今都说成交上升了，害怕价格涨回去，想说快出手吧，结果大家都抱着同样的想法，反而把开发商给抬牛了，担心倒成了事实。甚至把警惕第二轮调控出现，抄底者谨慎出手的警告当成吹喇叭。
例如北京中秋楼市成交量大增，平均价格同比下降18% 。不但高出了成交量走高的8月同期，而且与今年五月端午节三天假期相比，也大涨近3倍。同时，供应量大涨，中秋节三天的开盘项目量和新增房源量，超过了9月前三周的总和。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，中秋期间（9月22日-24日）北京市商品住宅期房共成交618套，扣除保障性住房实际成交618套，商品住宅现房共成交20套，商品住宅期房、现房累计成交638套。环比上月同期（8月22日-24日），商品住宅的累计成交套数增加40.84%；与端午三天假期（6月14日-16日）相比，大涨273.10%。对比2009年正处于上升通道的“金九银十”楼市，今年的中秋三天可谓表现不俗。
数据显示，由于2009年十一、中秋双节叠加，黄金周商品住宅日均成交量仅为132套，比今年中秋的日均成交量要少81套。中秋期间共有13个项目开盘，其中纯新盘2个，分别是顺义的马可汇（资料、论坛)和大兴的东亚·马赛公馆（资料、论坛)，13个开盘项目共提供新增房源4153套、397211平方米，整体开盘均价为18492元/平方米，与成交价格基本持平。中秋三天的开盘项目量和新增房源量，甚至超过了9月前三周的水平。另据北京房地产交易管理网的数据显示，9月21日至23日，全市共发放预售证19个，这在往年楼市火爆的时候也是罕见的。其中纯商品房住宅项目16个，超过9月初至小长假前全市发放预售证的总数，全市预售房存量飙升了3000多套。
有统计数据显示，中秋期间北京商品住宅整体成交均价为18952元/平方米，环比上月同期降幅达18.77%，说明成交价环比降18.77%。而中秋期间成交套数最多的5个项目，单价都在一万五六的水平上，累计成交套数占到了总量的四成以上。另据北京房地产交易管理网的数据分析，部分项目调低了预售价。例如位于朝阳小红门的某项目，上一期预售价为28000元/平方米，本次预售价为25000元/平方米，下调了3000元/平方米。
笔者认为,主要原因，一是政府政策调控的声音未停止，市场处于政策调控期。如果继续上涨房价，政府会出新的政策进行二次调控，甚至严厉的政策，就是所谓的“核武器”。因此，开发商向上涨房价，但是面对调控还是不敢随意上涨价格。
二是今年中秋节3天和十一假期的时间隔离开，安排的较为零散，导致大部分家庭外出旅游取消。同时，9月1日开始，全国大部分开发商因新增加产品上市比较集中和库存压力巨大，大部分项目加紧开盘，中低价位房源陆续放量，刺激了购房者陆续进场消费。
例如2010年9月初北京市存量房突破11万套后，北京房地产交易管理网信息显示，截至9月25日北京市场再度放量超过10万套，其中可售期房住宅套数为67785套，未签约现房住宅套数为33249套，共计101034套。房地产市场迟迟未现的“金九银十”终于在9月末露出苗头。本次商品房住宅存量再度突破10万套的原因并非因商品房滞销而导致存量房数字上涨，为了争抢国庆黄金周假期，自9月21日起，先后有万锦园、华侨城欢乐家园、一品嘉园等16个楼盘领取了预售许可证，其中不乏保利茉莉、漫香郡北里等热门楼盘。
数据显示，2008年12月31日，本市存量房套数曾创历史最高点，达到24.82万套。但2009年以后，北京存量房一直低于10万套的“警戒线”。本月5日，由于市场放量，本市住宅存量曾达到117677套的短期最高点。2010年9月末出现楼盘集中入市的现象，本市存量房还将进一步上升，同时开发商节假日的促销活动还将使楼市均价进一步下跌。由于目前已经领取预售许可证的项目刚到此前预计在9月开盘楼盘数的三分之一。国庆节期间，将会有更多新盘入市，同时在售楼盘也将推出更多促销活动。
2010年9月25日,人民银行在《2010年第3季度全国城镇储户问卷调查综述》(以下简 称《调查》)中称，接近四成的居民认为，房价还将继续上涨，此外，有超过七成的居民认为 房价高得难以接受。
三是中秋节小长假期间，全国大部分在售楼盘的售楼处或多或少地都比平时热闹了不少，不少开发商借机降价促销。尤其是经历开发商临时涨价风波楼盘进行限时抢购促销。另外，自4月17日新国十条政策调控下的购房需求经过5个月多的调控，开始被释放出来。尤其是8月的刚需和改善及部分投资客的出手，将带动和影响其他潜伏的各种需求，因此延续到9月甚至10月。进入8月以来二、三线城市成交量也有所增长.成交数据显示，北京、上海、 深圳等全国各地楼市出现价量齐升，多数二、三线城市新房成交量也有所增长。全国主要城市楼市成交量和价格的实地调查显示，此次价量齐升主要由自住型需求的爆发和供应不平衡及政府政策调控执行不到位具有一定的关系。
四是虽然平均价格有所回落，但是销售成交量单边上涨。所以在短期之内，中低价位楼盘托市的特点仍将持续。在楼市成交升温之下，房产税改革呼声再起，购房者也不再盲目追涨，房价便缺少向上的支撑力。因此，面对当下较为理性的市场需求和引而未发的政府调控，开发商抓住9月的最后时机，中秋三天小长假大批量推盘，以求销售业绩、项目口碑的双赢。
五是目前开发商的资金紧张压力巨大。一方面融资切断和贷款收紧及债务巨大。另外一方面，如果销售不顺利，意味着资金链随时会有破裂的危机。另外，由于8月房价上涨，国务院对政策调控一致采取观察的态度，说明只要房价上涨趋势非常明显，国务院将储备好的政策随时出手，甚至放出“核武器”。
中秋节三天看楼团的火爆，似乎预示着几天之后开始的国庆节“黄金周”对楼市必将产生的丰富含金量。随着“金九银十”的到来，开放商抓紧时机推出大量房源。在4个多月的观望中，大部分开发商都在等待一个好的时机推盘入市。一些开发商在观望中逐渐发现，淡市下仍有一部分低总价的户型受到刚需购房者的热捧，于是推出大量适合刚需购房者的房源入市，从而造成了近期一个成交量回升的现状。例如，2010年下半年福田、罗湖、盐田、南山将有20个新盘入市，并且多含小户，部分带精装修。在房源充足，刚需市场依然火爆的市场下，加上中秋、国庆较为集中的优惠折扣，楼市或将迎来热卖高潮，至于房价随行涨。
谢逸枫
2010年9月27日