谢逸枫在住房保障与公共服务一体化论坛讲话
为贯彻落实中共广东省委第十届六次全会关于举办实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》群众论坛的精神，充分发动和依靠人民群众,营造全社会共同支持《纲要》实施的良好氛围。及时总结实施《纲要》中改革创新、攻坚破难的好经验、好做法，形成示范带动效应。充分调动社会各方积极性，广泛吸取民智，最大限度发挥民间智库的作用，为《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的实施营造良好的氛围，现特推出“民间拍案——实施《珠三角规划纲要》群众论坛”,刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫在民间拍案——实施《珠三角规划纲要》群众论坛发表了重要的演讲报告和发表了自己的观点及分析。
议题：住房保障一体化是否有利于楼市调控
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫指出:期望保障性住房降房价是非常不现实和错误的想法。保障性住房的大量推出并不影响商品房价格，保障房与商品房根本就不是同一个消费层次，从住宅需求结构看，未来将不断形成“市场归市场、保障归保障”的多层次住房供应体系，保障性住房对商品房需求的冲击有限。但是,增加经济适用房和廉租房的供给可以平抑房地产价格过快上涨的态势。
议题：调控组合拳能否真正降房价
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫在民间拍案——实施《珠三角规划纲要》群众论坛认为:从政策短期调控效果看,遏制全国一二线房价上涨过快的现象已实现。本次国务院调控最全面的，尤其是调控内容涉及的方面多，在力度上是创楼市调控之最。从取消房贷首付优惠政策和购房税费优惠政策及限制外地购房;到提高二套首付比例和停止三套房贷及收紧银行贷款;再到清理空置土地增加土地供应和增加保障房的供应及加快商品房开发速度;再又到开发融资限制和预售款监管及提高拿首付及土地出让金比例;最后到产品结构调整和房产税的试点，基本涉及金融，信贷，土地，税收，结构，资金，销售，市场等方面。
由于对政策调控的目的和目标产生错误的理解，老百姓都预期房价回暴跌，如果房价上涨，认为政策调控没效果，应该继续出更加严厉的政策调控。其实，房价已经在下降了，开发商不敢随意涨价，而是随行就市和降价跑量。老百姓埋怨房价，只是因为房价没有下跌到老百姓的心理底线，但是房价下降到什么程度才是政策调控的底，是下跌到30%，还是50%。其实，政策调控的目的是保持房地产市场持续健康发展，抑制投资过快，稳定市场，防止房价大起大落。
自今年4月17日国务院有史以来最严厉的调控“组合拳”出台，政策调控效果是非常明显的，调控目标是基本达到的，遏制了部分城市房价过快上涨和抑制投资投机炒房的现象，稳定了房价，保持房地产市场健康，投资增加正常。说明国家的楼市调控政策已经起到了其必要的作用。
目前政策调控已经整整过去160天，从今年统计局8月份和9月前三周的数据看，房价上涨幅度已经回落到1.2%-1.5%，房地产投资额和房地产开发贷款及销售成交等土地成交都有不同幅度的下降。从2010年4月-7月份一线城市房地产市场“量跌价停”，房价走势趋稳。所以，调控“组合拳”已经真正达到降房价的意义，继续出新的更加严厉的政策调控没必要，只要执行好新国十条的内容就好了.
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫指出:决定房价上涨的走势不是调控的力度不足够,也不是刚性需求爆发。今年8月和9月前三周的成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足。是短期市场政策调控行为和市场需求积累的过程。未来房价将继续保持上涨的趋势，因为推动房价上漲有很多因素，有些短期就能消失，有些则需要较长时间才会消失，或者不会消失。
比如：1、我国城市化进程，目前才到46.6%，广东省才63.4%。今后大量农村人口流入城市，城市住房需求压力可想而知，房价能下降吗？2、城市建设不斷发展，土地越来越稀少，土地价值不断提升，房屋能不涨价？3、房价与GDP正关联，GDP不下滑，房价不会下滑。4、地方政府不改变土地财政的现状，房价下不来。5、如果没有更多的可行的投资渠道，民间资金依然逗留在楼市，随时可以使房价反弹。5.家庭结构的快速分裂,产生巨大的购买需求.6.通货膨胀预期和人民币升值等,都可以产生巨大的投资购买需求.
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫表示:调控将往何处去，目前媒体和老百姓要求政府再来个“二次政策调控”声音非常响亮，只不过调控还没到老百姓和媒体预期“房价下跌30%”或50%。9月前三周北京和上海的房价和成交下降的新闻报道，其实不过是一个“假摔”而已。根据国家统计局的数据显示，8月和9月前三周全国房价上涨和成交量上升,被称为市场“回暖”，甚至成为“二次调控”的导火线，这种情况不叫楼市回暖，只是政策抑制需求下的阶段性或者季节性市场价格上涨，大家应该可以看到，房价没有出现报复性暴涨反弹的现象。实质上，国家的调控政策已经起到遏制房价过快上涨和抑制投资投机炒房的作用，虽然现在一些城市的价格依然在上涨，但是没有产生过快的上涨的现象。
当然，如果开发商一意孤行，不配合国务院政策调控和听地方政府的话，疯狂哄抬房价，等待他们是政策调控“核武器”。甚至可能导致力度更强的二次调控，包括加息、开征物业税、房产税、商品房空置税、提高土地闲置税、预售资金监管、全面限购、价格定价政府核准、房地产项目资本金上调到35%等在内的一系列举措都有可能随之而来。
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫认为:此次国务院新国十条楼市政策调控方向非常的明确，从抑制投资、投机的需求入手，稳定商品房市场，腾出时间和空间解决房地产市场中的结构问题。从市场供应和结构不平衡及政策执行力程度看，毫无疑问，国务院房地产政策调控短期之内，绝对不会突然退出,也不会暂停执行新国四条和新国十条范围内的政策。
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫预测:未来的房地产政策调控方向有三个方面，一是增加住房用地的有效供应。二是确保保障房性住房建设的结构调整,加强资金的投入和开发速度及市政配套实施。三是政策执行监督，形成行之有效的问责制。因此，上三个方面作为今年国务院政策调控的收官之举。由于市场供应和保障房开发及政策执行需要时间，房地产政策调控将延续到明年3月或4月份，今年之内不会出现所谓的“二次政策调控”。
扩大保障房供给将导致楼价大涨,扩大保障性住房的供给中压缩了商品房的土地供应量，则仍会对市场产生涨价的压力。关于保障性住房对于商品房的影响考虑未来住宅存量中商品房住宅占比，及城镇化推进速度的提升，房地产的实际需求空间依然较大，商品住宅存量远未达到拐点，保障性住房对房地产需求的影响将十分有限。
刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家谢逸枫表示:保障房不可能一次有效供应和集中推出市场，另外是在短时间内，让购买不起商品房的本地人和外来流动人口等低收入人群，都有资格和条件购买珠三角每个城市的保障房。除非政府一次把保障房资金和土地供应及保障房所有市政商业生活等配套到位，不受收入条件和购买保障房人群户籍不限，全部通用珠三角保障房，短期是不太可能。
最后，地方行政壁垒多和涉及地方经济利益。例如东莞2010年要重点解决廉租住房保障2400户和经济适用住房保障139户的任务，如果没有入户的新莞人享受不了这个待遇。广州和深圳就可以，因为没有这个规定，外地人持居住证7年可入户。另外，如果扩大保障房土地和开发建设，意味着商品房土地财政收入减少及政府必须建更多的市政配套等保障房生活配套，将增加地方财政压力。不过，可以抑制房价上涨过快的态势。