2009年12月7日，中央下半年度的经济政策导向逐渐明朗，主基调是经济以稳为主，这说明适度宽松的政策不会突然抽楼板；过份依靠出口的经济类型要转型，逐渐转到内需和外贸并重的轨道上来——产品制造不再以低价为手段而鼓励创新；创新的本质是就是创值，就是要成本低，附加价值高，降低经济对资源的依赖度。经济要稳，房价不能大跌，2009年房地产占GDP约为13%，如果房价大跌，那么对GDP打击很大。

    价格低了以后，会削弱房地产在GDP中的比重，另外买房人历来就是买涨不买跌的，所以又在“量”的方面打击房地产形成的GDP，量价两个方面的因素将导致房地产形成的GDP大大缩水，并直接影响宏观经济，这是宏观经济不能承受的，所以房价温和一些，可能会有促进经济的作用。刺激内需的政策今年不太会很快退出。现在至今后几年，欧洲经济实行紧缩财政，而美国也开始整顿金融业，鼓励出口，加强实体经济，这些都是未来经济由外转内的背景，其实真正能拉动中国消费的作用最大的还是住宅商品。

    房地产不涨就是跌。2009年以来CPI指数连续上涨，各地工资都有10%以上的上涨，前天钢材集体上涨，小麦和粮食上涨的消息，这些涨价现象集中出现，实际上意味着货币贬值，通胀发生。在通胀发生的时候，房价表现为较快上涨，在喜欢实物占有的中国，买房这种防御性的投资会变本加历，直接导致去年房价飚升。现在通过宏观调控，房价上升过快的势头已经得到遏制。现在房价不涨，经过一段时间的蓄势，去年的“火气”退掉了，经济因素、货币因素又会造成房地产做“多”的能量积累，房价已经悄悄萌生了“涨”意。

    第一把是政策反弹。2010年9月1日《深圳市房地产市场监管办法》施行,深圳楼盘涨价不备案将重罚10万。根据《深圳市房地产市场监管办法》中规定，开发商销售商品房之前，应当合理确定销售价格并报价格部门备案，确需调价且调整幅度超出备案价格15％的，应当在调价前办理备案变更。说明开发商销售价格和调整价格要进行备案，这一点将大力打击随意涨价和捂盘行为，这也将进一步挤压房企现金流。

    如果真正得到严格执行，将会严厉打击现有的房地产商的变相捂盘行为。《办法》指出，商品房销售价格未申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

    2010年9月1日,开始涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》正式实施。在国内多个城市传出加强对开发商预售款进行监管的同时，深圳已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。深圳市在该文件中规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。违反该《办法》，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令其限期改正，并按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。

    深圳市规划和国资委回应称，深圳对预售款监管规定已经相对详细，要求开发商申请预售款，必须由银行、监理企业等共同签字同意才行。这三者会形成比较好的相互制约，如果说三者串谋，那么三者都要承担法律责任。在处罚方面，各城市情况不同，不好比较。这种监管措施难以得到有效执行。早在2005年，深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》已经呼吁“监控房企预售款”制度出台，而深圳的有关房地产主管部门也曾尝试过取消商品房预售制度，后在开发商的强烈反对中作罢。

    毫无疑问,深圳楼盘涨价不备案将重罚10万和深圳的预售款监管很明显不具操作性，需要出台相关细则。同时，限期改正以及每套罚款5万元或10万元等规定，对开发商的处罚力度过低。

    例如2010年9月1，深圳市规划国土部门统计数据显示,8月份深圳新建商品住宅成交均价为每平方米19442元,与7月份的每平方米18179元相比,上涨7%。但为今年连续第4个月新房价格保持在2万/平方米以下。数据显示,今年1-8月,深圳新房平均价格分别为每平方米23117.28元、24165.62元、20216.22元、20381.25元、18998.22元、19380元、18179元、19442元。

    2010年8月份深圳全市新房住宅共成交2971套,成交面积260873平方米,成交均价19432元/平方米。与7月份相比,成交套数大幅增加77%。在成交结构中,90平方米以下住宅仍是绝对主力,上月共成交2381套,占了全市成交的八成。8月份别墅成交仍然为零。

    分区域来看,龙岗、宝安、南山是成交量最集中的三个区域,三区成交量之和占总量的92.8%。龙岗区成交114209平方米/1155套,占总量的43.8%,成交均价14706元/平方米,宝安区成交96951平方米/1214套,占总量的37.2%,成交均价18658元/平方米,南山区成交30942平方米/412套,占总量的11.8%,成交均价26602元/平方米,盐田、福田、罗湖三区成交量相对较小,盐田区成交9252平方米/57套,占总量的3.5%,成交均价54213元/平方米,福田区成交5968平方米/91套,占总量的2.3%,成交均价30553元/平方米,罗湖区成交3551平方米/42套,占总量的1.4%,成交均价20873元/平方米。

