谢逸枫:国务院打响第三轮“新国八条”楼市调控
“新国八条”本质上是二次政策调控的“加码”
2011年1月26日晚间7时，国务院扔出“新国八条”作为今年第三波楼市调控，说明继续严厉执行2010年最严厉的政策靴子落地。根据国务院常务会议决定，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。决定实施“新国八条”调控措施，其中二套房房贷首付比例提高至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,强化差别化住房信贷政策。
资深房地产专家谢逸枫认为，新国八条在去年最严厉的政策调控，到今年1月提前出台，代表着中央高度重视老百姓购不起房的感受和对去年政策调控继续加强的态度及绝对不容忍房价继续大幅度上涨的决心。目的是遏制部分城市房价涨幅过快，并且对房价幅度上涨过快的城市从严制定购买政策，扩大到30个城市实施限购政策。最主要是警告楼市和恐吓开发商及给老百姓对中央楼市政策调控的信心。
你是如何理解新国八条的？资深房地产专家谢逸枫指出，“新国八条”本质上是二次政策调控的“加码”。其实，第三轮政策调控“新国八条”改变以遏制部分城市房价上涨过快为调控目标,而是以遏制部分城市房价幅度上涨过快为目标，说明未来的政策调控范围不仅是一线城市的楼市，将继续扩大到二三线城市的楼市。另外是把二套房贷首付比例提高到60%，执行1.1倍利率，去年二次政策调控中关于二套房贷首付比例是50%，增加了10%。其他方面就是扩大限购城市到30个和个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。剩余的政策都是围绕去年“新国十条” 和“新国五条”的政策进行落实的，目的是加强和巩固去年系列政策调控中未落实的政策。
“新国八条”为什么突然出台？资深房地产专家谢逸枫表示，最主要是去年1月10日“新国十一条”和4月17日“新国十条”及9月29日“新国五条”等国务院连续2轮出台调控政策虽然抑制了价格过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨，特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。在此背景下，国务院要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率,并且强化差别化住房信贷政策，在房价上涨过快的城市，从严制定房产购买的政策。
“新国八条”政策调控对未来政策有什么影响？资深房地产专家谢逸枫认为，由于政策针对性比较强,在一定程度将有效的抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。而在提高二套房首付比例和利率水平之外，可能会导致首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。另外,目前全国已经有近30个城市落实执行限购政策,限购政策将继续收紧,而且信贷政策也将更趋严格。但是由于房企资金充裕，目前负利率状况以及市场对未来通胀预期仍较高，2011年中国房价仍存一定上涨压力，因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。
“新国八条”政策调控对楼市和房价有什么影响？资深房地产专家谢逸枫表示，通过第三轮政策楼市调控,主要的效果体现在增加供应和遏制投资及严格信贷的三管齐下的三重作用下，政策调控的叠加效应才有可能逐渐明显。2010年中央前两轮调控中,部分政策未落实的部分,可以在第三轮政策2011年更加得到落实,或者会导致第一季楼市出现明显的淡季现象,不排除部分城市的楼市进入寒冬。
此外，根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。不过，关于市场热议的上海、重庆两地将正式开征房产税的消息并未有信息公布。
来源：国务院办公厅
1月26日国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下八个政策措施：
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
谢逸枫
2011/1/26