房产税和限购令等政策调控对刚需主导型的佛山市场作用有限

    如果用一个词简单概括2010年整个宏观房地产市场的特征，那就是“调控年”。但是，政府看得见的手在与市场这只看不见的手的相互较量中，最终是市场力量稳占上风。 4月份号称“史上最严”调控政策只让楼市买卖双方的观望维持了2个月，便被大量新增供应打破了沉默，快速进入回升通道。9月份全国各地的火爆市场引发了中央政府新一轮以“限购令”为主的打压政策，但包括佛山市场在内的主要二三线城市并未对政策“买单”，成交量价在年底冲上了高峰。 其主要原因在于，年内的市场调控政策虽不断收紧，然而在08年以前楼市“愈调愈涨”的参照下，及09年楼市大反弹的背景下，对调控成效的质疑情绪蔓延，并且逐渐形成了一种强烈的预期。在这种预期的支撑下，“调控”被前所未有的速度消化，成交量迅速回升反弹，销售均价再次攀升。同时，在宏观经济上，通胀的压力不断增大，广义货币供应量远高于GDP，负利率水平持续提高，物价快速上涨，通货膨胀下居民财富迅速缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在2007见顶回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。 展望后市，在政策层面上，2010年底，各地楼市尤其是二、三线城市普遍出现量价反弹上涨，中央为捍卫调控成果，势必将强化政策力度。
   总的来说，2011年的楼市政策将主要体现在三个方面：一、加强已有政策的落实执行，尤其是对过去地方政府执行不力的政策进行问责甚至推行“一票否决”制度，如土地闲臵处罚、土地增值税清算、保障性住房建设、预售资金监管等。二、强化政策力度和范围。二套房的首付和利率或会继续提高，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，契税或提高到《契税暂行条例》规定的5%上限，亦有可能效仿香港征收特别印花税等等，这些政策在2011年均有可能被强化。在覆盖面上，主要是限购令，可能对房价上涨过快的城市进行界定，将限购政策扩大到更多的二线城市，关键是看楼市的变化。三、新的政策尤其是房产税或将落地。2011年1月4日，上海市政府高层领导在一部门工作会议上透露，上海房产税政策将于一季度出台。此外，重庆市《政府工作报告》称，十二五期间将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品住房房产税在内。种种迹象表明，房产税在重庆和上海试点已经出台相关政策。 以上政策中，对市场影响最大的莫过于限购令及房产税。准确的说，限购令的目的是遏制投资投机性需求，间接的遏制房价过快上涨，但本身并没有改变市场的供求结构和供求关系，只能短时间内影响购房行为，这对刚需主导型的佛山市场能起到的作用有限。同样，房产税主要的作用是合理调节资源，在短期内能抑制楼市的过度投机和炒作，使投机客抛售空臵的房产，增加供给，有助于让房价稳定。但如果房价上涨的幅度高于房产税税率，对抑制房地产投机将没有实质意义；况且房产税是否在佛山施行仍是极不确定的因素，从已知情况了解，目前并没有任何全面铺开房产税的时间表。因而，不应过高的估计2011年的政策调控对佛山整体房地产市场的影响。 如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个关键因素无疑将是供求关系。
     在供应量上，根据佛山市统计局数据，2010年1-10月，佛山全市房屋施工面积为4169.8万平米，扣除同期竣工面积1262.83万平米，以及同期全市新增预售面积699万平米，截止10年10月估算的全市在建未入市房屋面积约为2208万平米。再从土地市场的角度估算，根据10年佛山土地“招拍挂”公开市场的成交数据统计，全年成交商住类土地的计容可建总面积为1888.88万平米，以正常3年左右的开发进度估算，10年的成交土地即可在未来3年内每年供应房屋面积约630万平米；加上09年成交土地可供应的1830万平米房屋面积，扣除10年已入市的948.1万平米后，将剩余供应量在2年内平摊，仍有441万平米在未来2年内入市，两者合计后估算11年到12年市场的年均供应量能达到1000万平米左右，这尚不包括08年可能的供应。以上数据虽只能做大致估算，但从中仍可窥见一斑，即未来一年的市场供应量将非常充足！
     在需求上，佛山市正全面推进的“三旧改造”下释放的自住、改善型需求；东平新城、德胜商务区、广东金融高新区等新城建设推进下带来的大量外来需求及激发的本地需求；以及佛山市经济快速发展、产业升级带来的需求释放等等，都是楼市成交量实实在在的支撑因素。05年到10年间，佛山市住宅平均消化量为731.8万平米，以此估算，2208万平米的在建未入市房屋面积相当于平均消化量的3倍，即需要3年时间才能完全消化掉这部分新增供应；以新增土地供应面积估算的年均1000万平米供应量更远高于年均消化量。影响到价格上，2011年充足的供应量将深刻影响买卖双方的议价能力：对客户的争夺能力成为开发商的杀手锏，竞争更加激烈，而买方的选择空间更多，卖方的定价空间相应缩小。因而，2011年的佛山房价不至出现深度调整的情况，成交量价预计仍将在目前的范围内盘整。