    8月份的最后一天,深圳二手房成交套数达到1636套,是上月日均成交的五倍左右。

    中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示,2010年8月,全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米,与上月基本持平,其中58个城市价格环比上涨,42个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中,廊坊上涨幅度最大,为4.52%;价格下跌的城市中,下跌幅度最大的东莞跌幅为3.85%;涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。8月百城住宅价格最高的十个城市分别是∶深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京和福州。深圳以23658元/平方米排名第一位。从区域分布来看,长三角和珠三角分别有5个和2个城市。

    根据百城价格指数重点针对北京等十大城市全样本调查数据∶8月十大城市平均价格为15135元/平方米,环比下跌0.76%。具体来看,深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%;7个环比下跌的城市中,上海跌幅最大,达到3.54%,其余城市跌幅都在1%以内。同比来看,十大城市平均价格上涨45.08%。

    其中,北京涨幅最大,同比上涨71.84%,武汉涨幅最小,为24.75%,杭州、南京和上海涨幅超过50%,天津、重庆等5个城市涨幅介於30%-50%之间。8月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是∶东莞、江阴、上海、海口、汕头、唐山、常州、三亚、北海和石家庄。其中东莞等3个城市跌幅超过3%,海口跌幅为2.93%,其他6个城市跌幅在1.5%-2%之间。

    2010年8月2日，深圳市规划国土委发布的统计数据显示,上半年深圳楼市呈现出量价齐跌的态势,成交量同比巨幅下跌60%的同时,房价大幅下跌20%。数据公布后,立即引起外界质疑。有房地产商老板表示,这个统计数据不能反映深圳楼市的真实状况,深圳房价真正下跌只有5%-10%左右,而市民普遍称,根本都没有感到下跌,商品房价格还是高的离谱买不起。

    根据深圳国土委发布的统计数据,深圳市6月份新建商品住房平均价格环比5月份下降5.81%,比年初下降22.6%。从成交量上看,今年1月份至6月份,深圳全市新建商品房销售面积为152.92万平方米,同比下降了62.4%。结果深圳房价下跌20%遭质疑，开发商指出仅跌5%-10%。

    根据深圳房地产信息网的统计,深圳今年上半年的房价收入比为20.6,远远高于国际上限6倍的标准,也就是说,按上半年深圳的房价,一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房,不吃不喝要攒积近21年才能负担得起购房款;上半年深圳的租售比为1∶541,远远超出1∶300的合理底线,泡沫成分巨大。

    第二把是险资入市。险资入楼市，高企房价再骑一猛虎。截止到2009年7月，我国保险业总资产为3.8万亿元，如果按照5%到10%的估计投资比例计算，允许进入不动产投资的保险资金应在1900亿到3800亿上下。这么一大笔钱尽管不可能一下子全部砸入房地产市场，但也显然会在市场上激起很大的浪花。千亿级保险资金大举涌入房地产市场只差最后一道围墙的大门打开——保监会制定的《保险资金投资不动产试点管理办法》未来的出台将 最终允许险资进入不动产领域。业内人士表示，各大保险巨头早已觊觎楼市，已经积极储备项目整装待发，而保险资金投向楼市有望改变行业投资格局。

    日前，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。《办法》中最大的投资亮点是，险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设，但可以项目公司股权形式投资房产企业。在政策没有出台前，险资其实早已进入不动产市场，且花样繁多。

    2009年底，中国人寿[22.81 2.84%]花费58.19亿元港元通过有条件认购，成为远洋地产第二大股东；在此之前，中国人寿持有9.16%的北京金隅集团股份，间接进入建材和地产开发及物业管理；2009年，中国平安[51.06 4.48%]通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，共同投资优质住宅项目以及城市综合体项目；中国人保、泰康人寿、中国太保、新华人寿等，则更多地利用自有资金购置自用办公楼，或与其他公司合办专业公司，曲线进军不动产；中国太保也在去年以近22亿元的价格收购了丰盛大厦。

