重庆房产税操之过急？ 破冰之举实为探路
图表：２０１１：楼市调控“四大焦点” 新华社发
2011年，继续坚定不移推进房地产市场调控，努力使房价稳定在合理的价位，这是人民的心愿、政府的承诺。为了遏制房价非理性上涨，中国今年将尝试使用开征房产税手段。新年伊始，楼市调控第一波：房产税开征，房产税是否能救楼市？已经引起社会各界的争议。
2011年1月9日，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。重庆房产税虽还没公布具体征收细节，但其对于市场房价的影响已然成为焦点。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1月14日，新华社发文称房地产税制不健全，房地产市场自身问题积重难返。供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题；过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收；多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少，通胀压力之下，资金过度流向房地产领域，居民存款陷入负利率困局，刺激财富进入楼市等资产市场；境外热钱流入也加大了房价上涨压力；还应当看到的是，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。“这些多年积累的问题，不可能在政策出台短短几个月就得以解决。”
随着2009年、2010年楼市的持续升温，中国去年出台了一系列旨在遏制房价过快上涨、稳定房地产市场的调控政策。然而，中国的房地产市场陷入了一种“调控-观望-反弹”的周期，这种周期每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点。在投资、投机动力不减，“土地财政”问题依旧突出的情况下，房地产调控向更深层次方向发展已成大势所趋。重庆房产税试点对于改善住房结构，完善住房体系意义重大，彰显了政府调控楼市、遏制高房价和房地产市场投机行为的决心。同时，开征房产税也有利于促使地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，调节收入分配差距。
特别是，“土地财政”模式逼近危险境地：据国土部最新披露的数据，去年全国土地出让成交总价达2.7万亿，同比增加70%，实际出让面积同比增加105%，但房地产用地调控仍面临较大压力，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾越来越突出。
综合媒体报道，房产税试点城市和开征时间表逐步明晰。重庆、上海为房产税试点城市。重庆市政府确定开征高档商品房房产税，有望2011年一季度出台相关文件。从目前上海、重庆两个房产税试点城市透露出的政策细节来看，虽然同样是开征房产税，但两个城市政策的侧重点各有不同，重庆明确针对高档商品住宅，而上海则很可能是针对居民的存量住房。根据重庆房产税的最新版本，重庆房产税改革主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量和增量均包括在内。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税，可能为上年重庆主城区商品房销售均价的2-2.5倍。同时为打击炒房投机行为、遏制房地产泡沫，重庆还将对个人拥有的多套商品房征收房产税。一方面利用信贷杠杆，加强土地管理，抑制投机，另一方面加大保障性住房的建设力度，缓和供求关系，平抑房价。
房产税试点箭在弦上，调控效果备受争议，关于重庆房产税试点效果的四种观点：
一是认为重庆房产税试点意义重大。抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。以房产税为代表的对房屋保有环节征税一直都被很多业内人士看成是房地产市场调控的一大利器，是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“杀手锏”。房产税的开征将使得土地面临巨大的跌值风险。如果按照市场预测，以房屋评估值的1%来征收，对房价的影响则会很明显。“1%是一个很有力度的税率，将会致使房价下跌20%。”
“不动产保有环节的税收有三个功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。 ”中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，而对我国的房产税改革，前两项功能的意义更为重大。
