顾海波：保障房乱象极其对策
——保障房应该完全封闭运作
——严惩腐败和渎职是保障房成功的关键
1998年的住房分配制度改革，结束了福利分房的单一分房模式，理论上走上了保障性住房和商品房双轨制的住房消费模式。但是事实上，房改13年来，保障房建设几乎处于停滞状态，各地对于保障房的建设根本没有兴趣，保障性住房形同虚设。即便少数地区有所谓的经济适用房，也是大多被异化，“经济适用房”大多变成了“官员适用房”、“权力适用房”、“富人适用房”、“名人适用房”（名人房贴），腐败丛生。
“经适房不经济”（有近来安徽200多平方米的经适房、权力寻租，购条件的买不起）、经适房用地别墅化（郑州曝光大量的经适房用地用来建造官员别墅）、开宝马车买经济适用房（几乎各地都有）、深圳的“富二代”买经适房（最近深圳保障房骗购闹得沸沸杨杨）、官员买经济适用房（重庆黑社会保护伞、司法局局长文强数千万家产都购有经适房）、武汉的经适房摇号六连号、山西忻州首例限价房成公务员小区 干部牟利超五千万（2010-04-20 03:49:53 来源: 新华网-经济参考报 核心提示：山西忻州首例限价房项目“世纪花苑”成为当地干部福利房，“市直机关正处级及以下干部一人一套”。记者调查发现，这些福利房被公务员大肆高价倒卖，总体牟利至少五千多万元）等等，经济适用房可谓乱象丛生，质疑声不断！
1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998 23号文)，该文件作为房改的纲领性文件，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”，向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是，绝大多数地方政府对保障住房建设只停留在口头、流于形式，中央相关职能政府的监督和监管不力，以廉租屋、经济适用房为主的保障住房建设严重滞后和短缺，千军万马都进入了商品房这“华山一条路”，造成房价日益飚升，房改13年房价飚升了13年，严重背离广大中低收入者的消费水平。
2007年8月13日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台（“50、60”工程，50平方米左右的廉租房和60平方米左右的经济适用房），对保障性住房进行了重申，对10年“房改”进行了全面的总结，明确表示，“住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”，“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，标志着中国住房新模式的开始。
答案是明确的，关键是各级地方政府及相关管理层的渎职、腐败、不作为和乱作为才导致了保障性住房的严重停滞和乱象丛生！
怎么解决？
一、行政问责
行政问责（问罪）、严惩腐败和渎职最重要也最关键！怎么问责？关键看党中央的决心和下一步的措施！笔者认为，渎职、不作为、乱作为也是一种腐败！不仅造成了大量国有资产的浪费和流失！而且严重地损害了保障房在人们心目中的形象！严重地影响了党和政府的形象，严重地影响了广大中低收入者的安居乐业和社会和谐！！
房地产建设、管理领域的渎职和腐败愈演愈烈！各级地方管理层往往是渎职和腐败的主体！房地产8年调控之所以成为空调，责任主体缺失是主要原因！保障性住房领域出现的所有问题（包括保障性住房的严重停滞、豆腐渣保障房），主要责任也是在各级地方政府！你怎么规划的？怎么验收的？怎么分配的？怎么纠正的？必须重典反腐！必须行政问责！以维护法律和政府的权威！以重塑社会的道德和正义！
只要“管住一个中心（地方政府）、把好两个关（准入关和监督关）”理论上就能管好保障房建设。遗憾的是发生在保障性住房领域的诸多违法、违规、渎职现象大多不了了之！仅就房改13年来保障性住房建设的停滞一事，我看许多地方就应该问责！但是，结果呢？！
中央政府必须把各地保障住房建设的进度、数量纳入政绩考核！
二、进一步完善住房保障体系