    《保险资金投资不动产暂行办法》(简称《办法》)出台，让一直在房地产市场中打擦边球的险资终于有了正式的名分。虽然打开了4500亿元险资投入不动产的阀门，但《办法》也明文列出了“三不”的投资原则，即不准超限、不准炒房炒地、不准投设房企。受此利好消息影响，昨日保险个股全线飘红，中国平安以4.48%的涨幅居首。《保险资金投资不动产暂行办法》细则投资条件：1.上年偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；2.上年盈利，净资产不低于1亿元;3.最近三年未发现重大违法违规行为；

    4.投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。5.以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。禁投范围：1.提供无担保债权融资；2.以所投资的不动产提供抵押担保；3.投资开发或者销售商业住宅；4.直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；5.投资设立房地产开发公司；6.运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。

    当然，险资入市对房价最大的影响还不在于此，而在于：它又给高企的房价增加了一个特殊的“陪绑者”。这个“陪绑者”的特殊之处就是，它是亿万投保者的保险钱，保险公司是不能轻易破产的，如果买保险都不保险，那整个经济体系就乱了。房价想要依据正常的市场规律进入下行周期的可能，因为这个全新“陪绑者”的加入而显得更加微乎其微。政府对房价的力挺，将更加“义不容辞”。

    之所以高企的房价迟迟不能按照正常的市场规律实现价格回归，最重要的原因就在于房地产市场的“陪绑者”身份特殊而且利益重大。在此之前，这样的“陪绑者”有银行资产、地方财政，后来又有国企资金的大举进入，如今又多了保险公司。银行、财政、国企、保险公司，它们哪一个不是关系“国计民生”和“金融安全”呢？因为房价的下降而导致银行破产、地方财政破产、国企破产、保险公司破产，其中哪一个又是政府和公众所愿意看到的呢？在尚未突破市场的惩罚底线之前，房价怎可能在这么多“保护伞”的严密保护之下正常回归？

    第三把是热钱入市。炒房团归来，楼市热钱再度推高房价。炒房本来不是新鲜事，在任何国家房地产行业高速发展的时期，都可能出现这样的现象，但是要像中国这样，几乎全民性的参与这种房产财富投机，也算是比较少见的景观。由于房价的高企，炒房团的主力主要来自一些先富裕起来的城市，比如说著名的温州炒房团，山西煤老板炒房团，鄂尔多斯炒房团等，这些以地域特色组织的炒房小团体在中国楼市曾经掀起了一阵阵房产热浪，成为高房价最重要的幕后推手之一。

    当炒房团看中了某一个所谓的“房价洼地”城市时，就会开始布局：一是联合更多的炒房资金力量大手笔的进行房价的炒作和提升，动辄出售购置就是成百套甚至上千套的购置房产，人为制造当地房源供应紧张的局面，拉升房价；

    二是启动一些宣传机器，制造房价所需要的房价对比数据，让人相信当地房价水平确实明显低于全国同类城市的平均水平，存在巨大的投资空间，从而吸引更多的人入市炒房或购房；三是当所有的人都知道和相信当地房产投资的价值时，房价就会飙升，这个时候炒房团就会悄无声息的高价出售房源撤出资金，通过房价的差价赚取了大笔利润，成功套利逃离，那些后期高位接盘的人就成为了炒房团剪羊毛财富游戏的最后埋单者。

    炒房团归来，对于楼市调控是个严重的挑战，房价一旦再度快速上涨，就会彻底摧毁民众对于楼市房价调控的信心，房地产行业就会成为社会经济的毒瘤，房价爆炸带来的后果就是吸干社会资金，最终走向全面的消费经济枯竭和经济危机。

    2010年8月27日，中国社科院国际金融研究中心发布研究报告称，7月份有104亿美元热钱流出中国境内，至此热钱已经连续3个月净流出，总额已达340亿美元，月均流出约113亿美元。报告认为，导致短期国际资本持续流出的最重要原因是，4月希腊危机的爆发再度改变了全球投资者的风险偏好，以及与此同时人民币升值预期明显削弱。

    4月希腊危机的爆发使得全球投资者重新进入去杠杆化进程，其投资风格重新变得审慎，这就导致大量短期国际资本开始从一些风险资产市场流向美国国债等无风险资产市场。 对于连续三个月热钱流出，外管局并不意外。外管局曾明确表示，“进入5月以来，外汇净流入压力有所缓解”，其原因除了上述几点之外，也有外管局“应对和打击违规资金流入”的监管因素。 尽管人民币升值预期已经弱化，但发达经济体复苏缓慢，且利率处于低位，尤其是美国经济如果进一步下滑，美联储肯定会保持宽松货币政策。在宽裕的流动性下，资金要寻找出路，自然会投向中国和印度等新兴市场，因此下半年热钱流入态势仍很严峻。

