谢逸枫：房产税开征除推高房价与购房者无益
126“新国八条”和127两市（重庆上海）房产税开征

  2011年，房产税注定将牵动全国人民的神经，上海和重庆房产税试点开征新闻，如一枚重磅炸弹。房产税终于从喊“狼来了”打到“让子弹飞”。2011年1月28日，上海和重庆打响房产税开征第一枪，但是依然存在很多疑点，房价会大跌吗？会否迅速铺至全国？高档房这个定义不明确，难道象征性的对超级富豪收一点点小税？房产税靴子是终于落地，然而是否真如传说中的利器，房产税一开征，房价会大跌，有待市于试行之后的市场检验。

  进入2011年，房价经过去年两轮严厉的政策调控，房价上涨整体趋势得到遏制，但是部分城市房价出现幅度上涨过快的现象。国务院打出二轮政策调控外，今年又继续对楼市调控继续“穷追猛打”。2011年1月26日晚，国务院打出今年第三轮房地产政策调控第一记重拳，“新国八条”。1月27日晚，上海市和重庆市两地方政府又打出一记“杀手锏”，把“新国十条”政策未出现的新政策---房产税给扔出来了。

  1月27日晚,为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府关于印发《重庆部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的行办法》的通知，标志着空转七年之久的房产税试点工作正式在上海和重庆开始。

  2011年1月，政部财科所所长贾康表示，房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。2010年12月，财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，因为房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，具体做法是将个人房产逐步纳入到征税范畴。

  资深房地产专家谢逸枫表示,房产税是“狼”吗？，真的狼来了吗？如果硬要说房产税是狼，不如说是一匹没钢牙的“金刚狼”，出来之后嚎叫几声就掉头跑了。可以现象，所谓的房产税狼来了，房价该暴跌是不可能的事情，是非常不现实的。这个房产税属于“温和版”：一是二套及以上，二是人均60平以上，三是税率0.6%，第四是只针对增量征收。毫无疑问，房产税悬挂在楼市一把利剑的心理预期威慑力已经消失，为重庆上海的房产税哀悼。

  资深房地产专家谢逸枫认为,房产税只有心理威慑作用，根本不是遏制房价的政策。一是房产税税率低，投资投机炒房利润大过税费。因为房产税本身影响力有限，影响面虽然不小，但受影响人群对此税率承受能力强。拥有二套房的家庭虽然很多，但基本上能拥有二套，能人均过60平方米的家庭，其家底相对比较殷实，经济状况良好，0.6%的税率根本是塞牙缝。二是房产税成本可以转嫁下一个接手者。例如购买的人或者是出租的人，或者是经营的人，这样一来，无形之中又推高了房价和推高房租。

  三是房产税开征目的不是为调房价，而是为地方政府开财源。四是房产税的执行和操作依然存在困难，虽然已经开征试点。所以，房产税不意味着中国房地产疯狂投资时代、豪宅至上时代告一段落，如果我国通胀预期继续恶化，那么房产税无法抵挡汹涌如潮的投资人群，将可能会再次推高重庆上海房价。

  资深房地产专家谢逸枫指出,房产税最后依然会转嫁到买房者身上，除了增加购房者购买成本和增加政府财税收任，与购房者无利，更加会间接推高房价，因为成本提高。所以，房产税除了掠夺富人的财产还能够做什么，购买不起房的人依然购买不起，如何谈社会公平，如何谈资源分配，如何谈遏制房价上涨？房价这样能够按得住,纯粹是在做白日梦一般的自欺欺人。房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。

  我国对土地财政依赖极其严重，非朝夕可解。按照财政部12月公布的数据，前11月全国的财政收入是7.6万亿，其中地方本级财政收入为3.65万亿元左右，预计全年我国的财政收入可以突破8万亿元，如果按8万亿元的保守估算，2.7亿元的地价款收入将占到全国财政收入的33.75%，占据地方本级财政收入的一半以上。国土部2010年全国住宅用地供应计划18.5万公顷，同比增加约140%。但计划不如变化，各地方政府并没有如期完成土地供应，而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。

  据中原地产的数据，2010年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%，土地出让金收入却已达2009年同期的76%，除上海外，一线城市只完成2010年供地计划的20%-30%。中国指数研究院的数据显示，前9个月，全国105个城市累计供应住宅用地同比增加58%。前11个月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。12月，全国120个城市共有5966万平方米的住宅用地入市交易，达到本年度峰值，同比增长11%，环比增幅则高达35%。最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米，同比增加38%，远远低于全国平均80%的增幅。一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划，深圳、北京完成率分别为76%和61%，广州完成率最低，仅为41%。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆的完成率仅为27%和23%，成为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖，对于饥饿疗法手法运用之娴熟。

  资深房地产专家谢逸枫分析,2011年1月27日前，未出房产税之后，市场基本预期对遏制房价上涨很难起到效果，甚至会推高房价。如今，房产税“靴子”落地，却是2011调控力度初见端倪的表现；代表着2011年中央房地产政策调控进入白热化到深度期的过程；意味着将实施房产税具体的操作办法和细则，扩大到其他需要开征的城市。例如正在研究和探索及准备实施房产税的城市，深圳市和北京市及广州市等三亚城市。另外是配合国务院新国八条的政策，继续把限购政策扩大到二三线城市。到2011年1月28日，目前全国已有24个城市实施限购政策，准备实施限购的城市有6个，2011年3月两会前将扩大到30个城市，有可能会使得2011年楼市第一季度重现较重的观望情绪。

  资深房地产专家谢逸枫表示,2011年全国两会期间，如果1月-3月份全国70个中小城市的楼价上涨幅度没有出现明显的回落，销售成交没有出现明显的下滑。虽然销售成交下降，但是房价依然在一线城市出现大幅度上涨，甚至出现部分二三线城市房价反弹上涨的现象，投资投机炒房疯狂和地王重现及房企“哄抬房价”的情形，在去年到今年第三轮中央楼市调控的多重政策累积效应下，还是无法遏制住，有可能继续在其他城市推广开征房产税和提高税率。

  资深房地产专家谢逸枫认为,不排除中央在今年两会后，实施“毁灭性”的政策调控，把2007年927政策和银行监会政策重出江湖。一是上调房地产项目资本金到35%；二是改革商品房预销制度；三是改革土地拍卖制度；四是收紧开发商自筹20%资金的渠道，收紧信贷和控制信贷额度及不得外资进入房地产。五是管理通胀预期，或者进行连续一到两次加息和上调存款准备金率。

谢逸枫

2011/1/28

  重庆市人民政府令第 247 号
  市人民政府同意《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，现予公布，自2011年1月28日起施行。

  重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法
为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。现结合我市实际情况，制定本暂行办法。
  一、试点区域
  试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。
  二、征收对象
  （一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：
  1．个人拥有的独栋商品住宅。
  2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
  3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。
  （二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
  三、纳税人
  纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。
  四、计税依据
  应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。
  五、税率
  （一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
  （二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
  六、应纳税额的计算
  （一）个人住房房产税应纳税额的计算。
  应纳税额=应税建筑面积?建筑面积交易单价?税率
  应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。
  （二）免税面积的计算。
  扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
  七、税收减免与缓缴税款
  （一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。
  （二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。
  （三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。
  八、征收管理
  （一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。
  （二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
  （三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。
  （四）个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
  九、收入使用
  个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
  十、配套措施
  （一）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。
  （二）有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。
  （三）财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。
  （四）各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。
  （五）纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户

  行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。
  （六）欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。
  十一、本办法由重庆市人民政府解释。
  十二、本办法从2011年1月28日起施行。