各级政府要真正树立以人为本的、科学的可持续发展观和正确的政绩观，建立以经济租赁房为主的、包括廉租房和限价房在内的多层次住房保障体系（建议取消经济适用房，因为它现阶段根本无法杜绝腐败，且也不公平），建议政府建立住房保障基金，每年提取一定比例的资金，从各种渠道、调动各种财政资源，来增加对廉租屋和经济租赁房等建设的投资；建造通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；尽量增加居民实物动迁的比例，多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正安居乐业。
三、严格按照50-60平方米建设租赁房和经适房。
现在100乃至200多平方米的“经济适用房”都有（中低收入者根本买不起），许多是“官员适用房”和“腐败适用房”！连四川刚枪毙的腐败分子文强都有经济适用房？这是谁惹的祸？！谁应该负责？！谁应该得到惩戒？！管理层具有不可推卸的责任！面积太大对已购房的“房奴”和夹心层不公平，难道普通老百姓家庭的住房面积都超过100平方米了吗（因为原有住房不收回）？！明显有权力设租、寻租和腐败嫌疑！笔者更建议可以因地制宜地建一些面积更小一点的公寓以作为两口之家或单身的过渡（梯度）用房。企业方面，万科做了一个“平民化的战略”，推出每套只有20、30平米（蚂蚁工房）的楼盘，为中低收入者（尤其是广大的中低收入夹心层）提供购买、租赁的机会，让他们生活得更尊严，值得提倡和探索。
四、保障性住房必须封闭运作
在经济适用房还没有完全退出市场之时，经济适用房是帮助解决住房困难的而不是作为套利的工具。因此，经适房上市只能是政府回购，你有能力了，自然可以到市场上去购买商品房。现在已经有经济适用房业主同投机客私下买卖的情况，政府回购能尽量杜绝权力寻租和骗购等现象的发生，以维护公平和公正！防止国有资产的流失！同时也能保持政府经适房的蓄水池作用，能起到平抑房价和中低收入者的安居乐业的作用。对申请者的不实骗购、骗租行为和权力寻租行为，必须严惩不待！同时，保障性住房由于历史欠帐太多，还需要大力发展，必须逐步扩大比例（保障住房应该占起码占整个住宅市场的30-40%以上，香港占50%，新加坡占85%），不能仅作为“做秀”的道具（事实上迄今为止，确实在许多地方起了“道具”的作用，很少有真正的穷人能住上）。
保障房是保障居住而不是保障收益、套现！只要条件成熟，经济适用房应该向租售并举（现在地方上已经有这方面的设想）过渡直至完全退出！
五、保障住房建设各地应该学习“重庆”模式，大力发展公租房
重庆政府决定3年内计划建设3000万平方米的公租房，这不仅能解决困难群体的住房问题（安居乐业），而且能降低当地的商务成本，推进实体经济的发展和经济结构的转型，是个双赢的模式！尤其是房价和商务成本都畸高的长三角、珠三角和北京等地区更应该大力发展公租房！大力转变经济发展方式！重庆能做到，沿海城市经济实力更强，土地出让金叠创新高，为什么不能做到？！虽然经济租赁房也不可能完全杜绝腐败和不公正的现象，但其危害要远小于经济适用房！
“人人享有适当的住宅”是联合国“人居宣言”的要义和各国政府的职责！保障性住房是一项民心、民生工程！也是一项复杂的系统工程！必须同整个住房制度联系起来！他不但关系到占权重最大中低阶层老百姓的安居乐业和社会和谐！还关系到我们的经济社会能否顺利转型！
“民有所呼、我有所应”！“蛋型蜗居房”、“胶囊公寓”就是广大中低收入者的呼唤！各级地方政府要真正把保障性住房建设好，需要拿出感情和诚意来！需要拿出决心来！现在表面上似乎各地的保障房建设“如火如荼”，但是许多地方偷换概念、混淆是听把动迁房也纳入保障房范畴，实际上还是“雷声大、雨点小”，能拖则拖。保障房对于许多中低收入家庭来说，依然是遥不可及。因为，它实在来得太慢、太艰难了（截止2010年12月31日，作为具有2100万常住人口的上海，经济适用房仅在闵行、徐汇两区试点，仅有1819户签约，还尚未入住，这个比例太低了、速度太慢了，少量的廉租房实际上是货币配租，公租房就更不用说了）！他已经让我们的广大中低收入者期盼许久了！但愿不要再望眼欲穿！
但我对我国保障房的前景依然不太乐观！担心又成为一场旷日持久的“表演秀”！房改13年保障住房几乎停滞13年就是佐证！就像现行的房地产调控政策（“变色龙”式的调控）使得房价“越调越高”一样！但愿我的担忧是多余的！
2011-1-30于上海
顾海波：上海城市经济学会高级经济师
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