    中国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，违规流入“热钱”多采用“蚂蚁搬家”的方式，尚未发现境外"热钱"有组织、大规模流入境内。“热钱”进入的重要目标就是进入股市、楼市获取资产价格上涨收益。动辄认为有成百上千亿的"热钱"流入观点不准确，要基于事实依据，单靠计算国际收支数据不可能全面得出"热钱"流入情况，通过监测和查处，可以为判断"热钱"流入规模提供一定的依据。

    中国良好的经济基本面以及汇差、利差等价格因素是吸引外汇资金持续流入的根本原因，违规流入的"热钱"多采取"蚂蚁搬家"方式，呈现多点式、渗透的特点。由于我国对资本项目交易还存在一定管制，国际上正规的大型金融机构，出于法律风险等方面的考虑，通常不会采取违规途径。

    据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁研究得出的数据显示，中国灰色收入总额高达5.4万亿元，比2009年中央财政总收入还要多。这一数据引起广泛关注和争议。无论这一数据是否真实，不可否认的是，灰色收入已客观成为国民收入分配中的重要组成部分，但严重缺乏透明度，这作为一个亟待破解的严肃命题，需要直面。

    7月26日，王小鲁在《比较》第48辑中发表最近完成的体改研究会研究课题，课题显示，根据课题组调查推算，2008年全国居民可支配收入总额比国家统计局住户收入统计调查的结果要高出9.26万亿元，这部分“隐性收入”比2005年的4.85万亿元增长了近一倍。隐性收入之中的大部分为灰色收入。更严重的是，巨额的“隐性收入”、“灰色收入”绝大部分由高收入人群占有，这严重扭曲了本就过大的收入分配差距。

    8月24日，国家统计局官方网站上刊出署名为国家统计局城市司王有捐的文章《也谈城镇居民收入的统计与调查方法——与王小鲁博士及其课题组关于调查推算方法的商榷》，质疑王小鲁公布的“中国2008年灰色收入规模在5.4万亿元”的调查结果。文章称，作者认为王小鲁博士课题组使用的调查和估算方法有值得商讨之处，其估算结果也有过高之嫌。

    王有捐为统计局城市司住户处处长。灰色收入和隐性收入问题早已为中国政府相关部门所重视。在2010年3月全国两会政府工作报告中，报告原本明确提出要“规范灰色收入”，但因为对“规范”一词的不同理解，最后报告将“规范灰色收入”全部删去，规范灰色收入这一战略性问题的推进也因此再度推迟。

    在《灰色收入和国民收入分配》报告里得到了这组数据：据推算，2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元，这比按国家统计局住户收入统计调查结果高出9.3万亿元，比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元。9.3万亿元被称为“隐性收入”，5.4万亿元被视为“灰色收入”。与大多数非专业人士一样，我这种普通居民更关心那两个惊人的数字：9.3万亿元和5.4万亿元。虽然国家统计局的专业人士认为调查结果严重高估，但只要稍稍往周边看看几眼就不难发现，确实有巨大的隐性和灰色收入没有出现在官方统计报表里。

    第四把高通胀。在经济二次衰退预期打击下，全球投资者风险厌恶情绪迅速提升，大量资金正在从风险资产撤出，涌入避险币种。8月24日，日元对美元汇率创下了15年以来的最高水平，同时对人民币也迈入“8”时代，日元成为今年以来发达经济体对人民币升值最大的货币。金融市场的动荡皆因近期美国经济数据不尽如人意。

    8月30日美国商务部发布报告，7月份消费者支出增长0.4%，但消费者收入增长0.2%，增幅低于预期，再次证明美国经济的脆弱。而在此之前的8月27日，美国商务部公布了第二季度GDP 增长率修正值，增长率被修正到1.6%，这一增幅低于初期值2.4%，令全球市场动荡。经济动荡之下，定量宽松政策先行。在数周之前，美联储一直走在准备自然撤离宽松货币政策的轨道上，然而，美国经济的回落使得美联储的退出策略戛然而止。

    美国的定量宽松政策正在推动全球其他经济体跟进。8月30日日本央行召开临时货币政策会议，宣布扩大现有的经济刺激规模，向市场注资规模扩大到约1180亿美元，同时依然保持基准利率0.1%。美国新一轮经济刺激政策的来临，将制约中国积极经济政策的退出。目前，全球经济不稳定，全球经济都在指望中国需求拉动，从国际外交和政治上考虑，从较长时期来看，中国积极的经济政策也是难以退出的。