二是认为重庆房产税操之过急，别指望房产税能降房价。
中国宏观经济学会秘书长王建表示，房产税不是解决高房价的有效手段，今年房价仍有可能小幅上涨。房产税不能解决高房价，未来十年房价会涨七倍。
据《南方人物周刊》报道，经济学家梁小民教授质疑“重庆房产税操之过急，现在征根本就不合法。”理由是：现在征收房产税根本就不合法。因为房产本就不是个人财产，只有70年使用期，对只有使用权的东西怎么可以征税？真要征也行，你先把房产所有权给人家。房产税牵涉的其实是公正和效率问题，弄不好很可能伤害到一大批中产阶级。
重庆虽然明确要征收房产税，但实施细则并未定论，应怎样设置较为合理？梁小民认为，第一，应该只对少数人征收，少数人其实就是指那些住房特别豪华的；第二，必须按房产政策的限制去收，应该有一套独立的评估办法，而且不能是地方性的，必须由国家给出一套大致的框架；第三就是要考虑这个税对不同阶层的影响，尤其是对中产阶层，这样才有利于中产阶级的壮大。
重庆方面称有可能第一季度将开始实施，你觉得这个时间是否合理？梁小民认为，在时间上他们操之过急了，政策提出跟实施之间的缓冲时间不够，细则都还没有拿出来。应该怎么收，怎么去评估，这些东西都还没有。而且政策要实施还需要给老百姓一段知晓的过程。
房产税对于房价有何影响？梁小民认为，根本就起不到什么作用。重庆既然是向豪华住宅征收，那么对豪华住宅的需求可能会有些影响，但微乎其微。几百万的房子都买了，还会在意几万元的税费吗？豪华住宅在整个房地产市场里所占的比例很低，甚至可以说豪华住宅跟房地产市场是分开的。
房产税对财税体制和抑制房价，哪个意义更大？梁小民认为，总的来说，征收房产税的作用还是集中体现在财税体制改革上。由于房产税一般来说属于地方政府，所以通过征收房产税可以略微平衡中央政府跟地方政府的财政关系。房产税对整体的体制改革是有一定意义，但对抑制房价不会有什么作用。
经济学家梁小民教授的观点虽然比较尖锐，但我认为切合实际。房产税对于房价有何影响，我认为市场心理效应或许大于政策效应，对高房价的影响有待观察。
三是开征房产税利益博弈将更复杂。有专家分析，首先，因为目前住宅的业主都不享有土地所有权，因而目前商品住房买卖的成交价格中包含有土地的价值，这自然不能成为计税的依据，所以须把土地出让金和土地增值部分给予剔出，然后再对剩下的价值征税。因为房屋增值和减值，主要体现的也是土地增值和减值，所以未来的房屋重估价值，同样也不能成为房产税的征税依据。需要将土地价值从房屋总价值中剥离，只对住宅的建筑部分的价值征税，由于房屋建筑价值在快速折旧，因此开征房产税，其税率必然远远低于目前西方国家的物业税税率，计税价值更远远低于房屋总价值。由此估计，房产税税额的绝对值应该相当有限。
第二，如果推崇房产税，是要让房产税承担降房价的功能，那么房产税的命运注定是有限的。因为如果房屋价格一旦下降到某种程度，比如20%或者是50%，那么由于其已完成了使命，为了不给广大纳税人增加负担，这个税种就应取消或者是停征。而如果房产税在一定期限内，未能完成其促使房价降低的使命，那它是否还有继续存在的必要？
第三，房产税本质上不是为了政府增加收入，而是为了集合社区各业主的财力为社区服务。因此房产税的征收和使用，必须全程置于社区百姓和业主的监督之下。同时由于网络化和数字化的发展，大量的数据登录、处理和公示变成了简单的事情。因此，房产税出台以后，每户业主、每个住宅，每个时期到底交纳了多少税以及这些税的使用，都须在网上公开展示。至于这些税到底如何分摊使用，更须经过社区业主表决。没有任何交纳房产税的人希望一边交纳税收一边打压自己财产的价值，而只是希望纳税能提升自身财产的价值。所以考察房产税的来源属性，又会发现第二个悖论，就是房产税开征以后，钱必须花在社区建设上，房产实际上是增值的，结果房屋价格实际上还是上涨的。
所以，房产税出台以后，面临的问题可能会更加复杂，局面和结果注定不会平静。争论应该持续。如果房产税违背了来源属性，变成了财政增收的工具，那么地方政府更会为了多收房产税而有意推高房价，况且土地出让金更是与房价有关，房价高土地出让金就多，地方政府推高房价的冲动岂不是会更足？
四是重庆房产税的试点效果有待观察，重庆破冰之举实为探路。征收房产税对房价究竟会产生多大的作用？中国房地产研究会副会长顾云昌认为，还要看征收面有多大，对供求关系影响多少。征收房产税更多是通过间接的关系影响房价。开征房产税是一项系统工程，还有许多具体问题需要解决。房产税的计税依据和税率，在确保公平的基础上还面临如何确定的问题，都有赖于对房产税价值的科学判断。
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蔡律 2011年1月14日