对于很多杭州购房者对于宝龙地产还比较陌生，但作为从业的我，对于宝龙地产还是有点了解，但并没有到十分了解，所以在临近春节前，相对比较空闲的时候，对宝龙地产特别是杭州下沙宝龙地产项目做个简单的分析， “宝龙城市广场”这个案名是毋庸置疑的。

宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目。目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省、安徽省以及天津市内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展我们的商业物业开发业务。

   “宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。宝龙城广场能否解决下面4大问题：如何能为下沙政府带来更多的就“面子”；能否给下沙新城有新的“活力”；能否在杭州下沙最大化吸引全球的品牌商家；如何在下沙楼面地价破万的情况下，解决商业与住宅的平衡点。

商业地产不缺项目，缺的是商业模式？宝龙地产有自己特色的商业模式

城市化在快速发展，需要大规模的商业体量，所以城市发展不缺商业项目，但为什么在同一地方，你能做的车水马龙，他却让这里无人问津，有地甚至投资客抢铺的时候争先恐后，在开业后，悲痛欲绝呢?还是商业模式在中间起到关键作用，在中国，有4个模式是比较成功的，其中3个应该开始走自己特色的商业地产之路，万达模式、宝龙模式、颐高模式，虽然他们都有各自的特性，但都有一个共性——持有大量物业，前期的学费是“给足”的，在忐忑中成长，坚持持有不放松，最终找到适合自己特色的商业模式，而最后一种“自由模式”就是指做特色经营，也就是大家所的专业市场，形成自己的品牌，从而在全国各地复制拷贝。但这种模式，在现阶段没有什么风险，但随着城市化发展到一定的高度，专业市场必将淘汰出局，所以这里模式迟早也会消失。

宝龙城市广场未来的定位是什么？

“宝龙城市广场”本身定位于三四线城市，项目业态组合和设计水平与一、二线城市有差距，但这次在下沙拿地，宝龙地产也开始尝试做一、二线城市的商业综合体。在三、四线城市的成功，给宝龙地产增加在一二线城市开发的信心。 宝龙城市广场在业态组合上：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化为一体。关键在于八大核心所在的比例，及定位档次。宝龙集团拥有五项自主商业品牌：宝龙乐园、康城百货、食全食美美食广场、宝龙国际影城、五星酒店和经济酒店。但档次品牌的知名度还有待高。其中在下沙，我感觉宝龙乐园将是本项目的成功关键，在下沙不缺人，缺的是好的游乐项目。如果游乐面积最大化，不仅降低商业部分的投资强度，更让本项目在开业之初快速聚拢人气起到关键作用。  

宝龙地产为什么选择下沙？下沙地块是否真的为宝龙地产量身定做的？

下沙是杭州的副城，交通优势，发展优势，购买力优势，吸引世界500强的优惠优势，还有未来的金沙湖，让下沙有着无限遐想，而在下沙宝龙地产不是第一个外来大鳄，但是第一个做商业综合体为代表的开发商，下沙不缺开发住宅的外来大鳄，但缺只做商业综合体的开发商，为下沙政府不仅仅带来大量的资金，更是带来就业机会，消费能力，商业氛围。所以做宝龙地产在期待中来了，就像男女朋友谈恋爱，谈的时间或次数很多，只谈不结婚，宝龙地产把这下沙3块地拿下，就是政府与宝龙地产结婚后的“产物”。如果大家都能从对方出发，下沙政府选择宝龙地产选是上策。宝龙地产能与下沙政府成功牵手，花费还是比较昂贵的，下沙楼面地价都破万了。

有人说做小学生水平，做商业是大学生水平，商业地产要有稳定的资金流，前期投入与后期的利润成正比，很多的开发商只喜欢赚快钱，来的快去的也快，而商业地产讲究的是慢工出细活，慢慢的来，每一步都能做到位，最后的结果是会是大惊喜。所以很多商业项目，不是卖不好，而是开发商自己资金流不足最后项目转让或破产，所以很多开发商不敢做商业地产更不敢做商业综合体。解决了资金，接着考虑的是商业体量、业态定位及档次，人车流线等一系列细节问题，规划确定了，就要考虑怎么卖，何时卖，卖多少的问题，最后还要考虑何时招商，如何招商，怎么招商？

   春节过后，我会在对宝龙地产做一个比较详细的分析，供大家讨论参考，现在这里祝大家兔年吉祥！