    为应对全球经济危机，2009年11月份政府推出了4万亿的经济刺激计划，并在此之后陆续出台了十大产业振兴规划，这使得市场预期变得十分乐观。2010年9月7日，奥巴马公布500亿美元基建计划，刺激美国经济。对中国影响，美国刺激政策不退出，对中国喜忧参半。虽然利好出口，但是，外储贬值，甚至推高通胀。

    美国的经济刺激计划对中国有好处,中国广大的出口型中小企业现在必须依赖美国经济的增长才能存活。中国的刺激政策短时间内也是不会退出的。未来的经济体将面临多次刺激政策所带来的严重后遗症:尽管美日凭借强大的国力作支撑,通过不断的货币扩张让全球为其经济的衰退买单,但无限期的扩张很容易导致未来出现对信用货币的信任危机,那将带来更大的危机。对全球的其他经济体而言,将恶化发展经济体的发展环境,像中国等一些高外汇储备的国家,将直接导致其外汇资产的贬值。

    美国量化宽松得货币政策下,中国大陆通胀只会持续升温,处于迫不得已的境地,下半年加息的可能性非常大。如果单纯以刺激来对付结构性问题,或将引发一场更坏的危机。一方面是全球的宽松货币环境,另一方面中国长期的繁荣必然孕育着大规模的泡沫,因为人们把重点放在风险投资上,这么多的债务增长被用在了推高楼价,而不是用于实物投资。政府应正视经济增长中泡沫的严重性。

    源于美国的次贷危机导致全球陷入自30年代大萧条以来最严重的经济危机。2008年11月，中国政府率先推出令世界瞩目的4万亿人民币（5860亿美元）政府投资计划，占到其2008年国内生产总值的13.3%。美方奥巴马政府上台后也出台了高达7872亿美元的财政刺激计划，占到其2008年国内生产总值的5.5%。

    美中两国刺激计划的资金投入同样数额巨大，但是实施半年之后效果却明显不同。究其原因，美国刺激经济计划总额中只有四成左右的资金用在了基础设施等投资上，除了大规模减税，还有大量资金被用在了转移支付、公共卫生、社会救济以及信息技术等方面。投资对经济的拉动力总是大于减税和转移支付。而中国的“四万亿”财政刺激计划只含有政府投资部分，政府减税部分并未包括在内。

    2008年以来，中国政府在增值税改革、房地产税费减免、汽车消费税优惠、个人所得税税基提高、出口退税提高以及证券印花税降低等多方面实行了减税方案，如果把这些因素考虑在内，中国政府的财政刺激计划并不仅仅只有4万亿人民币之多，其财政刺激计划所涉金额可能高于美国政府的7872亿美元。

    2009年1月，美国预计全年经济增长幅度为-2.0，而后7月调整为-2.6，中国1月预测全年经济增长6.0，而7月调整为7.2。根据美中经贸委员会的数据分析，中国经济刺激计划的支出主要分布在基础设施建设、震后重建、住房、农村发展、产业结构调整、能源和社会服务等方面，而美国的经济刺激计划则主要分布在减税、缩减政府开支、基础设施、低收入救济、失业及退休金、医疗保健、教育培训、可再生能源等方面。

    从中可以看出投资基础设施、绿色产业和新能源领域将会获得丰厚回报。中国经济刺激计划在2009年将支出2400亿美元，2010年将达到3300亿美元，所以投资中国最佳时间应在今明两年。目前中国经济各项指标正在稳步回升，投资者信心不断高企，证明经济刺激计划行之有效。而美国经济数据反覆不定，尤其是疲沓的房地产销售业绩和不断攀升的失业率，让市场对奥巴马政府的经济政策产生怀疑。

    2009年2月11日,按照美国参众两院经过长时间闭门会议达成的协议，在经济刺激计划总额为7890亿美元的开支中，35％将用于减税，而65％则用于增加政府投资。新版经济刺激方案的文本中，包含了以福利、救济粮票、和健康保险等形式对这次经济危机中受害者提供帮助的条款，也包含了奥巴马最初方案中对中等以下收入阶层减免税收的规定。每个美国纳税人将有望拿到400美元退税，每个家庭则可获得退税最高800美元。

    两院就最终文本达成妥协后，国会领袖们召开了记者会，不过，众议长佩洛西很蹊跷地缺席，而参议院多数党领袖里德等在回答媒体提问时表示，经过反复讨价还价最终达成了妥协，最终文本中保留了8190亿美元众议院版本和8380亿美元参议院版本中的核心内容。参议员利伯曼则评价说，今天达成的这个最终文本，是美国经济向好的方向转折的拐点。